內(nèi)循環(huán)框架下的房地產(chǎn)發(fā)展

嚴躍進

“內(nèi)循環(huán)”成為當前中國宏觀經(jīng)濟中的關鍵詞。對于房企來說，應該充分認識到內(nèi)循環(huán)對于宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的重大影響。

“內(nèi)循環(huán)”成為當前中國宏觀經(jīng)濟中的關鍵詞。內(nèi)循環(huán)的機制正不斷探索，其有望成為“十四五”期間中國經(jīng)濟發(fā)展的核心體系和政策邏輯。此類體系必然會影響中國房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，研究內(nèi)循環(huán)的機制和特征，并據(jù)此分析中國房地產(chǎn)市場的新趨勢和新策略，是包括房企在內(nèi)的各市場參與者所需要密切關注的內(nèi)容。

從供給側(cè)到內(nèi)循環(huán)

在“十三五”國民經(jīng)濟發(fā)展的階段，主導宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要經(jīng)濟框架就是“供給側(cè)”。2015年11月，中央財經(jīng)領導小組首次提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的思路。該思路對于2016年發(fā)布的“十三五”規(guī)劃有很深刻的影響，“供給側(cè)”成為這一階段的熱點詞匯，也影響了后續(xù)各個產(chǎn)業(yè)的政策制定和相關發(fā)展。

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大背景下，中國房地產(chǎn)市場面臨很多調(diào)整和變化，尤其體現(xiàn)為以下幾點：第一，“多主體供給、多渠道保障”成為住房體制改革的重要指導思想，在這個過程中，中國住房發(fā)展和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了新變化，租賃市場的發(fā)展成為這五年的重要內(nèi)容。第二，棚改貨幣化安置的力度加大，其成為三、四線城市發(fā)展的重要驅(qū)動力，城市換新貌的同時，房地產(chǎn)市場明顯活躍起來。第三，金融去杠桿在房地產(chǎn)領域有較大的體現(xiàn)，尤其是在房企拿地、個人按揭貸款等領域，去杠桿、防范金融風險的動作明顯增大。

但是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的同時，新的市場矛盾和問題又開始增加。尤其是2018年中美貿(mào)易摩擦升級后，關于“逆全球化”“單邊主義”等討論和質(zhì)疑增加，其對于中國宏觀經(jīng)濟尤其是外向型經(jīng)濟的沖擊是比較大的。而到了2020年實際上隨著新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，外向型經(jīng)濟更是受到?jīng)_擊，各類貿(mào)易的傳統(tǒng)機制被打破，國際經(jīng)貿(mào)秩序也完全被打亂。

在這樣一個背景下，新的經(jīng)濟發(fā)展觀、發(fā)展格局正逐漸形成。在今年兩會政府工作報告和7月30日中央政治局會議上，“內(nèi)循環(huán)”的概念提出來了，即要“逐步形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”。這個提法不僅應對了當前國際貿(mào)易和疫情等問題，實際上也為明年“十四五”發(fā)展規(guī)劃提供了一個總綱。換而言之，后續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟指導路線，將牢牢圍繞內(nèi)循環(huán)而開展。宏觀經(jīng)濟大格局在變化，其對于房地產(chǎn)在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)自然有深遠影響，對于房地產(chǎn)領域的各參與者來說，在“十四五”期間，一定要注重內(nèi)循環(huán)機制所帶來的影響和深刻變化。

內(nèi)循環(huán)重在激活內(nèi)需

從具體結(jié)構(gòu)來看，內(nèi)循環(huán)其實包括生產(chǎn)、分配、流通和消費四個環(huán)節(jié)。而從內(nèi)循環(huán)的要素來說，則包括土地、勞動、資本、技術、數(shù)據(jù)等內(nèi)容。這都是在研究內(nèi)循環(huán)時所需要注意的內(nèi)容。但若是從抓重點的角度看，實際上就是要聚焦內(nèi)需。這也意味著，在傳統(tǒng)三駕馬車即外貿(mào)、投資和內(nèi)需方面，重心將有所調(diào)整，內(nèi)需的激活將扮演更大的角色。

這個判斷對于房地產(chǎn)市場的影響是比較大的。實際上房地產(chǎn)市場本身就是一個傳統(tǒng)意義上的內(nèi)循環(huán)市場，其和外循環(huán)的關系相對少。所以提出內(nèi)循環(huán)的概念后，房地產(chǎn)市場需要積極研究內(nèi)需在哪兒、如何改變或提升。這些問題解決了，就可以讓房地產(chǎn)市場真正融入內(nèi)循環(huán)的大潮之中。

我們注意到今年中國房地產(chǎn)市場的一些特殊情況。雖然疫情帶來了很多沖擊，但是高端物業(yè)或豪宅物業(yè)的銷售其實并不差。這也說明，在國際資本市場波動加劇、資產(chǎn)品持有風險加大、收入狀況或受影響等情況下，實際上房地產(chǎn)市場的重要性在增加，其扮演了多重的角色。這也啟發(fā)我們思考，即“十三五”期間中國住房內(nèi)需更多體現(xiàn)為剛需和首套的概念，而到了“十四五”期間，改善型需求或成為重要的內(nèi)容。

若這個判斷是正確的，那么在內(nèi)循環(huán)的大框架下，中國房地產(chǎn)市場也將真正在激活改善型需求方面發(fā)力。類似需求的釋放在過去也曾被討論過，包括二胎政策下的住房需求、“90后”“00后”的置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變、住房小康后的美好住房模式等。類似討論其實都已經(jīng)出現(xiàn)了住房需求大釋放的邏輯。但是類似討論主要還是從房地產(chǎn)自身的情況出發(fā)的，而從內(nèi)循環(huán)等大格局下的角度進行分析，卻是沒有的。尤其是在今年疫情期間，關于“宅經(jīng)濟”的討論也開始增多，不過很多居民家庭本身住房面積小，宅經(jīng)濟下的居家生活模式其實也比較枯燥，所以這都啟發(fā)我們思考，后續(xù)住房消費是否可以更好地給予激活，以真正實現(xiàn)住房美好的目標。

多個層面參與內(nèi)循環(huán)

對于房企來說，應該充分認識到內(nèi)循環(huán)對于宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的重大影響。同時要結(jié)合中國住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制等內(nèi)容，研究內(nèi)循環(huán)下中國房地產(chǎn)細分市場的投資機會，以促進“十四五”期間房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

第一，要真正研究住房消費的新特征。尤其是在后疫情時代，具有綠色環(huán)保功能的住宅、具有較好醫(yī)療醫(yī)護資源的社區(qū)等都是擴大內(nèi)需的重要著力點。到了“十四五”期間，“00后”也將陸續(xù)步入社會，該群體對于直播、游戲、創(chuàng)業(yè)等理解要更深，其對于住房的需求明顯也會變化。比如說過去“80后”都希望住宅中可以配置書房，而“00后”則可能更希望有一個直播間。類似變化，其實都說明消費需求是會轉(zhuǎn)變的，這都是內(nèi)循環(huán)大框架下所需要研究的。

第二，內(nèi)循環(huán)對于內(nèi)需釋放的鼓勵和支持，客觀上會使得后續(xù)文旅、免稅店消費等明顯增加。這實際上也是一些做文旅、做商業(yè)零售的房企所需要關注的。尤其是包括海南島、西南等市場，后續(xù)此類文旅或免稅店的消費需求會釋放，相關房企在后續(xù)地產(chǎn)項目布局方面，應該重點關注此類新特點，真正把傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務和多元化地產(chǎn)業(yè)務進行結(jié)合。

第三，要關注內(nèi)循環(huán)下的國際經(jīng)貿(mào)關系變化。實際上內(nèi)循環(huán)并不是要閉關鎖國，其依然是需要外循環(huán)做支撐的。但是基于內(nèi)循環(huán)的大框架，一些產(chǎn)業(yè)、技術等輸出的模式會轉(zhuǎn)變。從目前來看，至少中國和東盟的經(jīng)貿(mào)、“一帶一路”等有關外循環(huán)概念的領域會發(fā)力。這也啟發(fā)相關房企，要積極關注類似南寧、西安等核心城市，此類城市在后續(xù)內(nèi)循環(huán)和雙循環(huán)機制下往往會發(fā)力，這是地產(chǎn)投資可以重點關注的領域。

第四，關注內(nèi)循環(huán)下的各類國家大戰(zhàn)略。就目前來看，內(nèi)循環(huán)要發(fā)力，實際上要依賴于“兩新一重”等模式。這個模式在今年兩會上首次提出，即加強新型基礎設施建設，加強新型城鎮(zhèn)化建設，加強交通、水利等重大工程建設。所以后續(xù)要關注新基建、新型城鎮(zhèn)化等內(nèi)容，在智慧社區(qū)、產(chǎn)城融合、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市等方面做創(chuàng)新，其有助于培育新的市場投資機會。