資本家與經(jīng)營家來了

葉檀

房地產(chǎn)市場下行是客觀事實(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，以及樓盤降價(jià)促銷個(gè)案，與某些三四線城市成交量近乎崩盤的大幅下挫，印證了這一點(diǎn)。

預(yù)期下行，不等于房地產(chǎn)市場會(huì)走向盡頭。從房地產(chǎn)金融角度出發(fā)，市場呈現(xiàn)不同的強(qiáng)勢(shì)生態(tài)，預(yù)期下行的市場只要還有價(jià)值，就是并購基金的用武之地。

據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)，今年迄今中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購活動(dòng)規(guī)模達(dá)222億美元，創(chuàng)紀(jì)錄新高。上年同期為68億美元?！度A爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，總部位于新加坡的投資公司APS Asset Management最近幾周加倍增持萬科股票，而且繼續(xù)持有以銷售額計(jì)中國第五大地產(chǎn)公司保利地產(chǎn)（Poly Real Estate Group Co. Ltd.）的股票。上述兩只中資地產(chǎn)股已較年內(nèi)低點(diǎn)回升了17%以上。這是基于對(duì)中國房地產(chǎn)收緊之后大開發(fā)商地位提升的預(yù)期。市場越緊縮，對(duì)于有實(shí)力的大開發(fā)商而言，反而是低價(jià)吸貨的利好。而奉化興潤、海寧立德房產(chǎn)這樣深陷高息融資泥潭的公司，則不可避免地會(huì)走向衰亡。

一些公司繼續(xù)看好中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用。對(duì)沖基金Dalton Investments的投資組合經(jīng)理Tony Hsu說，城市化的長期趨勢(shì)將繼續(xù)推動(dòng)對(duì)高價(jià)中國大陸資產(chǎn)的需求。這家對(duì)沖基金持有多家香港上市的地產(chǎn)開發(fā)商股票，在香港、內(nèi)地房地產(chǎn)預(yù)期不妙的情況下增持房地產(chǎn)股，只能證明某些公司、某些資產(chǎn)已經(jīng)回到了合理的價(jià)位。

Wind資訊的數(shù)據(jù)是，房地產(chǎn)股市盈率在2007年第三季度達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的97.9倍，此后一路下行，到2013年年底不足12倍，就連李嘉誠父子也在低價(jià)甩貨。

有人賣就有人買，說明市場還不錯(cuò)?！?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱， 2013年10月，基匯資本完成了第四只中國房地產(chǎn)基金的募集，募集股本達(dá)10.25億美元。一個(gè)月后出資4.736億美元（32.6億港元）向和記黃埔和長江實(shí)業(yè)收購廣州荔灣區(qū)西城都薈，每平方約人民幣2.9萬元。此次收購盈科中心同樣劃算，每平米僅3.3萬左右?；鶇R資本執(zhí)行合伙人與中國地區(qū)主管彭慶邦表示：“核心地段17萬平米的樓，單價(jià)在每平米3.3萬（人民幣），在北京三環(huán)內(nèi)是合理的價(jià)格。而且，太平洋百貨離開后，盈科中心商業(yè)地塊部分是空的。按照基匯資本的風(fēng)格，我們進(jìn)入后做整改，把它的潛力重新發(fā)掘出來?！?/p>

這是資本家的玩法，李氏賺的是房地產(chǎn)價(jià)差，以一線城市中心地段的商業(yè)物業(yè)獲得溢價(jià)，而吳氏領(lǐng)銜的基匯資本則用基金收購，進(jìn)行升級(jí)改造，以對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅牧私庵匦抡猩?，讓盈科中心煥發(fā)青春。這是金融危機(jī)前國際房地產(chǎn)市場的慣常的并購重組手段。

在國內(nèi)的整體并購市場中，房地產(chǎn)并購又如何？仍然是一片火熱。

據(jù)清科的數(shù)據(jù)，今年一季度的中國并購市場，從行業(yè)分布看，完成的359起并購交易分布于房地產(chǎn)、能源及礦產(chǎn)、生物技術(shù)/醫(yī)療健康、機(jī)械制造、清潔技術(shù)等22個(gè)一級(jí)行業(yè)。從并購案例數(shù)來看，房地產(chǎn)以52起交易，占比14.5%的成績?cè)俣葕Z魁；其次是上年度一直表現(xiàn)最佳的能源及礦產(chǎn)行業(yè)，本季度共完成35起案例，占交易總量的9.7%。而從并購金額上看，房地產(chǎn)依然遙遙領(lǐng)先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達(dá)23.9%；其次是金融行業(yè)，本季度共產(chǎn)生交易金額35.91億美元，占比約15.5%。

市場有其自己的發(fā)展方向，如果央行堅(jiān)持房貸緊縮政策，那么民間資金將源源進(jìn)入市場，消化一二級(jí)市場，這是房地產(chǎn)市場的沉淀期，也是房地產(chǎn)市場的分化期，一些激進(jìn)的無實(shí)力開發(fā)商被迫出售資產(chǎn)黯然出局，一些三四線人口流失、泡沫過大的城市會(huì)經(jīng)歷崩盤的痛苦，而一些具有實(shí)力、具有經(jīng)營能力的機(jī)構(gòu)則會(huì)脫穎而出。

要擺脫房地產(chǎn)市場兩三年一調(diào)控的輪回，或放松限購，由市場與利率稅收說話；或放開金融管制，讓市場弱肉強(qiáng)食，良性成長，舍此別無他路。endprint