公益在召喚

“歡慶@任志強(qiáng) 光榮退休！”10月下旬，潘石屹在微博中發(fā)出一條關(guān)于其“黃金搭檔”任志強(qiáng)的消息，隨后任志強(qiáng)回應(yīng)“給年輕人更多的機(jī)會(huì)，咱轉(zhuǎn)公益了”。除了“地產(chǎn)大佬”的身份，任志強(qiáng)也是阿拉善SEE公益機(jī)構(gòu)的新一任掌門人。

11月12日，任志強(qiáng)攜同王利民、潘勝、顏俊、夏志祥、李濱、蔡文方、胡小軍、吳兌、官俊峰等 SEE會(huì)員、NGO伙伴、專家學(xué)者，以“問道生態(tài)珠江”為主題，開展SEE珠江論壇暨流溪和水源地社區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目啟動(dòng)儀式。正如任志強(qiáng)在當(dāng)天媒體見面會(huì)上所言，在參與的19個(gè)公益基金中，阿拉善SEE是他花費(fèi)時(shí)間最長(zhǎng)的項(xiàng)目。

企業(yè)家的轉(zhuǎn)換精神

阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)王利民笑稱，阿拉善SEE公益機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)可以造血的年代，“除了造就智慧大腦，又涌現(xiàn)出一批新星?！碑?dāng)天慶典的兩位主持人（聯(lián)邦家私集團(tuán)董事、副總裁李虹瑤，君澤君律師事務(wù)所主任合伙人顏?。闶峭趵袼傅男滦?，他們均是SEE的會(huì)員。

從某種程度上說，公益事業(yè)對(duì)于企業(yè)家的召喚，將等量換算為責(zé)任對(duì)于財(cái)富的召喚。潘勝作為阿拉善SEE珠江中心主席、日立電梯（中國）有限公司總裁，以本次慶典雙重東道主身份致開場(chǎng)歡迎辭，他說，SEE就像一所大的學(xué)校，讓每一位企業(yè)家都能參與到其中，學(xué)習(xí)如何將綠色的理念融入企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，如何開展NGO的工作去影響更多的利益相關(guān)方，如何以民主、平等為方式介入公共服務(wù)。

擁有多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的任志強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，科學(xué)家組織的環(huán)保組織，在治理環(huán)境時(shí)，技術(shù)上很成功，但他們很難與公眾打交道，更難從公眾中獲取很多的資金。“整個(gè)社會(huì)公益存在一個(gè)社會(huì)再分配問題，僅靠國家和靠公有進(jìn)行二次分配和一次分配是不夠的。”任志強(qiáng)聲稱，企業(yè)家有了更多的資源和可動(dòng)用的資源，有更大的社會(huì)影響力，它可以彌補(bǔ)國家和官方公益組織的不足。

“比如說國際上，美國NGO有幾萬家，但中國只有幾千家，差別巨大，如果從統(tǒng)一年限上查的話，個(gè)別省區(qū)一年的公共捐助不超過5000萬，但是NGO募集的資金已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)據(jù)，這幾年的發(fā)展中，我們每年動(dòng)用的資金大概超過七八千萬。”任志強(qiáng)說。

“授人以漁”才能長(zhǎng)久

企業(yè)家最初有錢時(shí)，大部分做的是“授人以魚”，歷史上叫設(shè)粥棚，遇到自然困難，人們前往免費(fèi)喝粥，渡過難關(guān)，但社會(huì)發(fā)展至今僅僅有粥棚是不夠的。會(huì)議前晚，任志強(qiáng)與一些公益組織進(jìn)行慈善事業(yè)會(huì)談，他說，紅十字會(huì)、扶貧基金會(huì)大多是做“授人以魚”，該不該有？該有。社會(huì)存在貧富差距，生活困難以及其它問題而造成的低收入家庭需要得到社會(huì)的幫助。但得到幫助以后是否能長(zhǎng)遠(yuǎn)保持，從此以后改變他們的人生呢？很難。因此，更多需要的是“授人以漁”。

任志強(qiáng)口中的“授人以漁”，是靠自己的力量，或者還能帶動(dòng)他人，讓你的家庭及社會(huì)關(guān)系都能因此而受益?！敖虝?huì)別人打魚是更重要的一件事情。而NGO要做的，后期更多的就是教會(huì)你打魚?！比沃緩?qiáng)說，有些企業(yè)家過去也是SEE的會(huì)員，比如潘石屹，當(dāng)自己的資金完全有能力單獨(dú)做公益的時(shí)候，就轉(zhuǎn)為了以教育為主?！安荒苷f他不重視環(huán)保，他也在其它地方投了環(huán)保的錢，但更多的錢是拿出來資助教育。”

只有通過窮人受教育，獲得再增長(zhǎng)的知識(shí)，讓起點(diǎn)更加公平時(shí)，公益才能更加長(zhǎng)久。任志強(qiáng)介紹說，潘石屹最近在哈佛大學(xué)捐了1500萬美元，在耶魯大學(xué)也捐了1000萬美元，前后拿出一個(gè)多億的資金捐給6個(gè)學(xué)校。“有人說為什么捐到外國，沒捐到中國？他們沒有注意，這些資金中國貧困大學(xué)生考上哈佛和耶魯以后才能用，這個(gè)錢美國人是不能用的?！比沃緩?qiáng)說。

開啟“造血”功能

任志強(qiáng)希望在自己的任期內(nèi)，將阿拉善SEE從僅靠“輸血”變?yōu)橛小霸煅惫δ?。SEE會(huì)員將成立一個(gè)小米社會(huì)企業(yè)，向當(dāng)?shù)剞r(nóng)牧民們推廣種植節(jié)水的小米，取代耗費(fèi)水資源的玉米。任志強(qiáng)提起目前在歐美十分流行的“社會(huì)企業(yè)”的概念，“我們建立了一批‘盈利但不獲利’的企業(yè)，幫農(nóng)牧民把小米包裝成產(chǎn)品賣出去。但條件很苛刻，股東只能得到利息甚至沒有，剩余的資金盈利都轉(zhuǎn)入到阿拉善中，再作為一種投入。”

把利潤和價(jià)值重新返回到公益事業(yè)中去，這也許是未來社會(huì)發(fā)展對(duì)企業(yè)家的一種訴求。用任志強(qiáng)的話說，企業(yè)家和公益之間的關(guān)系大抵如此。如果企業(yè)家不能讓消費(fèi)者吃飽，便無法生存下去，做公益也如此，當(dāng)所有人都不愿意為公益而付出，而只想從公益中索取的時(shí)候，比如于大自然掠奪更多的資源，大自然一定會(huì)形成一個(gè)反向的措施，它會(huì)破壞我們的生存環(huán)境，也因此讓所有人都在大自然的報(bào)復(fù)中有所損失。

“終會(huì)有一天，黃沙會(huì)不見，在連天的草原，現(xiàn)牛羊萬千；終會(huì)有一天，風(fēng)的怒氣會(huì)平息，溫柔地卷著花香，拂上孩子的笑顏……我親愛的朋友請(qǐng)你相信，再小的努力也有意義，別讓那美景，只存在我們的記憶里”，張亞東為SEE譜曲的會(huì)歌這樣唱。

在會(huì)后的采訪中，任志強(qiáng)分享，“只有你主動(dòng)積極去投入這項(xiàng)環(huán)保事業(yè)的時(shí)候，你才會(huì)覺得它是一件真正值得去做的一件事?！边^去十年，公益在企業(yè)家的理想和責(zé)任中萌芽，未來十年，它將更加專業(yè)地前行。

阿拉善SEE珠江中心周年慶

地點(diǎn)：廣東廣州

人物：任志強(qiáng)、王利民、潘勝燊、顏俊、夏志祥、

李濱、蔡文方、胡小軍、吳兌、官俊峰等。

馮侖的商道真經(jīng)

超越野蠻生長(zhǎng)

文|易文 圖|廈門大學(xué)EMBA華南教育中心

互聯(lián)網(wǎng)的熱潮沖擊著人們的生活，各業(yè)態(tài)都面臨著轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)也早已受到潛移默化的影響。

那么，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下房地產(chǎn)的出路與商機(jī)在哪？未來房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展方向是否會(huì)出現(xiàn)細(xì)分化？房地產(chǎn)如何與互聯(lián)網(wǎng)、金融行業(yè)融合與創(chuàng)新？10月31日，在廈門大學(xué)EMBA中心主辦的題為“超越野蠻生長(zhǎng)—馮侖的商道真經(jīng)”的名家論壇上，幕天講壇創(chuàng)始發(fā)起人，被譽(yù)為“商界思想家”馮侖與大家分享了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的四種轉(zhuǎn)型之路，七百余位廈門大學(xué)EMBA校友及眾多優(yōu)秀企業(yè)家并聆聽了了本次的論壇。

四種態(tài)度

馮侖認(rèn)為，轉(zhuǎn)型意味著改變，須在當(dāng)下做出不同的改變。以什么樣的態(tài)度來面對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和開放的競(jìng)爭(zhēng)之后要發(fā)生的轉(zhuǎn)型呢？以女明星為例，當(dāng)其老了之后對(duì)待轉(zhuǎn)型有以下四種態(tài)度。

第一類稱之為“老黃瓜刷綠漆”，不服老，覺得自己一定能夠成功轉(zhuǎn)型，通過整形美容強(qiáng)行轉(zhuǎn)型，但有些事仍無法改變；第二類改做后臺(tái)，自己由一線退居二線，由當(dāng)紅變成幕后，組織有新基因的人上臺(tái)并與其分享收入；第三類調(diào)整心理，由曾經(jīng)當(dāng)紅的主流市場(chǎng)退出，改做局部的邊緣市場(chǎng)，把主流市場(chǎng)讓給新的人；第四類轉(zhuǎn)型即退休，改過平平淡淡的日子，停下來不做也是一類轉(zhuǎn)型。

馮侖認(rèn)為，當(dāng)下做企業(yè)時(shí)面臨的轉(zhuǎn)型也是持四種態(tài)度。一般財(cái)力雄厚的企業(yè)會(huì)選擇第一種轉(zhuǎn)型，知道辦法的會(huì)選擇第二種，而“懶”的企業(yè)會(huì)選擇第三種，徹底瀟灑的會(huì)選第四種。如何做選擇，和價(jià)值觀和生活狀態(tài)有較大關(guān)系。

價(jià)值空間

馮侖將房地產(chǎn)的生意本質(zhì)歸結(jié)為創(chuàng)造最具價(jià)值的固定的人造空間。80%的人生存、發(fā)展須在房地產(chǎn)商創(chuàng)造的人造空間里，人一天中絕大部分時(shí)間也都需要人造空間。但住宅只占據(jù)了一般人的8到10小時(shí)的時(shí)間，其余的14到16個(gè)小時(shí)都是其他的地方。所以，房地產(chǎn)面對(duì)的轉(zhuǎn)型，是要看8小時(shí)之外、人在其他地方用的空間有什么挑戰(zhàn)。

面對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，馮侖表示這個(gè)行業(yè)青春期已過。過去的20年里，以住宅產(chǎn)品為主要市場(chǎng)和主要發(fā)展模式的狀況已面臨拐點(diǎn)，接下來要進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要發(fā)掘除住宅以外，更多的產(chǎn)品和服務(wù)類型。同時(shí)，房地產(chǎn)也受到了互聯(lián)網(wǎng)及其它方面帶來的各種各樣的侵?jǐn)_和影響，所以，現(xiàn)在人們所講的房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型，大體是危機(jī)中的轉(zhuǎn)型。在房地產(chǎn)行業(yè)，上面講到的四種態(tài)度都有出現(xiàn)，有死砸錢的、有改做后臺(tái)的、有改做邊緣市場(chǎng)的也有退休的。公司的個(gè)性、對(duì)轉(zhuǎn)型的認(rèn)識(shí)以及公司的路徑依賴程度決定了轉(zhuǎn)型方式千差萬別。

另一方面，所有的房地產(chǎn)又都在一個(gè)價(jià)值鏈上，這條價(jià)值鏈就是從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)到金融業(yè)到互聯(lián)網(wǎng)。最底層的是制造業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)，制造業(yè)對(duì)應(yīng)的最多的是住宅；再往上是商業(yè)模式，就衍變?yōu)榉?wù)業(yè)，商用不動(dòng)產(chǎn)大部分都是屬于服務(wù)業(yè)；再往上就變成了金融業(yè)。以酒店收租為例，假設(shè)租金收入特別好，就可以做一個(gè)REITS，把出租變成金融產(chǎn)品賣掉，這就變成了金融類的房地產(chǎn)，也可以叫做房地產(chǎn)金融化；最后一個(gè)就是互聯(lián)網(wǎng)，可以把所有前面環(huán)節(jié)都打亂重?cái)[。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型當(dāng)中談到的問題和差異性，實(shí)際上就是在這條價(jià)值鏈上按照之前講的四種態(tài)度來選擇所做的事。

轉(zhuǎn)型模式

房地產(chǎn)總體來說應(yīng)該分為兩大類，一類叫做住宅，一類叫做非住宅，馮侖將其統(tǒng)稱為商用不動(dòng)產(chǎn)。用于商業(yè)經(jīng)營、商業(yè)目的、商業(yè)用途的不動(dòng)產(chǎn)，一類是自用的，一類是經(jīng)營的。這兩大類運(yùn)用的方法很不一樣，第一類是做了之后銷售的，第二類主要是做了之后出租的，即使賣給小業(yè)主，它也是出租的。

馮侖將住宅市場(chǎng)依然歸為制造業(yè)，其競(jìng)爭(zhēng)就是依靠規(guī)模大，成本低，速度快，在此基礎(chǔ)上做研發(fā)，做通路。但這種競(jìng)爭(zhēng)到一定的規(guī)模就有天花板，如萬科目前一年已做到15萬套左右，但單家公司很難超過20萬套。那么住宅公司的轉(zhuǎn)型有四種態(tài)度可以選擇：第一類，理性的做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹圃鞓I(yè)加服務(wù)業(yè)。但轉(zhuǎn)型需要的時(shí)間很長(zhǎng)，新鴻基轉(zhuǎn)型花了15年，李嘉誠花了20年，這個(gè)轉(zhuǎn)型的過程需要忍受經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)。 第二類、第三類主要是做細(xì)分市場(chǎng)，如溫哥華有人專做同性戀住宅、臺(tái)灣有人專做女性單身公寓，第四類即退出，過去十年，A股上市房地產(chǎn)公司中差不多一半轉(zhuǎn)型退出了這一行業(yè)。

而商用不動(dòng)產(chǎn)又有五類最大的市場(chǎng)：第一個(gè)是寫字樓，第二個(gè)是購物中心，第三個(gè)是工業(yè)物流倉庫，第四個(gè)是健康醫(yī)療所需的不動(dòng)產(chǎn)，第五個(gè)是教育。商用不動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)變成了服務(wù)業(yè)，最大的挑戰(zhàn)就是能夠通過營運(yùn)、規(guī)劃來讓客戶滿意，從而支付更高的費(fèi)用。而四個(gè)要素決定了每平方米的收入：第一個(gè)要素是位置，位置決定了供求關(guān)系，供求關(guān)系決定了人們?cè)敢庵Ц抖嗌馘X；第二個(gè)要素是行為，來這里干什么很重要；第三個(gè)要素是技術(shù)，和成本有關(guān)系；第四個(gè)要素是管理。所以商用不動(dòng)產(chǎn)營運(yùn)就在位置、行為、技術(shù)、成本以及管理上去下功夫，最后把空間價(jià)值最大化。

馮侖說，目前的轉(zhuǎn)型則更多是制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，再往上模式就變成了金融業(yè)，針對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)、投資級(jí)物業(yè)的租賃收入，穩(wěn)定下來未來的租賃收入和現(xiàn)金流，將其金融化，這類的市場(chǎng)非常可觀。從資本市場(chǎng)估值來看，這幾種模式也有很大差異。第一類開發(fā)類的地產(chǎn)，P/E大約5到7倍，市值最大的大概200億美元；第二類是服務(wù)業(yè)和經(jīng)營類的房地產(chǎn)，P/E大約15到20倍，市值最大的有400億美元；第三類金融類的房地產(chǎn)，P/E一般是20到30倍。

互聯(lián)網(wǎng)則整合前三類，它和房地產(chǎn)的結(jié)合有三種模式，第一種是產(chǎn)品到服務(wù)、客戶端的模式，現(xiàn)在做得非常成熟，通路去中介化；第二類是智能家居，目前還沒有特別成熟的案例；第三類是社區(qū)服務(wù)，未來可能逐步取代傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的物業(yè)管理。此外，住宅的開發(fā)過程未來也有可能通過互聯(lián)網(wǎng)化來解決。在這些創(chuàng)新的過程中，實(shí)際上把房地產(chǎn)這一傻大粗的事情變成核心上與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的行業(yè)。

馮侖說，房地產(chǎn)行業(yè)沿著兩大類、一條價(jià)值鏈，不斷地從價(jià)值鏈的底端往上走，出現(xiàn)了四種商業(yè)模式，一種是開發(fā)制造業(yè)，一種是服務(wù)商用不動(dòng)產(chǎn)，一種是不動(dòng)產(chǎn)金融，最終伴隨著互聯(lián)網(wǎng)。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的轉(zhuǎn)型，需要研究的問題都在這里。只要能夠在當(dāng)下看到未來，應(yīng)該就有希望順利走到未來。