中國式買房不可不知的理財經(jīng)

汪敏華

對大多數(shù)人來說，房產(chǎn)是一個家庭最大的財產(chǎn)。拼三代買套房的，比比皆是。中國式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財經(jīng)。

房產(chǎn)證寫子女名，未必好

為規(guī)避未來可能出現(xiàn)的遺產(chǎn)稅，現(xiàn)在很多家長在買房時會寫上孩子的名字。但這種愛心表現(xiàn)效果未必好。

第一，孩子獨立買房時，可能要多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產(chǎn)不超過兩套，根據(jù)政策，成年后可獨立購買一套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠，但首付可能要按照二套房標準，付七成。

第二，孩子婚后買家庭第二套房時，可能要交房產(chǎn)稅。

第三，孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財產(chǎn)。

有沒有化解之招？法律專家支招：一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己的名義所購的房產(chǎn)超標，需要征收房產(chǎn)稅時，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計稅量將極其有限。

越有錢，越貸款

大多數(shù)人的買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，讓銀行賺利息太不合算了。事實上，在目前的市場態(tài)勢下，這樣的思路恰恰是不合算的。會理財者將采取這樣的策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長越好。自己的錢呢，可以根據(jù)個人情況，做一些投資理財。

假如在上海購買350萬元的房子，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為30年。為方便計算，全部算作商業(yè)貸款，采取等額還貸法，按五年以上基準貸款利率6.55%計算，每月還貸15566元，30年利息總額315萬元。一次性付款，確實省了這筆巨額利息。但如果將其余245萬元另做投資，比如購買信托產(chǎn)品，或者靠譜的P2P產(chǎn)品（指以公司為中介機構(gòu)，把借貸雙方對接起來實現(xiàn)各自的借貸需求），結(jié)果會怎樣呢？按照目前信托產(chǎn)品或P2P產(chǎn)品比較普遍的年化收益率12%計算，只需投入156萬元，作為歸還房貸的“老母雞”，這個“母雞”每月平均生“雞蛋”1.56萬元，足以支付每月房貸本息。其余89萬元同樣可投資于信托或P2P，按12%年化收益計算，通過復(fù)利效應(yīng)，30年后可達多少？超過2000萬元。加上用以下蛋的“老母雞”156萬元，總額在2200萬元左右。

曾經(jīng)有人算過，30年后的1萬元只相當于現(xiàn)在的573元，即便通脹這樣吞噬財富，30年后的2200萬元也相當于現(xiàn)在的126萬元。

也許有人認為這個如意算盤打得呱呱叫，但在30年漫長的歲月里，萬一投資收益沒有理想的那么高怎么辦？很簡單，只要投資收益超過房貸利率，就是賺的。

等本和等額，利息差大了

小鄧夫婦在上海外高橋看中一套住宅，父母支付首付并去除公積金貸款后，小鄧夫婦還要商業(yè)貸款100萬元，貸款期限20年。辦理貸款手續(xù)前，他在銀行工作的同學再三叮囑，在還貸方式上，一定要選擇等額本金法，而非等額本息法，兩者息差很大。對于一門心思要節(jié)約利息的購房者而言，選對還貸方式，節(jié)約的利息可以六位數(shù)計。

所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低、逐月遞減態(tài)勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預(yù)計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。

以小鄧夫婦為例，同樣是100萬元商業(yè)貸款，還款期限和利率相同，如采用等額本息法，每月還貸7485元，總利息為79.6萬元；如采用等額本金法，首月還貸9625元，以后逐月減少23元，總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的總利息相差近14萬元。

在實際生活中，大多數(shù)人會選擇提前還貸。但有些提前還貸并不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。同樣，采用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因為等額本息法越到后來歸還的本金越多，利息越少。

各種過戶的成本計算

據(jù)了解，房產(chǎn)過戶分繼承、贈與、買賣幾種方式。

繼承的主要費用：繼承權(quán)公證費。按照繼承人所繼承的房產(chǎn)評估價的1%來收取，最低不低于200元。這種方法的優(yōu)點是稅費最低。繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。但繼承房產(chǎn)需要滿足三個條件：第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。第二，遺產(chǎn)應(yīng)當是被繼承人生前屬于個人所有的財產(chǎn)。第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個繼承人同意并簽字后，方可生效。采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要提交各種證明，其間要花費大量的時間和精力。

贈與的主要費用：個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅；非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿五年并且是唯一住房的可以免除）。此外還有契稅3%和公證費1%。

買賣的主要費用：營業(yè)稅+個稅+契稅。過戶時，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價較低的話，日后出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。