多空間尺度普通住宅用地的合理地價研究

摘 要：近年來，我國政府推出了一系列的住宅調(diào)控措施，希望能夠讓房價恢復(fù)到正常水平。然而，什么樣的價格是合理的？多少地價是正常的？并不是通過人的主觀斷定去決定的，它們需要一系列的估價手法去進(jìn)行確定，只有這樣才能讓最后的結(jié)果兼具合理性、公正性、準(zhǔn)確性和科學(xué)性。本文以金廈華府小區(qū)的入戶花園為例，對合住宅用地地價的合理評估進(jìn)行了論證。

關(guān)鍵詞：多空間尺度；住宅用地；地價

當(dāng)前我國土地市場中存在的壟斷性、土地資源的稀缺、房地產(chǎn)稅收制度不合理、不健全的政府官員考核制度以及地方性的政府土地財政等使得我國的土地市場整體呈現(xiàn)出嚴(yán)重地不均衡配置，這樣一來，使得我國的土地價格難以在市場中獲得公正、客觀、合理的評估。面對此種情況，我國急需采取科學(xué)的土地價格評估手法，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。金廈華府小區(qū)在當(dāng)?shù)厥状螌崿F(xiàn)了入戶花園、地下車庫人車分流等內(nèi)容，尤其是入戶花園的設(shè)計，一方面實現(xiàn)了空間的充分利用，另一方面也成為了小區(qū)的特色，促進(jìn)了小區(qū)銷量的增加。

一、合理評估住宅用地地價的方法

盡管通過分析比較房地產(chǎn)利潤率、房地產(chǎn)貸款占比、自由購房與投資購房占比、房屋空置率和租售比等一系列指標(biāo)可以對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行有效的檢測，但在我國的房地產(chǎn)市場中，這些方法都無法精確合理地對我國的房價泡沫進(jìn)行度量，只有房價收入比這一指標(biāo)才能實現(xiàn)住房市場泡沫合理估計。從這一現(xiàn)狀不難看出，我國的地價水平也可以借用合理的地價房價比和房價收入比進(jìn)行預(yù)測。然而，精確的數(shù)值往往無法準(zhǔn)確地代表其中的各個不定性的因素，所以要想得到更為準(zhǔn)確的地價，只有將各個變量進(jìn)行區(qū)間化分隔，在對每一個區(qū)間中的不確定性和可能性進(jìn)行分析，從而計算有可能產(chǎn)生的數(shù)值。

在對中等住房進(jìn)行合理估價時，按照國際慣例，往往會按三到六倍的中等住房的價格和城市各個家庭的平均年收入比值I為依據(jù)，再通過城市居民家庭的收入得出合理的中等住房房價。其中，又由于合理的中等住房房價是居住面積與合理的中等住房每平米房價的乘積，而合理的地價房價比為合理的樓面價格除以每平方米的合理房價之后的結(jié)果，所以，最終通過推導(dǎo)，可以知道，合理的樓面地價最終可以通過合理的地價房價比與中等收入家庭的年收入乘積除以居住面積后，再乘以前面提到的比值系數(shù)I即可得出，即然而在實際操作過程中，為了保證最終結(jié)果的科學(xué)合理性，往往需要對中等收入的家庭年收入、地價房價比以及住房居住面積進(jìn)行區(qū)間劃分，然后通過最大值和最小值的區(qū)間計算進(jìn)行計算，但是，如果區(qū)間的寬度過大，則代表著最終得出的結(jié)果的不確定性越高，因此，這些變量的區(qū)間進(jìn)行科學(xué)劃分是決定地面樓價合理性的關(guān)鍵因素。

二、合理評估住宅用地地價變量的區(qū)間確定

（一）我國中等家庭年收入?yún)^(qū)間的確定

一個家庭的投資收入、業(yè)務(wù)活動及非正式行業(yè)的活動收入、薪水、工資等全部收入的來源總值便是中等家庭的收入，其中家庭的隱性收入諸如對可供出售的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的消費都是中等家庭收入的計量范圍。然而，在實際工作中，對于中等收入家庭的的標(biāo)準(zhǔn)、方法和概念往往不同的地區(qū)存在著很大的差異，最終導(dǎo)致結(jié)果也是各不相同的。不僅如此，不同統(tǒng)計部門往往會根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，采取不同的方法對中等家庭的年收入進(jìn)行檢測而得到的結(jié)果也不盡相同。

所以，為了保證最終得出的地面樓價的科學(xué)合理性，通常都是采用05年由我國國家統(tǒng)計局統(tǒng)一公布的，通過“高收入組替代法”得出的中國城市中等家庭年收入作為計算標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間，即中等家庭年收入?yún)^(qū)間為六萬到五十萬。

（二）我國房價地價比區(qū)間的確定

百分之十五至百分之三十是地價在我國房價中占有的比值，其中24.2%是最后得出的平均值，這是我國過度資源部在2009年進(jìn)行全國調(diào)查后得出的數(shù)據(jù)，雖然后來許多業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對該數(shù)據(jù)紛紛提出了質(zhì)疑，但它仍然是我國在進(jìn)行地面樓價合理評估時常常采用的參考比值區(qū)間。

（三）我國住房居住面積區(qū)間的確定

鑒于全球各個國家不同的國情和發(fā)展水平，由聯(lián)合國人類住區(qū)中心制定的《城市指標(biāo)指南》僅僅對計量單位進(jìn)行了規(guī)定，即將計量單位定為一套或者居住單元，當(dāng)并未將計量單位細(xì)致到關(guān)于居住單元的具體面積要求上。

從1978年發(fā)展至2010年，我國的城市人均住房居住面積已經(jīng)從最初的4.55平米上漲到了30平米。根據(jù)重慶市統(tǒng)計局的最新研究數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)中等收入家庭的住房面積區(qū)間在120-200平米之間。然而，由于我國各個城市無論是經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r還是土地資源亦或土地市場都是截然不同的，所以在具體到某一個城市時，中等收入家庭的居住面積區(qū)間與該數(shù)據(jù)往往是會存在一定的差異的。

為了能更好地服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)，我國特意對中等收入及以上家庭的商品住宅分為了三大類，經(jīng)過對各個城市的住宅銷售價格進(jìn)行一系列的調(diào)查統(tǒng)計分析后，最終將三個面積區(qū)間從大到小依次定為140平米以上、90-140平米和90平米一下，同時將140平米以上的住宅劃歸為非普通住宅。鑒于2010年得出的我國人均住房面積為30平米這一數(shù)據(jù)，便可看出，我國中等收入家庭的居住面積的最合適的區(qū)間便是90-140平米這一區(qū)間段。

三、結(jié)語

綜上所述，由于我國的行業(yè)、區(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)之間存在巨大的收入差距，使得當(dāng)前社會的收入極度不合理分配，從而讓社會呈現(xiàn)貧富兩極化發(fā)展。而多空間尺度的運用，能夠讓地價在制定過程中能夠?qū)⒖剂恳蛩丶?xì)化到城市的不同小區(qū)和環(huán)線，對地價水平進(jìn)行不同空間尺度的估算，從而得出合理的價格區(qū)間，最后采用其中的均值做作為最后的地價。金廈華府小區(qū)通過入戶花園在設(shè)計既給公司增加了收入，擴大了銷量，也實惠了消費者。因此，通過這種方式能夠有效保證地價的合理性，讓房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

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作者簡介：胡文強（1992-4-3），男，民族：漢，籍貫：河南，新疆大學(xué)在校大四學(xué)生，專業(yè)：交通土建。