“引資改造”，讓破舊的保障房保值增值

吳金邦

摘要：國(guó)有資產(chǎn)保值增值一直以來都是國(guó)有資產(chǎn)管理部門不停探索的一個(gè)永恒命題。如何實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，國(guó)有資產(chǎn)管理部門各顯神通。本文主要總結(jié)了保障房管理部門在財(cái)政資金嚴(yán)重不足的困境下，創(chuàng)新工作思路，大膽引進(jìn)社會(huì)資金對(duì)破舊保障房進(jìn)行全新改造的些許經(jīng)驗(yàn)，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)下，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)保值增值進(jìn)行有益的探索。筆者撰寫此文，旨在拋磚引玉。

關(guān)鍵詞：保障房 引資改造 保值增值

地處祖國(guó)南疆的廣西首府南寧市，由于歷史原因，在市區(qū)商業(yè)中心存在大量危舊的保障房。這些保障房的直接管理部門是南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局下屬二級(jí)機(jī)構(gòu)南寧市房產(chǎn)物業(yè)管理處（下文簡(jiǎn)稱該保障房管理部門）。2010年下半年，在財(cái)政資金不足的歷史背景下，該保障房管理部門領(lǐng)導(dǎo)更新觀念，改變思路，創(chuàng)造性地通過“引資改造”的方式，參照BOT模式引進(jìn)社會(huì)資金，對(duì)該保障房管理部門管理的具有一定商業(yè)價(jià)值的危舊保障房進(jìn)行全新改造，實(shí)現(xiàn)了保障房保值增值，改善了保障房承租戶的生活條件，改變了過去“端著金飯碗找飯吃”的窘境。

一、“引資改造”的概念、對(duì)象

如何詮釋“引資改造”的概念？顧名思義，“引資改造”就是保障房管理者（即引資人）參照BOT模式通過引進(jìn)社會(huì)資金，對(duì)急需改造的破舊保障房進(jìn)行全新改造，使之渙發(fā)“青春”，保值增值。在“引資改造”中，出資人負(fù)責(zé)提供改造項(xiàng)目所需的全部資金，并負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目報(bào)建、設(shè)計(jì)、建造等工作，與BOT模式不同的是，作為回報(bào)，引資人給予出資人按一定的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所改造項(xiàng)目一定年限的承租權(quán)，從而達(dá)到改造雙方雙贏的目標(biāo)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

二、“引資改造”的基礎(chǔ)和緣由

（一）市中心破舊保障房所在地段商業(yè)價(jià)值飆升

進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，邊疆明珠---南寧乘著東盟博覽會(huì)的東風(fēng)，經(jīng)濟(jì)騰飛，城市擴(kuò)圍，人口劇增，人潮即錢潮，這使得該保障房管理部門管理的地處市商業(yè)中心地段的破舊保障房商業(yè)價(jià)值飆升?；ㄏ阕阅芤麃恚j升的商業(yè)價(jià)值使破舊的保障房改造吸引來社會(huì)上各色尋求資金投資機(jī)會(huì)的人士。此為“引資改造”的基礎(chǔ)。

（二）地處商業(yè)中心地段的破舊保障家庭亦有迫切改善居住條件的愿望

這些保障房由于建造于解放前和解放初期，大多是破敗老舊的磚木結(jié)構(gòu)的房屋，年年投入資金維修卻不能從根本上改變其危舊的狀況，住房狹小、不配套、光線不足、潮濕、房屋排水設(shè)施缺乏，防洪功能差等現(xiàn)象突出，給保障家庭生活帶來諸多不便，特別是每到汛期，能否安全渡汛是保障房家庭和管理部門多年來的一大心病。此為“引資改造”的緣由之一。

（三）財(cái)政資金有限，不能滿足破舊保障房改造所需

據(jù)該保障房管理部門統(tǒng)計(jì)，已超過安全使用年限，需要排危改造的磚木、大板結(jié)構(gòu)房屋約450個(gè)門牌，而近年來財(cái)政部門每年統(tǒng)籌核撥維修經(jīng)費(fèi)僅有500萬元，這幾年提高至800萬元，該維修資金用于房屋的養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)漏等日常維護(hù)和對(duì)住戶安全知識(shí)的培訓(xùn)、消防安全器材的配置等的安全管理后，剩余用于改造的資金僅有當(dāng)年維修經(jīng)費(fèi)的30%，只夠幾棟房屋的改造費(fèi)用支出。2006年至2011年，累計(jì)可用于改造的財(cái)政資金僅有1450萬元，僅能完成44棟房屋的改造，保障房改造資金缺口大。此為“引資改造”的緣由之二。

三、保障房“引資改造”的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控

對(duì)處于黃金商業(yè)地段的破舊保障房實(shí)施“引資改造”，是該保障房管理部門成立以來首次碰到的重大事件，沒有經(jīng)驗(yàn)可循，考慮不周，管理不慎，就可能讓國(guó)有資產(chǎn)遭受損失，因此，未雨綢繆，為保障房“引資改造”設(shè)計(jì)好風(fēng)險(xiǎn)管控措施，才能有效防止國(guó)有資產(chǎn)被吞噬，防止“引火燒身”。在“引資改造”過程中，該保障房管理部門主要做好下面幾個(gè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控。

（一）取得市政府同意實(shí)行“引資改造”的批文是關(guān)鍵

“引資改造”，就是引入社會(huì)資金與該保障房管理部門“同槽而食”，該做法是否違反國(guó)有資產(chǎn)管理辦法，這是意欲引進(jìn)社會(huì)資金進(jìn)行危舊保障房改造的管理者所擔(dān)心的首要問題。正所謂一招不慎，滿盤皆輸。閃現(xiàn)“引資改造”的想法后，該保障房管理部門集思廣益，認(rèn)真梳理、研究中央和地方出臺(tái)的各種國(guó)有資產(chǎn)管理法律、法規(guī)，與政府相關(guān)部門積極溝通，講明破舊保障房改造所處的困境和有利發(fā)展形勢(shì)，尋求政策上的支持，方案幾經(jīng)修改，終于取得市政府同意實(shí)行“引資改造”的“尚方寶劍”。

（二）引資人的選擇、管理、淘汰

實(shí)行“引資改造”使處于市中心黃金商業(yè)地段的破舊保障房成為一塊“唐僧肉”，各方懷抱資本的人士聞嗅到商業(yè)氣息，資本的逐利特性使其尋蹤而來，都想捷足先登，抱得黃金歸。如何確定引資人，這是“引資改造”流程中非常重要的環(huán)節(jié)，具體做法如下：

建立科學(xué)的出資人評(píng)估和準(zhǔn)入制度，對(duì)出資人的綜合實(shí)力、資質(zhì)信譽(yù)情況的真實(shí)性和合法性進(jìn)行審查，根據(jù)改造房屋規(guī)模、改造難度設(shè)定準(zhǔn)入條件，擇優(yōu)選擇出資人。必要時(shí)，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)出資人進(jìn)行資質(zhì)調(diào)查。

按照公平、公正和競(jìng)爭(zhēng)的原則，擇優(yōu)確定出資人，切實(shí)防范各種舞弊風(fēng)險(xiǎn)，保證“引資改造”項(xiàng)目的順利實(shí)施。

建立出資人管理誠(chéng)信系統(tǒng)，及時(shí)核實(shí)、錄入出資人相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的信息，對(duì)出資人在合同期的建設(shè)、承租、經(jīng)營(yíng)等進(jìn)行實(shí)時(shí)管理和綜合評(píng)價(jià)。

建立出資人淘汰制度，明確出資人淘汰的條件與標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)出資人確實(shí)有嚴(yán)重的損害國(guó)有資產(chǎn)的行為，要有“壯士斷腕”的勇氣，及時(shí)中止與出資人的合同，防止國(guó)有資產(chǎn)損失擴(kuò)大。

（三）“引資改造”合同中出資人承租期限和租金標(biāo)準(zhǔn)的核定

這是兩個(gè)引資人和出資人都極其關(guān)注的焦點(diǎn)，可以說，關(guān)系到“引資改造”的成敗。既保證出資人有利可圖，又要維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)利益，因此，如何以“最優(yōu)性價(jià)比”與出資人簽定“引資改造”合同，尤其對(duì)出資人承租期限和租金標(biāo)準(zhǔn)的核定，至關(guān)重要。實(shí)際操作過程中，該保障房管理部門加強(qiáng)對(duì)“引資改造”方案的可行性研究，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目投資規(guī)模、方式、資金來源、風(fēng)險(xiǎn)與收益等作出科學(xué)、客觀地評(píng)價(jià)，利用自身豐富的管理非住宅的經(jīng)驗(yàn)，建立引、出資方認(rèn)可的工作流程、依據(jù)、制度，從而合理制定出資人承租期限長(zhǎng)短和租金標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前簽訂“引資改造”合同的項(xiàng)目，出資人承租期限一般是6-10年，租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于改造前的標(biāo)準(zhǔn)，從實(shí)際操作效果來看，既實(shí)現(xiàn)了保障房排除安全隱患、改造保障房住戶居住環(huán)境的社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的增值，又使得出資人取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)了“雙贏”。

（四）“引資改造”的監(jiān)管

建設(shè)期的監(jiān)管：全面梳理建設(shè)期各個(gè)環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，建立和完善“引資改造”項(xiàng)目建設(shè)期的各項(xiàng)管理制度，規(guī)范項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、造價(jià)、建設(shè)和驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)工作要求，明確相關(guān)部門和崗位的職責(zé)權(quán)限，引入監(jiān)理單位強(qiáng)化工程建設(shè)全過程的監(jiān)控，確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度。

運(yùn)營(yíng)期的監(jiān)管：專人負(fù)責(zé)“引資改造”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的盯防工作，及時(shí)搜集項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情報(bào)，實(shí)時(shí)更新出資人誠(chéng)信系統(tǒng)，定期分析、預(yù)判“引資改造”的運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)“引資改造”項(xiàng)目作科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)。

組織紀(jì)律的監(jiān)督：該保障房管理部門的紀(jì)委機(jī)構(gòu)全程跟蹤“引資改造”過程，特別是監(jiān)督評(píng)標(biāo)委員客觀、公正地履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，保證評(píng)標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)公平、公正。

四、“引資改造”的豐碩成果

自2010年下半年開始實(shí)行“引資改造”以來，截止2013年12月，該保障房管理部門累計(jì)成功引資74個(gè)門牌，開工建設(shè)門牌有70個(gè)，51個(gè)門牌已經(jīng)竣工驗(yàn)收并投入使用，完成投資約2800萬元，改造危舊保障房面積約1.18萬平方米，改造后取得保障房面積約2萬平方米，實(shí)現(xiàn)保障房面積增加約8000 平方米，年增收租金約115萬元，由于“引資改造”項(xiàng)目出資人有6-10年的承租期，出資人承租期滿后，該改造項(xiàng)目的承租租金將按市場(chǎng)租金收取，相信6-10年后，屆時(shí)該保障房管理部門收取的租金將有一個(gè)量的飛躍。

五、結(jié)束語

對(duì)破舊保障房“引資改造” 利國(guó)又利民，為保障房國(guó)有資產(chǎn)保值增值開辟一個(gè)新的途徑，進(jìn)行了有益的探索，取得了一定的成功經(jīng)驗(yàn)，值得推廣。囿于筆者認(rèn)知水平，文中觀點(diǎn)不妥之處，希各位同仁斧正。

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