論房產(chǎn)住宅精裝修設(shè)計(jì)管理

摘 要：隨著我國城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的日益提高，房地產(chǎn)市場的日趨成熟，人們對房屋質(zhì)量和居住環(huán)境要求也在不斷提高，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的精裝修越來越普及。行之有效的精裝修設(shè)計(jì)管理將對整體的住宅品質(zhì)起到?jīng)Q定性的作用。

關(guān)鍵詞：精裝修；設(shè)計(jì)；管理

1 精裝修設(shè)計(jì)管理特點(diǎn)

大批量的住宅精裝修項(xiàng)目不同于小業(yè)主自行裝修住宅，也不同于一般的酒店裝修。精裝修住宅項(xiàng)目具有以下顯著特點(diǎn)：①參與精裝修的專業(yè)面多，建筑、室內(nèi)裝飾、給排水、空調(diào)、建筑電氣、智能化等等；②非常繁瑣的細(xì)節(jié)管理，這涉及到精裝修產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)；③具有全局調(diào)度管理、合理組織施工工序的問題。

2 精裝修設(shè)計(jì)管理各階段主要工作重點(diǎn)

房地產(chǎn)精裝修的設(shè)計(jì)管理一般分成五個(gè)步驟：設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)過程的監(jiān)督及審定階段、樣板房的評審階段、大范圍精裝房施工時(shí)的配合階段、竣工后的驗(yàn)收階段。

2.1 設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段

精裝修住宅項(xiàng)目開始實(shí)施之初，就需要做好前期的準(zhǔn)備工作，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)召集所有的相關(guān)人員共同制定一個(gè)可行的總體設(shè)計(jì)施工管控計(jì)劃，同時(shí)還應(yīng)該將總控計(jì)劃細(xì)分到各個(gè)相關(guān)單位，以利于詳細(xì)監(jiān)控，在總控流程計(jì)劃中不僅要畫出關(guān)鍵路線，同時(shí)設(shè)置不同里程碑作為對工程不同階段的監(jiān)控點(diǎn)。因此，在精裝修設(shè)計(jì)管理中選擇適合項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位是重中之重，是做好設(shè)計(jì)工作的第一步，設(shè)計(jì)單位的選擇通常從如下幾方面著手：

（1）通過各渠道收集優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位中優(yōu)秀設(shè)計(jì)師資料，如有條件盡量整成資料庫，把各類型的設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)師資料分類歸檔，資料需盡量全面，不限于成功案例、擅長風(fēng)格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)周期等。

（2）根據(jù)自身的項(xiàng)目特點(diǎn)及預(yù)算情況選擇適合項(xiàng)目設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)師的選擇中，我們不否認(rèn)知名度高的設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)能力和創(chuàng)新能力都比較強(qiáng)，但他們的設(shè)計(jì)收費(fèi)及設(shè)計(jì)周期相應(yīng)的都較高和較長。因此這個(gè)階段設(shè)計(jì)管理需要有敏銳的洞察力及分析能力，從眾多的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師中選擇適合的設(shè)計(jì)者來承擔(dān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。

（3）考察設(shè)計(jì)單位成功案例的配合度，很多優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位中的主創(chuàng)設(shè)計(jì)師會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)案子過多，經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)計(jì)師無法及時(shí)變更圖紙或是進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)，所以在確定主創(chuàng)設(shè)計(jì)師及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)前一定要充分了解主創(chuàng)設(shè)計(jì)師及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的檔期及其它成功案例的配合情況，如果選擇境外設(shè)計(jì)師，還需要考慮語言溝通等會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)的因素，從而才能應(yīng)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程保質(zhì)、保量、按時(shí)完成。

2.2 精裝修設(shè)計(jì)的監(jiān)督及審定階段

進(jìn)入正式的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，一般按項(xiàng)目設(shè)計(jì)的流程分成五個(gè)環(huán)節(jié)：概念設(shè)計(jì)階段、深化設(shè)計(jì)階段、施工圖階段、軟裝設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)配合階段。在這些設(shè)計(jì)階段中我們需重點(diǎn)關(guān)注其管理要點(diǎn)主要有：

2.2.1 對于設(shè)計(jì)進(jìn)度的把控

在工程總進(jìn)度計(jì)劃中，裝修工程的進(jìn)度受設(shè)計(jì)進(jìn)度影響很大，由于裝修階段的設(shè)計(jì)變動(dòng)較多，通常很多工程的主體結(jié)頂已很久了，還不能完成裝修圖，極大地影響招標(biāo)準(zhǔn)備和施工單位進(jìn)場的時(shí)間，從而造成工程總進(jìn)度的滯后。所以，裝修住宅的設(shè)計(jì)方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因?yàn)檠b修而導(dǎo)致土建大規(guī)模的改動(dòng)。

通常來說，精裝修圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)度跟不上總控計(jì)劃，雖有設(shè)計(jì)院的原因，但很多時(shí)候是房地產(chǎn)自身反復(fù)調(diào)整造成的。從精裝修住宅的整個(gè)設(shè)計(jì)流程來看，依次是平面布置圖、效果圖、吊頂圖、立面圖。平面布置圖直接影響著今后的使用功能，方案效果圖決定了裝修的效果，這兩個(gè)階段的成果是后續(xù)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，它確定了功能定位、設(shè)計(jì)風(fēng)格、分區(qū)及室內(nèi)交通組織流線，對設(shè)備系統(tǒng)的配置給予初步的組織，因此，在平面圖與效果圖階段論證和修改的時(shí)間比較多，而吊頂圖和立面圖兩個(gè)階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調(diào)整平面布局，設(shè)計(jì)修改量是比較大的，將影響整體出圖的時(shí)間。

2.2.2 確定標(biāo)準(zhǔn)

通過市場調(diào)查研究，結(jié)合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標(biāo)準(zhǔn)。其裝修水平至少應(yīng)達(dá)到購房者所期望的檔次和標(biāo)準(zhǔn)。

精裝修項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)工作前，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況，組織營銷、策劃、成本等部門一起完成市場精裝修需求調(diào)查和項(xiàng)目成本控制，完成對工程裝飾內(nèi)容的裝修標(biāo)準(zhǔn)定位，確定項(xiàng)目是高端還是中端、或低端的裝修標(biāo)準(zhǔn)，為《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》的編制和材料設(shè)備選型提供依據(jù)。

2.2.3 設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)符合各項(xiàng)法規(guī)

設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)符合各項(xiàng)規(guī)定。裝飾設(shè)計(jì)通過對原建筑圖的布局進(jìn)行分隔，形成若干個(gè)空間，對原建筑設(shè)計(jì)的變動(dòng)是比較大的，因此建設(shè)單位應(yīng)將裝飾設(shè)計(jì)的圖紙送原建筑設(shè)計(jì)院各專業(yè)審核，確認(rèn)平面布置、設(shè)備安裝等的變動(dòng)與建筑、結(jié)構(gòu)等設(shè)計(jì)無沖突。此外，還必須得到消防和規(guī)劃等政府主管部門的審查，使得設(shè)計(jì)符合規(guī)定，滿足今后驗(yàn)收的要求。

2.2.4 做好與各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)、溝通工作

裝飾設(shè)計(jì)除了建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電外，還會(huì)牽涉到與智能化、空調(diào)、新風(fēng)、吸塵、地暖等專項(xiàng)設(shè)計(jì)的交叉配合，譬如裝修確定某個(gè)房間、某個(gè)造型吊頂?shù)臉?biāo)高時(shí)，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結(jié)構(gòu)高度、設(shè)備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設(shè)單位來說，設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)的工作量很大，在遇到需要多專業(yè)解決的問題時(shí)，需要及時(shí)組織所有相關(guān)專業(yè)參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設(shè)計(jì)推進(jìn)，避免在實(shí)際出圖過程中，各個(gè)設(shè)計(jì)專業(yè)相互推諉，影響設(shè)計(jì)出圖的時(shí)間。最終能做到將已定各管線圖合并，出具一張能反映所有管線走向圖紙。2.2.5 圖紙空間尺寸與部品部件規(guī)格的吻合關(guān)系。

圖紙空間尺寸要與部品部件規(guī)格吻合。精裝修住宅在設(shè)計(jì)前應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解建設(shè)單位提供的材料庫產(chǎn)品的規(guī)格、樣式、品質(zhì)及安裝方式，尤其對于廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備，必須通過排列后才能確定空間尺寸，并此確定設(shè)備尺寸，否則容易出現(xiàn)潔具、廚具進(jìn)場后不夠尺寸安裝的情況。

2.3 精裝修樣板房的評審階段

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成后，通常對于精裝修項(xiàng)目，開發(fā)商會(huì)選擇有代表性的戶型制作樣板房，以實(shí)景板房進(jìn)行設(shè)計(jì)評審，以確保大面積精裝施工的方向性和總體效果。樣板房完成后，為了保障大范圍精裝修房裝修效果及可行性，需要對已完成的樣板房的效果做一系列的評定。重點(diǎn)有如下環(huán)節(jié)：

（1）整體風(fēng)格的審定，需要評定是否能夠達(dá)到購房者的要求。

（2）裝修造價(jià)的審定，需要評定是否按限額設(shè)計(jì)的要求，控制裝修的總價(jià)，是否滿足房價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

（3）施工過程及施工材料的優(yōu)化，這是設(shè)計(jì)管理過程的重要環(huán)節(jié)，從而能更好的提高裝修品質(zhì)，并且降低施工成本。

（4）制定精裝修房的交房標(biāo)準(zhǔn)。

2.4 大范圍精裝房施工時(shí)的配合階段

在對實(shí)景樣板房進(jìn)行了可行性評定后，優(yōu)化樣板房中的不足，便進(jìn)入大范圍的精裝修房的施工，這個(gè)重要環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)管理的主要控制方向應(yīng)該放在如何為精裝修設(shè)計(jì)方案有效地執(zhí)行上，需要設(shè)計(jì)管理有統(tǒng)籌能力，對如下方面進(jìn)行控制：

（1）協(xié)調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)與建筑的相互關(guān)系，包括與外墻的整體結(jié)合、效果的呼應(yīng)、環(huán)境健康住宅的創(chuàng)造。

（2）按交房標(biāo)準(zhǔn)有效的對大范圍精裝修項(xiàng)目進(jìn)行審核，有效的執(zhí)行設(shè)計(jì)概念。

（3）配合項(xiàng)目部及監(jiān)理單位對施工質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，有效的精裝修房嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。

（4）總結(jié)項(xiàng)目設(shè)計(jì)在施工中的不足。

2.5 竣工后的驗(yàn)收階段

在所有精裝修房完工后，參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，從設(shè)計(jì)的角度對項(xiàng)目施工情況做客觀評定，從而不斷的提升設(shè)計(jì)管理的有效性。

3 總 結(jié)

總之，在精裝修項(xiàng)目中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要設(shè)計(jì)管理進(jìn)行有效的把控，才能保證項(xiàng)目成果的最終效果，才能為購房者創(chuàng)造更加合理、更環(huán)保、更加舒適的使用空間，精裝修中的設(shè)計(jì)管理已在房地產(chǎn)業(yè)起舉足輕重的作用，設(shè)計(jì)管理的好壞將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和銷售。