內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)及信貸風(fēng)險(xiǎn)狀況與建議

羅怡然

近年來(lái)，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)貸款快速增長(zhǎng)。雖然目前房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體較好，但受未來(lái)政策變化和房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況不確定性影響，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患或?qū)⒃龃蟆?/p>

一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）房地產(chǎn)投資低位增長(zhǎng)，商品房銷售漸趨穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲幅有所減緩

2013年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額1479億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)了14.52%。其中，住宅投資1004億元，占全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額的68%，與上年同期相比增長(zhǎng)了18.7%。2013年，商品房屋竣工面積為16623萬(wàn)平方米，與上年同期相比，增長(zhǎng)了6.7%。商品房銷售面積2737.7萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)了8.5%。全區(qū)商品住宅銷售平均價(jià)格為3863元/平方米，與2012年平均價(jià)格相比上漲207元/平方米，漲幅為5.66%。2013年，中央下達(dá)的內(nèi)蒙古保障性安居工程新開(kāi)工17.48萬(wàn)套，基本建成任務(wù)18萬(wàn)套的建設(shè)任務(wù)全部超額完成。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩明顯，去庫(kù)存壓力依然較大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚

2013年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年住房投資額、銷售面積和銷售額增速基數(shù)較低的基礎(chǔ)上，保持了恢復(fù)性增長(zhǎng)。2013年，內(nèi)蒙古新增城鎮(zhèn)人口28.7萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為58.7%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，與此相比，房地產(chǎn)投資的增速遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)化速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)商品房消納將是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，按2013年全區(qū)銷售面積計(jì)算，僅消化當(dāng)年的房地產(chǎn)施工面積和竣工面積就需要大約8年時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化格局也進(jìn)一步顯現(xiàn)，個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)銷售明顯滯緩，市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩，待售面積一年內(nèi)增長(zhǎng)超過(guò)了90%，未來(lái)去庫(kù)存壓力依然較大。

二、房地產(chǎn)信貸及風(fēng)險(xiǎn)狀況

（一）房地產(chǎn)貸款增速仍然較快，房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)變化敏感度增強(qiáng)

2013年末，內(nèi)蒙古銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款與上年同期相比，增長(zhǎng)了22%，快于各項(xiàng)貸款增速7個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)房地產(chǎn)貸款平均增速3個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)了33%，購(gòu)房貸款同比增長(zhǎng)了18%。購(gòu)房貸款中，二手房貸款同比增長(zhǎng)了50%。全區(qū)60%的房地產(chǎn)貸款余額集中在呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市。保障性住房貸款大幅增長(zhǎng)，全區(qū)保障性安居工程貸款與上年同期相比，增長(zhǎng)了56%，高于各項(xiàng)貸款增速41個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等領(lǐng)域，具有較高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和較強(qiáng)帶動(dòng)效應(yīng)，目前，全區(qū)房地產(chǎn)貸款約占各項(xiàng)貸款的15%，如果再加上以房地產(chǎn)作抵押的貸款和涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)行業(yè)貸款，轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一半以上的信貸資產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力，房?jī)r(jià)和市場(chǎng)成交量若出現(xiàn)大幅波動(dòng)將對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資金安全帶來(lái)不利影響，房地產(chǎn)貸款存量較高的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。如果再考慮一些銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸資金可能通過(guò)信托公司、小額貸款公司和融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)等“影子銀行”體系及民間借貸領(lǐng)域違規(guī)流向房地產(chǎn)行業(yè)，那么其最終風(fēng)險(xiǎn)可能還是要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。

（二）房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體較好，但房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，貸款違約逾期現(xiàn)象應(yīng)予關(guān)注

從目前情況看，內(nèi)蒙古銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量目前控制較好，但房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系復(fù)雜，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多頭授信、借道上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)以及理財(cái)、信托等渠道獲取銀行貸款，關(guān)聯(lián)群資金鏈不斷趨緊拉長(zhǎng)，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，則可能導(dǎo)致整個(gè)關(guān)聯(lián)群的信用風(fēng)險(xiǎn)。也有個(gè)別銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)違規(guī)調(diào)整貸款分類、辦理貸款展期、用理財(cái)產(chǎn)品承接存量問(wèn)題貸款。個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在抵押手續(xù)不完備，上下游企業(yè)擔(dān)保和集團(tuán)公司擔(dān)保等問(wèn)題，在一定程度上影響著抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用的有效發(fā)揮。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)貸款由煤炭運(yùn)銷企業(yè)和小額擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，在當(dāng)前煤炭運(yùn)銷企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、擔(dān)保公司資金趨緊的情況下，擔(dān)保效力下降，房地產(chǎn)貸款到期情況應(yīng)予以及早關(guān)注。加之部分地區(qū)由于房屋銷售不暢，開(kāi)發(fā)商資金回籠緩慢，資金嚴(yán)重短缺，償還壓力加大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐漸向上下游行業(yè)蔓延，不良貸款已經(jīng)開(kāi)始暴露，個(gè)別地區(qū)開(kāi)發(fā)商違約也給銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)一定的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)聯(lián)

隨著地方政府融資平臺(tái)貸款的“解包還原”和“分類退出”，在剩余的地方政府融資平臺(tái)貸款存量中，以財(cái)政擔(dān)保、土地為抵押及土地收益權(quán)為質(zhì)押等風(fēng)險(xiǎn)緩手段的貸款占有一定比例，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)和地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)具有高度關(guān)聯(lián)性。2013年，全區(qū)地方財(cái)政總收入2658億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)了6.5%，增長(zhǎng)率同比回落了3.9個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政增收的不確定性增大。全區(qū)公共財(cái)政預(yù)算支出3682億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)了7.5%，11個(gè)盟市中有9個(gè)盟市的公共財(cái)政預(yù)算支出高于其地方財(cái)政總收入，其中某盟市公共財(cái)政預(yù)算支出是地方財(cái)政總收入的3.85倍。特別需要關(guān)注的是，各盟市財(cái)政收入水平不平衡，個(gè)別涉及土地儲(chǔ)備貸款的盟市財(cái)政十分困難，這會(huì)在一定程度上影響到地方政府的財(cái)政擔(dān)保能力，而直接或間接以土地所有權(quán)和土地收益權(quán)為擔(dān)保的抵質(zhì)押品價(jià)值重估以及風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力下降將對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量形成最現(xiàn)實(shí)的考量。

三、幾點(diǎn)建議

（一）認(rèn)真落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

堅(jiān)決落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，加大保障性安居工程建設(shè)；著力化解和防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，防止投機(jī)資金過(guò)多向房地產(chǎn)領(lǐng)域聚集；不斷完善多元化的融資體系，逐步增加房地產(chǎn)直接融資比重，有效緩解房地產(chǎn)融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中在銀行的問(wèn)題；同時(shí)密切關(guān)注、評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)面的傳導(dǎo)和影響，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審慎性監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房政策

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，在完善抵押擔(dān)保手續(xù)和保證還款來(lái)源的基礎(chǔ)上，積極支持保障性安居工程建設(shè)、綠色建筑開(kāi)發(fā)和既有建筑的節(jié)能、節(jié)地改造，優(yōu)先支持居民家庭首套真實(shí)自住購(gòu)房需求。繼續(xù)嚴(yán)把開(kāi)發(fā)企業(yè)“名單制”管理和開(kāi)發(fā)貸款以在建工程抵押這兩個(gè)基本要求，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)抵押物的及時(shí)估值和持續(xù)管理。按照土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理的要求，結(jié)合土地評(píng)估價(jià)值、變現(xiàn)能力、地方政府性債務(wù)水平和償還能力，審慎確定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款的管理和風(fēng)險(xiǎn)防范。

（三）高度關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)和相關(guān)行業(yè)的苗頭性風(fēng)險(xiǎn)

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)持續(xù)監(jiān)測(cè)和開(kāi)展動(dòng)態(tài)壓力測(cè)試，深入分析重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)授信規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)狀況，根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)信貸特征和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理配置信貸資源，制定風(fēng)險(xiǎn)管理措施。密切跟蹤相關(guān)行業(yè)間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)情況，前瞻性地評(píng)估房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)貸款質(zhì)量狀況和預(yù)計(jì)損失情況，持續(xù)開(kāi)展針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)性和清償能力的風(fēng)險(xiǎn)排查，及時(shí)預(yù)警判斷，及早制定風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，及時(shí)緩釋風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)強(qiáng)化名單制管理，對(duì)相關(guān)主管部門認(rèn)定的有閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)違法行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，嚴(yán)禁發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

（四）做實(shí)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要全面落實(shí)固定資產(chǎn)貸款管理辦法、項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引、流動(dòng)資金貸款管理辦法、個(gè)人貸款管理辦法，通過(guò)“受托支付”、“實(shí)貸實(shí)付”支付方式，加強(qiáng)對(duì)貸款用途及貸款使用的管理。做好個(gè)人住房貸款首付資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款面測(cè)、面談及必要時(shí)居訪的制度，嚴(yán)格審查各類單證和要件，嚴(yán)防虛假按揭貸款。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)，加大對(duì)假合同、假按揭等違規(guī)行為和轉(zhuǎn)按揭、加按揭等不審慎做法的打擊力度。對(duì)于監(jiān)測(cè)到的貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題要堅(jiān)決查處，不留隱患。

（作者單位：內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系）

責(zé)任編輯：張莉莉endprint