養(yǎng)老房何以成違章建筑

文/章姍

養(yǎng)老房何以成違章建筑

文/章姍

“余律師，我最近受騙上當啦，被騙走了7.8萬元，這可是我省吃儉用攢下來的養(yǎng)老錢，您可要幫幫我啊！”這天，李老太太火急火燎地來到幫女郎律師后援團——上海觀庭觀盛律師事務所主任余庭的辦公室，向余律師尋求幫助。

“阿姨，您先別著急，把事情慢慢說清楚，看看我們能怎么幫到您?！?/p>

“事情是這樣的……”

2012年9月份，我到超市購物，同策公司的張經理拉住我，向我推薦他們公司最新推出的度假養(yǎng)生合作建房項目，建房地點離天目山自然風景區(qū)很近。他說那里空氣特別清新，環(huán)境也好，很清凈，吃的菜都是自己種的。我想想今年上海夏天這么熱，那里特別清涼，大概就31℃、32℃，到那里去避暑蠻合適的，而且空氣也好，有利于身體健康。當時他們說只要和他們一起合作建房，30平方米的房子，7.8萬元，我可以享有30年的居住權，我百年以后，我小孩還是可以接著住的。

他當時還承諾說：“阿姨，這房子建好后，你不僅可以用來自己居住，平日你不住的時候，也會有人統(tǒng)一管理，可以委托他們出租啊。租金三七開。房子地段很好的，非常好租，如果每年你住三個月，九個月出租，每年大概有3000元左右的租金，以后風景區(qū)開發(fā)好了，租金就更多了。這合作投資建房，實際上也是投資理財啊，只會賺不會虧本的。”

我當時想想覺得他說得也有道理，然后和我老頭子商量，就跟著他們的免費班車到那里實地去看了一下，其實房子那時候就已經造好了，整體環(huán)境啊，交通啊，包括房子的大小、裝修都很不錯的，我們也是很滿意的，當即就表示想要投資一套。

那個張經理當時說他們只是中間人，房子的真正主人是一姓于的當?shù)厝耍绻覀冋娴南胪顿Y，就三方在一起簽一個協(xié)議。后來我們三方坐在一起，談了一下，覺得價格各方面都還是可以接受的，所以當天就和他們簽訂了一份《合作建房經營協(xié)議書》，姓于的給了我們一張房屋使用權證，上面寫明了我們擁有房子30年的使用權，同時，我們簽訂的協(xié)議上有當?shù)卮逦瘯鳛橐娮C方，并蓋了章。我想有村委會作見證，肯定很正規(guī)，也就很放心，也寫了一份授權委托書，委托他們在我不住的時候出租，約定租金三七開。第二天，我就把錢匯給他們。

去年夏天我去住了兩個月，開始他們也給我一點租金，后來他們經營的租金就不給我了，去年10月份我書面發(fā)函撤銷委托。撤銷委托后，他們未經我的授權仍然對我的房子繼續(xù)經營，把我放在房間里的東西都搬出來了。今年夏天就不讓我居住了。我和他們交涉也沒用，就找到村委會，沒想到村委會居然說協(xié)議上他們蓋的章是同策公司和姓于的偽造的，他們根本沒有參與這件事情，而且，這棟房子本身就沒有辦理相關審批手續(xù)，是違章建筑！根本不可以租給別人。我一聽心急了，覺得自己的錢被騙走了！”

“余律師，我現(xiàn)在該怎么辦？有人說在農村合作建房不是那么好建的，要滿足很多的條件，有這種說法嗎？”

“確實是這樣的，根據我國法律的規(guī)定，農村的土地系農民集體所有，農民集體所有的土地上建造房屋，對建房主體以及建房審批程序有著嚴格的規(guī)定。

就建房主體而言，在農民集體所有的土地上建造房屋的主體必須是本農村集體經濟組織的成員，同時根據國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規(guī)定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。所以，李阿姨你是城鎮(zhèn)戶口，根本不具備在農村建房的資格。

就土地而言，于女士作為土地提供方，其提供的土地可能是于女士用作住宅基地而占有、利用的集體所有的土地，也有可能該土地系依法用于非農業(yè)建設的，由相關政府部門確認其建設用地使用權。

若該土地是于女士的宅基地，于女士就必須具有宅基地使用權證。宅基地主要農村村民用于建設住宅和廚房、廁所等設施的土地及庭院用地。宅基地上建造房屋應當用于居住，若將其運用于出租經營以謀取利益，本身就違反了宅基地的適用原則。

若該土地屬于建設用地，根據《土地登記法》第33條規(guī)定，依法使用本集體土地進行建設的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準用地文件，申請集體建設用地使用權初始登記。同時根據《土地登記法》第17條規(guī)定，集體建設用地使用權、應當在集體土地使用證上載明。同時建造的房屋必須具備《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》等相關證書。

所以，在農村投資建房有很嚴格的審批手續(xù)。像你參與的這類投資建房活動，大多數(shù)情況下你與對方均不具備一個建房經營的資質?！?/p>

“那這份合同的效力該如何認定，現(xiàn)在我不要房子了，我的投資款到底能不能要回來？”

“《合同法》第52條明確規(guī)定了，違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。這份合同無論作為合作建房合同，還是作為租賃合同，都應當認定為無效。

如果合同為合作建房合同，就我們前面的分析，你系城鎮(zhèn)戶口，實則不具備在農村投資建房的資質，因為你不具備合同主體資格，且違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同當然無效。

如果這份合同以租賃合同來認定，首先，根據我們前面的分析，該房屋沒有《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》等相關證件，系違章建筑，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。雖然這是對城鎮(zhèn)房屋租賃合同做的相關規(guī)定，但是在審理中，一般對于農村的違章建筑租賃合同進行效力認定時，法院同樣會援引此司法解釋，認定該租賃合同無效。

同時，你們在協(xié)議中雙方約定的租賃期限為30年，根據《合同法》第214的規(guī)定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。所以協(xié)議中約定的30年使用權，后10年一定是無效的。

由此我們可以認定，這份所謂的合作建房經營協(xié)議書，因為違反法律的強制性規(guī)定，應當無效。對于無效后的處理，我們一般主張恢復原狀，即要求對方返還你所支付的7.8萬元投資款項，并且同策公司與于女士承擔連帶還款責任?！?/p>

“那余律師，我們之間簽訂的這份協(xié)議到底是什么性質的協(xié)議？我們之間簽訂了委托出租協(xié)議，我是否可以任意解除委托協(xié)議？他們未經我同意擅自出租房屋，我對此能追究他們的何種責任?”

“就定性問題，根據協(xié)議的約定，你支付7.8萬元錢款，從而享有房屋30年的使用權，且簽訂協(xié)議之時，房屋已經建造完成，就合同內容而言，你們雙方并不是就合作建房達成一致的合意，實際上你們之間的法律關系是租賃關系，所以該份協(xié)議應當認定為租賃合同。

至于委托協(xié)議，在你授權對方對你房屋進行管理、出租的情況下，對方有權按照委托協(xié)議約定，對房屋進行管理、出租，并按約定收取相應報酬。根據《合同法》第410條的規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同，所以你有權利任意解除委托協(xié)議。

至于解除委托協(xié)議后，對方未經你同意擅自出租房屋，你可以按照合作建房協(xié)議的約定，追究其違約責任。但是我必須提醒你的是，追究其違約責任必須以你承認合作建房協(xié)議有效的前提下方能主張，可以說這份委托協(xié)議是合作建房協(xié)議的從合同，它的從屬性主要表現(xiàn)在它的成立以主合同的成立為前提、主合同消滅，從合同當然消滅。根據我們之前的分析，該合作建房協(xié)議系無效合同，所以，你們之間訂立的委托協(xié)議也是無效的。一旦你要認定合同無效，那么你就不能再追究其違約責任。”

經過與余律師的一番溝通交流，李老太太最終決定拿起法律的武器，通過訴訟途徑解決這起合同糾紛，來維護自己的合法利益。

欄目主持人：成韻 chengyunpipi@126.com

小貼士

本案中，房屋提供方于女士以及同策公司與李老太太簽訂合同的行為，不僅僅在民事上存在欺詐，更可能構成刑事上的非法集資。通過簽訂此類合作建房經營協(xié)議從而集取資金，以達到非法占有的目的。他們也正是利用現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民想擺脫城市快節(jié)奏生活，想在農村置業(yè)的心理，騙取城鎮(zhèn)居民的信任，從而達到非法目的。所以，城鎮(zhèn)居民在決定購置或承租農村住宅時，需更加謹慎，以免造成不必要的經濟損失。

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本欄目由上海觀庭觀盛律師事務所、上海教育電視臺“幫女郎”節(jié)目協(xié)辦