淺談房地產(chǎn)財富效應(yīng)及其傳導(dǎo)機制

蘇寶通

摘 要：房地產(chǎn)作為重要的投資對象，其對消費的影響是巨大的，因此，探析房地產(chǎn)財富效應(yīng)的內(nèi)涵和傳導(dǎo)機制具有重要的研究價值。深入探析房地產(chǎn)財富效應(yīng)的內(nèi)涵，并結(jié)合國內(nèi)外學(xué)者的研究，分析了房地產(chǎn)財富效應(yīng)傳導(dǎo)機制，以期為相關(guān)工作人員和研究人員提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財富效應(yīng)；傳導(dǎo)渠道；消費

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-6835（2014）04-0116-02

在我國由于城市中可用于居住的土地數(shù)量有限，而城市人口卻在不斷增加，有限的供給與無限的需求使得房產(chǎn)價格不斷攀升——房產(chǎn)不僅是消費品，更具有投資升值的特性。目前，中國保有房產(chǎn)的成本相對較低，使得很多家庭除了必要的住宅外還擁有多處房產(chǎn)作為投資，這便加重了房產(chǎn)在家庭財富中所占的比例。從世界范圍看，金融市場管制的放松是全球性的大趨勢，房地產(chǎn)財富效應(yīng)也逐步顯現(xiàn)，不僅表現(xiàn)在越來越多的富裕家庭將投資或持有的房產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)保值、增值的重要手段，而且由于家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)價值的變動，從而對消費期待、消費動機、消費水平和消費能力產(chǎn)生巨大的影響。

1 房地產(chǎn)財富效應(yīng)的內(nèi)涵

什么是房地產(chǎn)財富效應(yīng)？國內(nèi)外學(xué)者并沒有提供一個較為系統(tǒng)的定義，根據(jù)《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大詞典》（第四卷）的解釋，所謂“財富效應(yīng)”是指貨幣余額的變化，假如其他條件相同，將會在總消費開支方面引起變動，這樣的財富效應(yīng)常被稱作“庇古效應(yīng)”或“實際余額效應(yīng)”。弗里德曼（M.Friedman）、莫迪利安尼（F.Modigiliani）等人在現(xiàn)代消費函數(shù)理論中提出了消費的“持久收入假說”和“生命周期假說”，引入財富變量，考察了它對消費的影響。Robertl ElHall（1978）和Maorier Flavin（1981）把理性預(yù)期理論、持久收入理論和生命周期假說綜合起來，突出了財富對消費的重要作用，提出了現(xiàn)代消費函數(shù)，指出決定消費支出的不僅僅是現(xiàn)期和前期的可支配收人，還包括消費者積累的財富。由于社會財富構(gòu)成的多元化和財富結(jié)構(gòu)的不斷變化，消費者積累的財富價值變動不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產(chǎn)，比如房地產(chǎn)、儲蓄、債券和股票等價格的變動同樣可以引起財富水平的變動。

基于此，國內(nèi)學(xué)者從不同角度對房地產(chǎn)財富效應(yīng)進(jìn)行了分析。劉建江等人（2005）提出，所謂“房地產(chǎn)財富效應(yīng)”是指由于房產(chǎn)價格上漲（或下跌），導(dǎo)致房產(chǎn)所有者財富的增長（或減少），其資產(chǎn)組合價值增加（或減少），進(jìn)而產(chǎn)生增加（或減少）消費，影響短期邊際消費傾向（Marginal Propensity to Consume，MPC），促進(jìn)（或抑制）經(jīng)濟增長的效應(yīng)。黃平（2006）指出，消費者財富的重要組成部分是房地產(chǎn)資產(chǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)價格上升時，財富增加，資產(chǎn)組合價值就會增大，這樣消費就會隨之增加，這就是房地產(chǎn)的“財富效應(yīng)”。張存濤（2007）提出，所謂“房地產(chǎn)的財富效應(yīng)”是指房地產(chǎn)價格上揚或下跌，引起房產(chǎn)擁有者財富的變動，繼而通過影響消費者的短期消費傾向（MPC），影響消費量的效應(yīng)。

從整體經(jīng)濟運行情況來看，廣義上的房地產(chǎn)財富效應(yīng)體現(xiàn)為房地產(chǎn)價格波動通過作用于消費而對整體經(jīng)濟運行所產(chǎn)生的影響，這種影響表現(xiàn)為兩個層次：微觀層次——房價波動對居民資產(chǎn)選擇和消費行為的影響；宏觀層次——財富效應(yīng)沖擊對經(jīng)濟波動、經(jīng)濟增長的影響。狹義上的房地產(chǎn)財富效應(yīng)通常是指微觀層面的財富效應(yīng)，即房地產(chǎn)價格波動通過對微觀主體——家庭消費行為的影響，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟運行。

房地產(chǎn)財富效應(yīng)包括短期效應(yīng)和長期效應(yīng)兩種。短期的財富效應(yīng)體現(xiàn)在房價波動，通過影響財富水平進(jìn)而影響消費，并對經(jīng)濟波動產(chǎn)生影響；而長期的財富效應(yīng)是在一個相當(dāng)長的趨勢范圍內(nèi)，表現(xiàn)為房價波動對經(jīng)濟波動、經(jīng)濟增長的沖擊。

2 房地產(chǎn)財富效應(yīng)的傳導(dǎo)機制

房地產(chǎn)財富效應(yīng)是由于房地產(chǎn)價格變化導(dǎo)致房地產(chǎn)所有者財富變化、資產(chǎn)組合價值變化，從而影響短期邊際消費傾向，促進(jìn)或抑制消費的效應(yīng)，其傳導(dǎo)過程如同股票市場一樣，實質(zhì)上也是虛擬經(jīng)濟作用于實體經(jīng)濟的過程。Alexander Ludwig和Torsten Slok（2001）分析、總結(jié)了5種房地產(chǎn)財富效應(yīng)的傳導(dǎo)渠道，再加上其他學(xué)者的觀點，房地產(chǎn)財富效應(yīng)的傳導(dǎo)渠道主要如下。

2.1 實現(xiàn)的財富效應(yīng)

對于房產(chǎn)持有者來說，房價的上升導(dǎo)致房產(chǎn)持有者凈財富增加，從而誘導(dǎo)其增加現(xiàn)期消費。如果房價增加，房產(chǎn)持有者可以通過增加抵押貸款額度或出售房產(chǎn)來實現(xiàn)收益，這種收益將對個人消費產(chǎn)生積極的影響，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)的財富效應(yīng)。

2.2 未實現(xiàn)的財富效應(yīng)

如果房產(chǎn)持有者所持有的房地產(chǎn)升值，但由于某些原因而尚未賣出或沒有增加抵押貸款額度，因為房價的上升有一個預(yù)期效應(yīng)，房產(chǎn)持有者預(yù)期未來的收入和財富將增加從而更加富有，這種未實現(xiàn)的財富也會對個人消費產(chǎn)生積極影響，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)的財富效應(yīng)。

2.3 預(yù)算約束效應(yīng)

對于無房者來說，房價上漲會對他們個人的消費產(chǎn)生消極影響。由于房價上升，房租隨之上升，租房者不得不支付較高的房租，預(yù)算約束更加緊張，從而不得不減少個人消費。但是，對于房產(chǎn)出租者來說，房租上升也意味著其收入上升，從而對消費產(chǎn)生積極影響。

2.4 流動約束效應(yīng)

流動約束是指經(jīng)濟活動主體（企業(yè)與居民）因其貨幣和資金量不足，且難以從外部（比如銀行）得到，從而難以增加其消費和投資量，造成總需求不足的現(xiàn)象。

對于房產(chǎn)持有者來說，房價上升導(dǎo)致房產(chǎn)持有者的資產(chǎn)組合價值增加，其陷入財務(wù)困難的可能性下降，消費支出也會相應(yīng)增加，于是社會總消費擴大，總需求曲線右移。反之，如果房產(chǎn)價格下降，房產(chǎn)持有者陷入財務(wù)困難的可能性較高，將會減少消費支出，于是社會總消費減少，總需求曲線左移。對于無房者或者即將購買新房屋的家庭來說，如果房價上漲，其會以更多的貸款來應(yīng)對房價上升，如果信貸緊縮或金融系統(tǒng)不能為這種貸款需求提供支持，該家庭將會減少消費支出。

2.5 替代效應(yīng)

房價的上升意味著計劃要買房的家庭可能會降低消費標(biāo)準(zhǔn)，因為面對更高的首付款和未來更多的按揭款，選擇更小的房子或減少當(dāng)前消費是購房家庭的必然選擇。房價不斷攀升，會將一部分收入花費在房產(chǎn)購買上，同時減少了對其他消費品的支出，從而導(dǎo)致需求總量的下降。

2.6 信心效應(yīng)

資產(chǎn)價格作為經(jīng)濟系統(tǒng)的指示器，其價格的趨勢性變動反映了未來收入預(yù)期和價格預(yù)期的變動趨勢。如果房地產(chǎn)市場在一段相當(dāng)長時期內(nèi)持續(xù)繁榮，則房產(chǎn)持有者的房地產(chǎn)的收益將由暫時收入轉(zhuǎn)化為持久收入，從而增強了市場信心，增加了消費。同時，房產(chǎn)持有者的消費增加所產(chǎn)生的示范效應(yīng)進(jìn)一步增加了其他家庭對市場的信心，帶動其他家庭消費。

在上述6種財富效應(yīng)的傳導(dǎo)渠道之中，實現(xiàn)的財富效應(yīng)、未實現(xiàn)的財富效應(yīng)和信心效應(yīng)對消費產(chǎn)生積極影響，而替代效應(yīng)卻對消費，尤其是對當(dāng)前消費有一定的負(fù)面影響，預(yù)算約束效應(yīng)和流動約束效應(yīng)對消費的影響比較復(fù)雜，同時存在正面和負(fù)面的影響。

參考文獻(xiàn)

[1]肖宏.我國房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)及其傳導(dǎo)機制[J].統(tǒng)計與決策，2008，32（1）：521-522.

〔編輯：白潔〕

Abstract： Real estate as an important investment target， its impact on consumption is huge， so the content and the transmission mechanism Exploration real estate wealth effect has important research value. Exploration depth connotation real estate wealth effect， combined with domestic and foreign scholars and analyzes the real estate wealth effect conduction mechanism in order to provide a reference for relevant staff and researchers.

Key words： real estate； wealth effect； conduction channels； consumption