私樓落成10年高港人港地暫緩行

特首梁振英自上任以來，一直以穩(wěn)定樓市作為施政重點，在接連推出樓市調(diào)控措施之后，已經(jīng)大力遏抑了市場的投機性需求。由于其大舉推地，私樓落成量拾級而上，2014年按年升1.1倍，創(chuàng)10年高位。其中，中小型單位大量面世，直迫1.2萬個，占全港供應量67%。辣招雙管齊下，趕走了大量境外投資者，加上美國暗示或提早加息，港府因此放慢了推動“港人港地”的步伐。

然而，“放慢”不等于“放棄”，政府推出“港人港地”之初，是希望以此限制市場需求，阻截港人以外的買家入市，打擊外地炒家，幫助港人上車。筆者認為，雖然港府對擱置“港人港地”未置可否，但在樓價只升不跌的預期被打破的情況下，此政策實際上已然退場。香港樓市的癥結始終在于供求失衡，要填補供應上的缺口并非一兩年就可以解決，當局應繼續(xù)積極開拓更多土地，令未來住宅供應拾級而上，同時應完善推地機制，及時調(diào)整地價與市場的落差，以免土地供應再次出現(xiàn)斷層。

新樓 今年彈升逾倍

2013年香港私人住宅落成量僅有8300個，按年跌17.8%，為2009年以來落成量最低。而為配合未來10年47萬個單位的建屋目標，港府近年大幅增加土地供應，加快私人住宅供應計劃逐步見效，香港樓市供應亦觸底反彈。預測2014年樓市或?qū)⑥D入“收獲期”，落成量將高達1.76萬個，八成位于新界區(qū)，其中將軍澳與元朗各瓜分25%；九龍區(qū)供應則按年大挫68%，只有1074個，在這當中，深水埗供應較多；港島區(qū)也按年回落29%，只有1246伙，其中519伙來自中西區(qū)。

香港私人住宅落成量從谷底回升，反映當局大力增加土地供應逐漸顯現(xiàn)成效。然而細究今年“激增一倍”的落成量，其實包括幾千個本來去年落成，卻延遲到今年才竣工的單位。今年的實際增幅，遠不如表面數(shù)字驕人。今年、去年兩年合計，取其平均數(shù)，單位落成量是12900多個，基本上貼近供應目標。如果一如往年，今年又有大批預期落成的單位，要推遲到明年才完工，距離目標也許更遠。

繼今年預期落成量創(chuàng)下十年新高后，港府估計明年新樓落成單位，會回落至12600個。無論是今年或明年的數(shù)量，實際都是反映兩三年前的賣地和發(fā)展商補地價推行市區(qū)舊樓重建的結果。如今發(fā)展商在投地和重建方面，已經(jīng)大為審慎，官地“流標”已經(jīng)見怪不怪，而且大宗補地價重建舊樓更近乎零，港府加快加密推出土地供應的難度更大。

豪宅 樓價率先回落

今年初，辣招及“一手新例”先后實施，一度令新盤市道沉寂好一段時間，發(fā)展商紛紛改以貼市價推盤，并推出如大額折扣回贈、例補貼買家印花稅等方式，令新盤單位售價維持在較低水平，以帶動市場購買力，香港住宅售價掉頭回落，尤以逾1700呎大面積住宅價跌幅最大，按月下跌近1%，為各類面積單位跌幅之最。此類豪宅售價跌幅較大，主要是政府辣招打擊投資客，加上銀行收緊豪宅按揭等，才令豪宅受影響較大。而住宅小型單位則由用家主導，自住需求較充裕，即使遇上市況變動，業(yè)主持貨能力較高，使得該類物業(yè)價格走勢相對平穩(wěn)。

港府于2012年9月宣布“港人港地”政策，在批出首兩幅啟德“港人港地”后，港府計劃立法實施監(jiān)管，曾一度考慮將轉讓限制擴展至租務市場。不過，由于政策對地價的影響輕微，兩幅啟德“港人港地”地價折讓最多只有8%，且內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場的比例，已由過去最高的14%，下跌至2013年最低的5%。其后港府推售的地皮，包括四幅啟德地，均未有再加入“港人港地”條款，有關“港人港地”政策逐漸擱置一邊。但由于“港人港地”是梁振英參選時的政綱的重點，港府不會明言擱置，只強調(diào)現(xiàn)時推行政策的逼切性較低。

梁振英在競選政綱中提出“港人港地”，是因應當時樓價飆升，社會希望政府遏抑樓價的訴求，目前情況已然不同，政府增加了推地及建屋，如果再硬推“港人港地”，可能令市場出現(xiàn)更大震動。梁振英也在近日回應，指“港人港地”推出時已表明，在樓市過熱的時候才會使用，自從政府推出雙辣招后，樓市已不存在過熱情況，現(xiàn)在海外買家已跌至非常低的數(shù)量。筆者認為，既然“雙辣招”已收到預期效果，“港人港地”亦可作為短期措施靈活運用，現(xiàn)階段不必拘泥于“港人港地”的存廢與否，應該把重點放在加推居屋，這么做更能直接幫助到上車人士。

四招 延長公仆退休

為解決人才不足，港府近期就公務員退休年齡提出四招，包括一、提高新入職公仆退休年齡；二、為部門主管提供聘用彈性；三、增設退休公仆服務合約計劃；四、簡化離職后就業(yè)規(guī)管?！靶轮啤币坏┩ㄟ^實施，將首先適用于每年約3000個新入職公務員。約17萬名“舊制”即60歲退休的現(xiàn)職公務員，則可以申請延遲退休，或接受部門主管挽留延長服務。

香港人口老化將帶來“生之者寡、食之者眾”的問題。在人口日趨老化背景下，香港勞動力資源日見緊張，退休年齡也到了有必要檢討的時候。2011年至2016年，每年平均有4000多人退休，2016至2021年會增加至6000人，2022年至2026年，退休潮更會達到高峰，每年有7000人退休，直到2026年這一情況才見緩和。因此，延遲公務員退休年齡是應對人口老化的必要舉措，不僅可以避免公務員隊伍青黃不接，保證有足夠經(jīng)驗豐富的公務員維持政府運作，確保政府服務的質(zhì)素，也為社會提供一個示范作用，以延遲退休年齡來減輕政府福利負擔。

香港不少大企業(yè)已開始討論推行延遲退休的辦法。如果公務員延遲退休，其意義不僅僅局限于公務員隊伍，還會直接影響到其他公營機構，進而影響到全港私營企業(yè)，對長者、企業(yè)及政府而言，是三贏的方案。

快了 港股A股直通

李克強總理在日前舉行的博鰲亞洲論壇上宣布了滬港股市互聯(lián)互通機制（“滬港通”）的建立，以促進內(nèi)地與香港資本市場雙向開放。兩地證監(jiān)會隨即宣布，已擱置達七年的“港股直通車”將于半年后雙向開車，滬、港交易所的股民可透過當?shù)厝藤I賣對方指定的股票，初期總額度5500億元人民幣，其中香港散戶買A股的總額度3000億元，每日額度130億元。股市直通車消息刺激當日香港及內(nèi)地股市急升，港股升逾340點，成交更突破1000億港元。

實際上，早在2007年中央就曾提出“港股直通車”計劃，但內(nèi)地投資者在計劃宣布的第二日大批涌入查詢及開戶，令央行擔憂內(nèi)地投資者的風險教育不足，再加上當時美國次貸危機導致全球金融海嘯，致使“港股直通車”計劃流產(chǎn)。之后，在2012年、2013年，市場上均有關于落實港股直通車的傳言。而過去幾年中資券商提出的合格境內(nèi)個人投資者概念，也是港股直通車的變通方式。

“滬港通”是中國資本市場對外開放的重要內(nèi)容，有利于加強滬港兩地資本市場聯(lián)系，推動資本市場雙向開放，拓寬兩地投資者的投資渠道，提高上海及香港兩地市場對國際投資者的吸引力，有利于改善上海市場的投資者結構，進一步推進上海國際金融中心建設；同時有利于香港發(fā)展成為內(nèi)地投資者重要的境外投資市場，鞏固和提升香港的國際金融中心地位。此外，還有利于推動人民幣國際化，便利人民幣在兩地的有序流動，支持香港發(fā)展成為離岸人民幣業(yè)務中心。

當然，“滬港通”的推進仍面臨不少挑戰(zhàn)。由于港股和內(nèi)地股市在交易制度和監(jiān)管體系方面都有所不同，港股是完全市場化，運用的是T+0機制，內(nèi)地股市則是T+1機制，存在投資額度、投資者管理以及風險教育等諸多問題。這對直通車計劃來說是不小的障礙，也需要兩地的監(jiān)管機構做好市場監(jiān)管，主動消除隱患，維護市場穩(wěn)定，保障投資者利益。