房地產(chǎn)將進(jìn)入“白銀時(shí)代”

葉檀

目前如果房地產(chǎn)價(jià)格失速，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)相當(dāng)不利。形勢(shì)正是如此，據(jù)最新國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月當(dāng)月，房產(chǎn)銷售面積同比下滑16.3%，環(huán)比6月下滑34%，為今年單月下滑幅度的最大值?！?0個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，7月二手房價(jià)格環(huán)比下降的城市增至65個(gè)，4個(gè)城市持平，上漲城市僅西寧1個(gè)。

房地產(chǎn)不應(yīng)該成為意識(shí)斗爭(zhēng)的工具，而應(yīng)該就事論事進(jìn)入經(jīng)濟(jì)與金融的軌道中來，進(jìn)行探討。

房地產(chǎn)加劇中國貧富分化？

中國的房地產(chǎn)起到三個(gè)方面的作用，既充當(dāng)了分稅制不公平背景下，地方財(cái)政收入的重要來源，也是民間資金進(jìn)入投資領(lǐng)域最重要的管道，更充當(dāng)了中國急劇分化的貧富差距下財(cái)富再分配的重要任務(wù)。換句話說，正是因?yàn)橹懈呤杖腚A層以購房的方式在國內(nèi)沉淀了大量資金，中國的財(cái)政、金融、民生等工程才得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

中國中高收入家庭財(cái)富增值，房地產(chǎn)功莫大焉。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長甘犁在“2014中國財(cái)富管理高峰論壇”的表述，“中國家庭資產(chǎn)的分布非常的不均，最高資產(chǎn)10個(gè)百分點(diǎn)的中國家庭擁有63.9%的資產(chǎn)”，中國中高收入階層財(cái)富升值，從2011到2013年，中國家庭資產(chǎn)增加19.6%（未經(jīng)CPI調(diào)整），其中，房產(chǎn)增加了26.8%，房產(chǎn)是資產(chǎn)增長的核心。資產(chǎn)排在30%和70%之間的中等資產(chǎn)家庭，由于房地產(chǎn)因素，資產(chǎn)升值。房產(chǎn)在總資產(chǎn)當(dāng)中比例的排序最高的是北京，北京市民當(dāng)中總資產(chǎn)83.8%是房子，上海是76.5%。如果向這部分中等收入人群征收重稅，中國的中等收入人群將遭受巨大打擊。

有人因此指責(zé)，房地產(chǎn)加劇中國貧富分化。這樣的指責(zé)不盡合理，大部分人并沒有用房地產(chǎn)套現(xiàn)，他們擁有的是只是紙面財(cái)富。而這些人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)金則作為開發(fā)資金、稅費(fèi)等，到了地方政府與開發(fā)商手里，很大一部分體現(xiàn)在新的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中，也即體現(xiàn)在GDP中，也有一部分進(jìn)入了舊城改造等民生工程。

如果中高收入人群集體看空房地產(chǎn)，大部分人將手中房產(chǎn)同時(shí)套現(xiàn)，中國目前的發(fā)展模式將瞬間崩潰。目前房價(jià)維持穩(wěn)定甚至略有上升，說明進(jìn)入市場(chǎng)的人比套現(xiàn)退出市場(chǎng)的人要多，我們應(yīng)該覺得慶幸，中國經(jīng)濟(jì)、中國房地產(chǎn)還有軟著陸的機(jī)會(huì)，而不是拍腿大罵，恨不得第二天市場(chǎng)傾覆。

為什么挑破房地產(chǎn)

價(jià)格泡沫是經(jīng)濟(jì)自殺？

房地產(chǎn)價(jià)格只有保持穩(wěn)定，人均收入超過房地產(chǎn)價(jià)格的增幅，泡沫也就被坐實(shí)了。目前馬上挑破房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，是激進(jìn)的經(jīng)濟(jì)自殺術(shù)。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年土地出讓金收入超過3.9萬億元，再創(chuàng)歷史新高，占地方本級(jí)財(cái)政收入近六成。絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家地方政府不靠賣地生存，而靠稅收生存，房產(chǎn)稅與消費(fèi)稅是其中兩大支柱。美國房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的75%左右，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%，公立學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)依靠房產(chǎn)稅貢獻(xiàn)。上海、重慶兩地的經(jīng)濟(jì)證明，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政的比重可以忽略不計(jì)，即使未來全國征收以滬、渝標(biāo)準(zhǔn)征收，最多不過每年1000億稅收，與將近4萬億的土地出讓收入不可同日而語。我們不得不承認(rèn)，土地出讓金在中國的地方財(cái)政中，起到了國外房產(chǎn)稅的作用。逐漸培養(yǎng)房產(chǎn)稅基，降低土地財(cái)政規(guī)模，同時(shí)建立嚴(yán)格的公共財(cái)政體系，中國土地財(cái)政才可全身而退，這個(gè)過程可能需要十年甚至更長的時(shí)間。

不僅地方財(cái)政，房地產(chǎn)也是中國信用不彰的金融體系最重要的抵押品。根據(jù)審計(jì)署的審計(jì)結(jié)果，截至2013年6月底，有的地方債務(wù)率最高達(dá)189%，債務(wù)償還過度依賴土地收入，直接承諾用土地來償還地方政府負(fù)債的權(quán)重為37%，4個(gè)省和17個(gè)省會(huì)城市本級(jí)政府負(fù)償還責(zé)任的債務(wù)余額中，有55%承諾以土地收入償還，但這些地方2012年需還本付息額已達(dá)其可支配土地收入的1.25倍。如果是間接的金融抵押換取銀行貸款信托融資，幾乎90%抵押品與房地產(chǎn)有直接間接關(guān)系。

目前，堅(jiān)硬的房地產(chǎn)抵押品出現(xiàn)了一道可怕信用裂縫，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行，這道裂縫將越來越寬，最終吞噬中國以房地產(chǎn)為支柱的抵押貸款市場(chǎng)。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，2013年8月以來，溫州“棄房”數(shù)量呈大幅增長趨勢(shì)。據(jù)溫州銀監(jiān)分局調(diào)查統(tǒng)計(jì)，受商品房價(jià)格下跌影響，當(dāng)前溫州“棄房”數(shù)量已達(dá)1107套，涉及不良貸款64.04億元，這說明溫州房價(jià)下跌使資產(chǎn)成本遠(yuǎn)低于收益。

經(jīng)過壓力測(cè)試的銀行審慎樂觀，房地產(chǎn)抵押估值50%的放貸率，理論上可以承受房地產(chǎn)價(jià)格下跌50%，因此才有學(xué)者表示中國房地產(chǎn)即使大跌50%，風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)傳導(dǎo)至銀行。這些人現(xiàn)在應(yīng)該到溫州等地實(shí)地考察，才會(huì)明白大跌50%意味著崩盤，此時(shí)銀行手中握有大量物業(yè)，有報(bào)價(jià)卻無交易，相當(dāng)于一文不值。銀行成為房東，擁有賬面資產(chǎn)卻無現(xiàn)金可用，將被逼得走投無路。在A股上市的銀行現(xiàn)在已進(jìn)入再融資狂潮期，地方商業(yè)銀行排隊(duì)等待上市，如果銀行成為最重要的房東，中國的A股市場(chǎng)與債券市場(chǎng)將隨房地產(chǎn)市場(chǎng)一起崩盤。

房地產(chǎn)市場(chǎng)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代

有必要釋放出明確的信號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，白銀時(shí)代仍然存在。

黃金時(shí)代伴隨著廣義貨幣發(fā)行量的大幅上升，十年內(nèi)貨幣發(fā)行量擴(kuò)大5倍，房地產(chǎn)均價(jià)大致也上漲了5倍。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，貨幣大規(guī)模發(fā)行的可能性不大，但貨幣購買力隱性縮水，依然支撐著房地產(chǎn)的底盤，隨著預(yù)期的模糊，以及房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等利空消息的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性分化。

雖然溫州、鄂爾多斯、神木等地，由于資源價(jià)格下降、傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型艱難、房價(jià)也因此下挫，與此同時(shí)，鄭州等城市開發(fā)商賺得盆滿缽滿。一些城市則受益于高鐵時(shí)代航空時(shí)代，因地利之便成為高鐵時(shí)代的中轉(zhuǎn)中心、航空樞紐，成為國內(nèi)重要經(jīng)濟(jì)引擎，鄭州、武漢最為明顯。京滬等大城市周邊的一些小城鎮(zhèn)，則受益城市群概念，與大城市軌交半小時(shí)，迅速融入大城市經(jīng)濟(jì)圈，房價(jià)得以提升。

目前的政策多空均衡，2014年上半年，繼“兩會(huì)”上中央提出“分類調(diào)控”后，地方政府紛紛自主出臺(tái)調(diào)整政策，主要包括放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等地方救市制度再次開閘；但在資金層面，穩(wěn)健的貨幣政策與房貸緊縮，以及隨著不動(dòng)產(chǎn)登記而來的房產(chǎn)稅預(yù)期，卻抵消了地方救市的努力。取消限購，明確房貸趨勢(shì)，推出不動(dòng)產(chǎn)登記最終改革房產(chǎn)稅，照樣能夠讓市場(chǎng)理智，而且不損害效率、更公平。取消限購如果出現(xiàn)房價(jià)上漲，只要掌握房貸利率節(jié)奏，房價(jià)上漲就是溫和可控的，這是好事。

對(duì)中國復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)手術(shù)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，保護(hù)中產(chǎn)收入階層、逐步擠除泡沫、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸是關(guān)鍵步驟。

中國中產(chǎn)收入家庭，房地產(chǎn)資產(chǎn)增長的速度超過了其他資產(chǎn)，這也是近兩年最高收入階層與中產(chǎn)收入階層財(cái)富差距略有縮小的根源。以中產(chǎn)收入家庭可接受的方式推出房產(chǎn)稅，可以防止中產(chǎn)收入家庭因?yàn)榉慨a(chǎn)成為“負(fù)翁”，重新淪落為社會(huì)低收入階層。不要過于讓銀行脫離房地產(chǎn)這駕戰(zhàn)車，這是不現(xiàn)實(shí)的烏托邦，最好的辦法是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民眾收入增長，超過房地產(chǎn)增速，房地產(chǎn)價(jià)格與收入之間過大的裂縫，被經(jīng)濟(jì)增長填平，地方政府、銀行與居民，才能三方得益。

以意識(shí)形態(tài)的觀念對(duì)待特定市場(chǎng)，以為市場(chǎng)存在原罪，必欲除之而后快，這是不理智的年少輕狂。中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成熟，不應(yīng)再走數(shù)據(jù)忽上忽下、政策忽左忽右的老路。平穩(wěn)順利過渡，是上上之選。