廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與青年住房需求的矛盾

該文通過結(jié)合參考小組負(fù)責(zé)人參與的“廣州市80后群體住房需求調(diào)研”、“新型城市化背景下廣州市住房租賃管理模式創(chuàng)新研究”的調(diào)研經(jīng)驗(yàn)及客觀數(shù)據(jù)，以80后青年實(shí)例訪談為主，資料論證比對(duì)為輔，以“80后青年置業(yè)剛需與其購(gòu)買力的矛盾分析”為主題，從對(duì)各個(gè)層次的青年典型個(gè)案訪談中深挖80后住房現(xiàn)狀、購(gòu)房需求和購(gòu)買力現(xiàn)狀。通過直接關(guān)系和間接介紹相結(jié)合方式，鎖定廣州80后青年中具有代表性的訪談對(duì)象，獲得聯(lián)系方式，對(duì)典型案例進(jìn)行實(shí)地拜訪及訪談。讓政府及社會(huì)了解80后青年置業(yè)剛需與其購(gòu)買力的矛盾現(xiàn)狀，借鑒英美等主要國(guó)家及其大都市住房租賃的現(xiàn)狀及住房租賃管理的主要原則，結(jié)合中國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的問題提出發(fā)展策略，探索如何建立基本的住房供應(yīng)制度，供政府及社會(huì)參考。

宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。經(jīng)過前一階段國(guó)家的幾次宏觀調(diào)控，一手房、二手房?jī)r(jià)格成交量下降很多，但是現(xiàn)在來(lái)看價(jià)格雖沒有下降很多，但是漲幅也不是很大。最近二手房交易量出現(xiàn)了回升的態(tài)勢(shì)，因?yàn)楹芏嗫蛻粢部紤]到了剛性需求。從目前二手房交易量來(lái)看，每一周都有所回升【5】。

房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)購(gòu)交易下降趨勢(shì)在2012年第一季度并未止跌。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，2012年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)量?jī)H有13起，同比回落63.9%，環(huán)比回落45.8%，涉及金額3.43億美元，同比減少81.2%，環(huán)比減少61.1%【5】。房地產(chǎn)寡頭時(shí)代或正悄悄不期而至。

數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格，從環(huán)比來(lái)看，7月份有50個(gè)城市上漲，比例超七成，這也是2011年5月以后房?jī)r(jià)上漲城市最多的一個(gè)月。對(duì)比發(fā)現(xiàn)，今年1月無(wú)城市上漲，但自4月份開始，上漲的城市個(gè)數(shù)連續(xù)增加：4月份3個(gè)城市上漲，到6月則有25個(gè)城市上漲，7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市甚至超過了前6個(gè)月的總和。7月份上漲的城市中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市指標(biāo)環(huán)比全面上漲【5】。

宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。今年的政策已經(jīng)確定；今年的投資下滑也是確定的；今年的銷售，商品房的銷售可能會(huì)越來(lái)越不好。明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，需要參照今年下半年的開工量。一線城市會(huì)持續(xù)低迷，量跌價(jià)滑趨勢(shì)明顯，已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)；熱點(diǎn)二線城市成交量的變化方向與一線城市基本趨同，但量?jī)r(jià)均會(huì)比較穩(wěn)定；普通二線城市成交情況預(yù)計(jì)出現(xiàn)明顯區(qū)域分化；三、四線城市會(huì)異軍突起。針對(duì)以投機(jī)為目的的需求仍將嚴(yán)格被限制，而對(duì)首次置業(yè)者，則有望從信貸及行業(yè)政策得到扶持。專注于普通住宅建設(shè)，主要客戶群針對(duì)首次置業(yè)的企業(yè)有望獲得更廣的發(fā)展空間，有效支撐企業(yè)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)【6】。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀

從本次調(diào)研及網(wǎng)上政府公布的住房供應(yīng)來(lái)看，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)是供不應(yīng)求的。

受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，外圍成交量大，中心區(qū)嚴(yán)重萎縮?；ǘ肌⒎３殖山淮髤^(qū)勢(shì)頭。傳統(tǒng)成交大區(qū)天河、海珠和白云萎縮明顯；南沙成交量大，上升明顯；中心六區(qū)成交量全部不同程度縮量。

房地產(chǎn)視角下的“80后”住房需求特點(diǎn)。作為剛需為主的首次置業(yè)購(gòu)房群體，在購(gòu)房時(shí)都會(huì)選擇高性價(jià)比的，緊湊型的、高性價(jià)比的房子。目前房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，“80后”買房壓力較大，他們比較能接受房子總價(jià)在60—80萬(wàn)這個(gè)價(jià)位。而在租房方面，“80后”較為接受1500元以下的30—60平方米的小房。進(jìn)入適婚期的“80后”在首次置業(yè)上，選擇的是緊湊型、高性價(jià)比的小戶型，在房間需求方面一般都會(huì)考慮未來(lái)成家立室、贍養(yǎng)父母等因素，因此60—90平方米的兩房一廳或小三房最為熱銷。

其次在選擇住房方面最重要的是行政區(qū)域與工作地點(diǎn)的距離，根據(jù)滿堂紅集團(tuán)上半年成交量資料顯示，番禺區(qū)占19.5%，白云區(qū)占17.5%，增城占13.8%，天河區(qū)占13.3%，“80后”考慮這些區(qū)域的原因是交通便利，生活成本低，樓價(jià)相對(duì)便宜，并且周圍配套設(shè)施相對(duì)成熟。

三、討論與分析

由上可知，在廣州房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，卻面臨著一個(gè)新的但尤為緊迫的問題，在不完善的城市住房保障體系中，產(chǎn)生了游離在保障政策視野之外的“夾心層”，且其數(shù)量巨大。由于“80后”群體是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生力軍，解決“夾心層”的住房問題尤其重要，理應(yīng)重視。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，78%的80后一月的工資能買不足1平方米的商品房，22%的人的工資能買1平方米以上的商品房。根據(jù)我們的分析得出廣州市“80后”所能承受的住房單位價(jià)格約為8000元/每平米，據(jù)南方都市報(bào)得知，2012年7月30日至8月5日廣州市一手住房成交均價(jià)為網(wǎng)簽均價(jià)為12811元/平方米【7】，與“80后”群體能承受的住房?jī)r(jià)格相差高達(dá)4811元/平方米。另一方方面，廣州市“80后”人口數(shù)量約264萬(wàn)約占全市人口（約1600萬(wàn)）16.5%，但是在政府方面，廣州的限價(jià)房幾十比一，而且申請(qǐng)條件苛刻，致使經(jīng)適房基本上是被搶光的，這意味著“80后”的住房需求有極大的缺口，這離“80后”住房問題的解決還有很遠(yuǎn)的路要走。

居者有其屋是中國(guó)的傳統(tǒng)觀念，要落戶廣州就要在廣州買房，臨時(shí)性才會(huì)租房?？傮w來(lái)說(shuō)“80后”群體都是希望買房的，都希望有一個(gè)真正屬于自己的家，租房只是臨時(shí)性的、過渡性的。作為剛需為主的首次置業(yè)購(gòu)房群體，在購(gòu)房時(shí)都會(huì)選擇緊湊型的、高性價(jià)比的房子，而且還要考慮上班的距離、交通便利的程度等問題。該文原載于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//www.ems86.com總第543期2014年第11期-----轉(zhuǎn)載須注名來(lái)源根據(jù)目前了解的“80后”居住情況，“80后”多因工作地點(diǎn)而租住在天河區(qū)，荔灣區(qū)，越秀區(qū)，白云區(qū)，海珠區(qū)等地，或購(gòu)買番禺區(qū)、天河區(qū)，荔灣區(qū)，越秀區(qū)，海珠區(qū)等近郊的一手房或中心城區(qū)中偏遠(yuǎn)地區(qū)的二手房。

研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，“80后”群體住房需求較受到總價(jià)、與工作的距離、交通便利程度、戶型等關(guān)鍵性特征的影響，表現(xiàn)為：傾向于購(gòu)買 “兩房一廳一衛(wèi)”或“三室二廳二衛(wèi)”，而傾向于租住一房一廳或兩房一廳；傾向于距離市中心近的住房；對(duì)軌道交通站點(diǎn)及公交站點(diǎn)有極大需求；對(duì)小區(qū)附近的價(jià)格、公共設(shè)施配套、居住環(huán)境等配套設(shè)施極為重視。

但是由于在市區(qū)的一手房的價(jià)格實(shí)在太高，“80后”基本上接受不了，為此，“80后”買房是以郊區(qū)或老城區(qū)為主。而且，相對(duì)于一手房來(lái)說(shuō)，二手房的入戶手續(xù)也會(huì)簡(jiǎn)單很多，所以“80后”也會(huì)選擇在市區(qū)買二手房。根據(jù)滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示，該企業(yè)在越秀的樓房成交量中，二手房的交易達(dá)到了七成。

然而根據(jù)現(xiàn)在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，短時(shí)間內(nèi)解決這個(gè)住房問題是不可能的。據(jù)滿堂紅戰(zhàn)略管理部/研究部副經(jīng)理肖文曉解釋，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)從暴利時(shí)代向微利時(shí)代發(fā)展。因?yàn)橐郧昂同F(xiàn)在拿地的地價(jià)低，需求高，所以房?jī)r(jià)高。但以后隨著制度的完善，越來(lái)越透明，拿地的成本就會(huì)提高。再加上價(jià)格已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)高位，不可能再繼續(xù)猛漲，落差也不可能會(huì)太大。據(jù)廣州恒隆集團(tuán)副總經(jīng)理張建新先生表示，這種情況要等到至少十年后才能緩解。從經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)，租房會(huì)比購(gòu)房實(shí)惠，月供跟租金差不多，但是購(gòu)房需要首付，現(xiàn)在一些大戶型的房子租金也快趕上購(gòu)房的月供了。因此，必須發(fā)展租房市場(chǎng)，充分發(fā)揮租房市場(chǎng)的過渡性作用。既要大力開發(fā)房地產(chǎn)商的租房業(yè)務(wù)，也要政府大力開發(fā)保障性租房業(yè)務(wù)。

四、對(duì)策與建議

根據(jù)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)結(jié)論分析，現(xiàn)得出下列幾點(diǎn)針對(duì)不同社會(huì)群體的建議，希望能為有效解決廣州“80后”群體住房需求和住房供應(yīng)之間矛盾的問題提供有參考價(jià)值的建議。

“80后”：

樹立理性消費(fèi)觀念，轉(zhuǎn)換購(gòu)房新理念。目前“80后”面臨最大問題是，購(gòu)房擠占大半收入，再無(wú)能力消費(fèi)其他領(lǐng)域，致使其生活水平陡降。在此，建議“80后”購(gòu)房需量力而行，決不要當(dāng)啃老族，學(xué)會(huì)梯度式消費(fèi)，購(gòu)房要學(xué)會(huì)三級(jí)跳，第一跳就是剛開始工作沒多久，經(jīng)濟(jì)能力還不怎么樣，這時(shí)就購(gòu)買小戶型的房子；第二跳就是事業(yè)發(fā)展幾年后開始有一定經(jīng)濟(jì)能力了，就購(gòu)買中戶型的房子；第三跳就是步入富裕家庭，這時(shí)可以考慮購(gòu)買大戶型的房子了，要循序漸進(jìn)，沒必要一步到位，因?yàn)闀?huì)存在很多不確定性，而且壓力大，也不現(xiàn)實(shí)。

擺脫房奴命運(yùn)，轉(zhuǎn)換住房新理念（購(gòu)房VS租房）。國(guó)務(wù)院總理溫家寶曾在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議表示，“住有其居，并不意味著住者有其屋。從方向上看，應(yīng)該鼓勵(lì)更多的人租房”。如果房子不再是港灣，而是榨汁機(jī)和抽水機(jī)，相信不會(huì)再有人趨之若鶩了。滿堂紅戰(zhàn)略管理部/研究部副經(jīng)理肖文曉和廣州搜房網(wǎng)主編李潔瑤均認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)的角度上考慮，一輩子租房比買房更劃算。租房比買房自由、省事。

政府部門：

建立住房供應(yīng)長(zhǎng)效機(jī)制。住房用地應(yīng)采用彈性供應(yīng)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)靈活控制供地的數(shù)量和節(jié)奏。政府應(yīng)該多建用以出租的保障房，減少用以出售的保障房。

加快戶籍制度的改革進(jìn)程，使教育、就業(yè)、社會(huì)福利等政策與戶口“脫鉤”。

降低保障房入住門檻，穩(wěn)步增加保障房數(shù)量，合理分布保障房所在區(qū)劃，科學(xué)設(shè)計(jì)保障房整體規(guī)劃?！?0后”大部分都在天河、越秀等老城區(qū)工作，政府在這些行政區(qū)劃規(guī)劃一些廉租房，以滿足“80后”的工作和生活需要，還有考慮建設(shè)更加適合“80后”需要的緊湊型、小戶型住房。

完善保障房進(jìn)程監(jiān)管和分配制度，建立內(nèi)、外部相結(jié)合的監(jiān)控制度。內(nèi)部監(jiān)控制度主要是政府保障房辦公室和廉租住房分配部門內(nèi)部監(jiān)督。外部監(jiān)控包括人大監(jiān)督、檢察院監(jiān)督以及新聞?shì)浾摰缺O(jiān)督。

政府考慮逐步退出保障房投資，效仿國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，保障房由市場(chǎng)來(lái)運(yùn)作。清華大學(xué)公共管理學(xué)院副教授劉志林看來(lái)，“保障性住房政策不等于保障性住房建設(shè)”，政府直接運(yùn)營(yíng)租賃型保障房的模式不可持續(xù)。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，要好好利用社會(huì)資金參加廉租住房建設(shè)。主要包括：由開發(fā)商出資建設(shè)部分廉租住房，開發(fā)商根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定將廉租住房出租給符合條件的家庭，而市場(chǎng)租金和廉租住房租金的差價(jià)部分由政府予以補(bǔ)貼。

培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。通過一系列的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租低價(jià)商品住宅，其開發(fā)期間申請(qǐng)的建設(shè)貸款，可適當(dāng)延長(zhǎng)貸款年限，加大對(duì)從事租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持力度，適當(dāng)降低租賃稅收（營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等）；促進(jìn)各類住房資源有效利用，特別是發(fā)揮存量住房在增加住房市場(chǎng)有效供應(yīng)，改善中低收入家庭住房條件和解決流動(dòng)人員階段性需求的作用。落實(shí)房屋租賃登記備案制度，規(guī)范租賃市場(chǎng)行為，保護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。政府應(yīng)該考慮取消限購(gòu)，使更多的富人能夠購(gòu)房用來(lái)出租。

房地產(chǎn)公司：

考慮“80后”人群住房需求，發(fā)展剛需住房。通過調(diào)研，住房對(duì)于“80后”群體來(lái)說(shuō)都是剛性需求?！薄?0后”群體剛出來(lái)社會(huì)打拼，事業(yè)還處于上升階段，經(jīng)濟(jì)承受能力一般，且大多數(shù)人到了適婚年齡，因其“剛需性”要求和多數(shù)人都是首次置業(yè)，建議房地產(chǎn)企業(yè)多推出60—80平方米兩房和90～110平方米三房的中小型、緊湊型單位，價(jià)格在80～120萬(wàn)適宜，周邊配套交通便利為首選，方便“80后”人群上班。未來(lái)幾年“80后”都會(huì)是購(gòu)房的主力軍，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視“80后”的需求，根據(jù)其購(gòu)買力水平而開發(fā)相應(yīng)樓盤，具有一定的前瞻性，這樣才能更好并長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展下去。

保證住房信息對(duì)稱。對(duì)于剛出來(lái)打拼的“80后”來(lái)說(shuō)，優(yōu)先考慮的不是買房保值的問題，而是居住問題，因此房地產(chǎn)中介公司，應(yīng)把信息平臺(tái)做得更好，提供更多的信息，使信息更加準(zhǔn)確。讓大家去租房子時(shí)更方便，更快捷，據(jù)九九房數(shù)據(jù)顯示，去年網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)搜索量呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，已有近八成的人選擇網(wǎng)絡(luò)作為找房的第一站?！?0后”群體大多數(shù)都十分熟悉互聯(lián)網(wǎng)，因此房產(chǎn)中介應(yīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)網(wǎng)絡(luò)渠道。

大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。發(fā)展多種住房租賃類型；開展房屋銀行業(yè)務(wù)；定期舉行行業(yè)座談會(huì)，商討房屋租賃市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水準(zhǔn)、從業(yè)人員道德等以達(dá)成行業(yè)共識(shí)；舉行行業(yè)峰會(huì)，從行規(guī)、法律、社會(huì)道德等方面商討住房租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)則，規(guī)范租賃市場(chǎng)，形成有效管理的模式。

主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，攜手政府開發(fā)保障房。與政府共同開發(fā)廉價(jià)住房租賃市場(chǎng)，為政府指定保障人群出租低價(jià)商品住宅，具有一定條件的企業(yè)或社會(huì)組織主動(dòng)利用自有房屋或經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買低價(jià)商品住宅，按規(guī)定向低收人家庭出租。

（作者單位：廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院；導(dǎo)師：周為吉）