論物業(yè)管理成本控制的有效途徑

摘 要：中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了全面深化改革階段，而物業(yè)管理改革的重點(diǎn)是有效的降低管理成本，提高投資效益。本文就四川現(xiàn)行社會(huì)環(huán)境下物業(yè)管理成本構(gòu)成、成本控制的特點(diǎn)及成本控制存在的問(wèn)題等方面進(jìn)行探討，從宏觀（更新觀念增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、組建規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化、物業(yè)管理公司、開展多元化經(jīng)營(yíng)）和微觀（對(duì)人工成本進(jìn)行有效控制、全面的節(jié)約各種費(fèi)用、吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)）兩方面著手，尋求科學(xué)、長(zhǎng)效的成本控制途徑。以求物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主達(dá)到共贏的局面。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本控制；有效途徑；服務(wù)意識(shí)

引 言

隨著人們生活水平的提高、住房條件的改善，人們?cè)絹?lái)越希望物業(yè)管理企業(yè)能提供高效、優(yōu)質(zhì)、令人滿意的服務(wù)。但是一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題卻擺在了所有物業(yè)管理企業(yè)的面前。那就是物業(yè)管理成本逐年增加，經(jīng)營(yíng)的壓力已經(jīng)嚴(yán)重的威脅到了企業(yè)的生存。如何在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，最大限度的降低物業(yè)管理成本、追求利潤(rùn)最大化，提高物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，成為每個(gè)物業(yè)管理者需要迫切解決的問(wèn)題。

1 物業(yè)管理成本的構(gòu)成

在物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)的過(guò)程中會(huì)發(fā)生各項(xiàng)支出，這些支出就是物業(yè)的管理成本。主要有以下三個(gè)方面的內(nèi)容：①人工成本。主要包括管理、服務(wù)人員的工資和相關(guān)的福利及各種社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。②設(shè)備管理成本。一般包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修和運(yùn)行成本。③日常維護(hù)運(yùn)行成本。這主要包括管理區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔、秩序維護(hù)、垃圾清理及綠化養(yǎng)護(hù)、辦公費(fèi)用等成本。

2 物業(yè)管理成本特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)管理的是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)，這些管理的小區(qū)往往分布較分散、距離較遠(yuǎn)。并且物業(yè)管理企業(yè)的管理的內(nèi)容又復(fù)雜多樣，進(jìn)行24小時(shí)服務(wù)。由于物業(yè)管理這些特點(diǎn)，所以導(dǎo)致物業(yè)管理成本也具有：成本形成點(diǎn)多、成本發(fā)生面廣、監(jiān)控線長(zhǎng)和監(jiān)管困難的特點(diǎn)。

3 物業(yè)管理成本控制存在的問(wèn)題

3.1 物業(yè)管理成本控制體制不健全

由于很多的物業(yè)管理企業(yè)都是由以前的企事業(yè)單位后勤部門演變而來(lái)，多采用“集中管理，分級(jí)結(jié)算”的成本管理體制，財(cái)務(wù)實(shí)行統(tǒng)一。下屬管理機(jī)構(gòu)的各種費(fèi)用支出都統(tǒng)一報(bào)賬，審批。隨著物業(yè)管理企業(yè)的做大、做強(qiáng)、管理規(guī)模增加，這種管理體制已明顯不適用于現(xiàn)代物業(yè)管理成本的控制。對(duì)物業(yè)管理總部和下屬管理中心的日常管理帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。

3.2 物業(yè)管理成本控制思路片面，方法單一

我國(guó)很多的物業(yè)管理企業(yè)都是通過(guò)裁員、減少費(fèi)用支出等方式來(lái)降低物業(yè)管理的成本。殊不知這樣的管理思路已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因?yàn)椋瑹o(wú)論是裁員還是降薪，都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的一些優(yōu)秀物業(yè)管理者流失，往往是減人而不能增效。而在需要這些人員時(shí)又找不到這樣的人才，還必須對(duì)招聘人員進(jìn)行培訓(xùn)，從而增加了成本。

4 物業(yè)管理成本控制的有效途徑

4.1 物業(yè)管理成本控制要更新觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)如果只一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，而沒有信譽(yù)，不注重社會(huì)形象，那么它就不能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立住腳跟。①物業(yè)管理公司必須要有戰(zhàn)略目光，有搶占市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，把目光緊緊盯住全省乃至全國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)。堅(jiān)持以人為本，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提升服務(wù)質(zhì)量，樹立公司的品牌形象。在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展自己、壯大自己。②要以人為本，重視人才。注意對(duì)員工的積極性、工作熱情及凝聚力進(jìn)行有效的調(diào)動(dòng)。物業(yè)公司能生存與發(fā)展的根本條件是有一支品行端正、能力強(qiáng)、素質(zhì)好的人才隊(duì)伍。因?yàn)?，物業(yè)公司的實(shí)力不是資本而是人力資源，投入的是人才和經(jīng)驗(yàn)。③要?jiǎng)?chuàng)造良好的企業(yè)文化，激發(fā)全體員工的凝聚力和熱情。物業(yè)管理企業(yè)要制定良好規(guī)章制度和福利待遇、為員工提供各種生活空間，工作舞臺(tái)。確立企業(yè)在員工心目中的位置，使員工有一種“家”的歸屬感。從而能夠充分激發(fā)他們的工作潛力，為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

4.2 物業(yè)管理企業(yè)要組建規(guī)?；?、集團(tuán)化物業(yè)管理公司

實(shí)踐證明，規(guī)模越大，管轄越多的物業(yè)管理公司，其所獲的經(jīng)濟(jì)效益越豐厚。管理成本越低。所以物業(yè)管理企業(yè)要通過(guò)提高品牌，提高資質(zhì)等級(jí)，來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷的吞并接收一些面積大綜合質(zhì)量高的物業(yè)。來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。并要依靠自身技術(shù)，和專業(yè)化運(yùn)作，形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，從而降低管理成本。

4.3 物業(yè)管理成本控制要開展多元化經(jīng)營(yíng)

物業(yè)管理成本控制不僅要省錢、更得要賺錢。開展多元化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理進(jìn)行成本控制的有效手段之一。物業(yè)管理企業(yè)除了提供必要的社區(qū)服務(wù)外，可以利用自身有利條件，從顧客需求出發(fā)，開展物流、商務(wù)、信息、資金、家政、餐飲、保健等多元化服務(wù)。這樣既不會(huì)增加管理成本，又不會(huì)增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)，同時(shí)還會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造更多的利益。從而降低物業(yè)管理的成本。

4.4 物業(yè)管理成本控制要對(duì)人工成本進(jìn)行有效控制

有數(shù)據(jù)表明，人工成本在整個(gè)物業(yè)管理成本所在比例中超過(guò)了60%，是整個(gè)物業(yè)管理成本中最重要的組成部分。因此，要想有效的控制物業(yè)管理企業(yè)的成本，必須大力減少人工成本的支出。

①精簡(jiǎn)公司部門，完善組織形式，降低人工成本。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)該以精干、高效為原則。中小型物業(yè)管理企業(yè)的公司機(jī)關(guān)部門數(shù)量不應(yīng)超過(guò)4個(gè)、人數(shù)不應(yīng)超過(guò)10人。不設(shè)部門，以主管職責(zé)代理。比如在規(guī)模較大的小區(qū)，可以把消防、門衛(wèi)、監(jiān)控中心進(jìn)行合并，成為一個(gè)值班點(diǎn)，就減少六個(gè)人的人力成本。②合理定編定崗，整合人力資源。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理小區(qū)的實(shí)際情況來(lái)合理的確定編制和崗位。要合理的確定崗位的工作范圍、工作量和能力標(biāo)準(zhǔn)，選配勝任工作要求的員工上崗。并加強(qiáng)勞動(dòng)的考核與管理。提高勞動(dòng)效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。③是通過(guò)加強(qiáng)技防和配備先進(jìn)設(shè)備來(lái)減少人員的投入，例如，在沒有封閉的小區(qū)修建圍欄，在人流較大的出入口安裝攝像頭等降低秩序維護(hù)人員的崗位設(shè)定。通過(guò)配備電動(dòng)垃圾車等來(lái)提高工作效率減少人員編制。④合理的籌劃物業(yè)服務(wù)的提供方式，對(duì)一般住宅小區(qū)的綠化維護(hù)、清潔保潔、消毒殺毒等服務(wù)由物業(yè)管理企業(yè)自己完成。而像空調(diào)的維護(hù)、鍋爐維修、電梯年檢、外墻清洗等項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能的通過(guò)外包服務(wù)來(lái)完成。沒有必要自己養(yǎng)一批專業(yè)技術(shù)人員而增加成本。

4.5 物業(yè)管理成本控制要全面的節(jié)約各種費(fèi)用

在物業(yè)管理成本支出的第二大項(xiàng)目是公共水電能耗。必須做好公共水電的成本控制工作。①要建立水電統(tǒng)計(jì)月報(bào)表制度。要對(duì)各級(jí)水電分表和水電總表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)比，若總分表出現(xiàn)差異，要找出問(wèn)題所在。特別注意使用8年以上的機(jī)械式電表，這樣的電表一般會(huì)出現(xiàn)誤差，且誤差大多數(shù)走的慢。要注意及時(shí)更換。嚴(yán)控可能出現(xiàn)的偷電現(xiàn)象。同時(shí)注意鋪設(shè)在底下的給水管道的查漏工作。老舊的小區(qū)，地下給水管道網(wǎng)由于銹蝕導(dǎo)致泄漏的事件常有發(fā)生，要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)，排除。②重視節(jié)能設(shè)備和節(jié)能燈具的改造和應(yīng)用。傳統(tǒng)的供水由市政自來(lái)水先進(jìn)地下水池，然后變頻輸送到各家各戶，耗能較高。對(duì)這些供水系統(tǒng)要進(jìn)行無(wú)負(fù)壓加壓泵技術(shù)的改造。能降低能耗40～70%。對(duì)地下車庫(kù)等一天24小時(shí)開啟的燈具，要安裝日光燈并安裝節(jié)電器。對(duì)于其他照明，則大量采用LED照明燈，節(jié)能效果非常明顯。③對(duì)物業(yè)管理公司每年的辦公用品、維修用品、等費(fèi)用，實(shí)行公司統(tǒng)一招標(biāo)采購(gòu)，增加采購(gòu)的透明度，降低采購(gòu)成本。④對(duì)損壞的設(shè)備要及時(shí)盡快修復(fù)，勤檢查，多小修，避免大修。

4.6 物業(yè)管理成本控制要吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)

在新的形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)要注意吸收收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、目標(biāo)、質(zhì)量成本的計(jì)算，加強(qiáng)對(duì)各種先進(jìn)成本控制方法的研究和學(xué)習(xí)，形成一套有利于自身發(fā)展的成本控制方法，并應(yīng)用到物業(yè)的日常管理中來(lái)。例如，吸收消化國(guó)外的“一卡通”智能收費(fèi)管理辦法。把生活中的的各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施和各項(xiàng)消費(fèi)資金結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，信息費(fèi)等各項(xiàng)資金的結(jié)算。這樣既減少了業(yè)主的麻煩，也提高了企業(yè)的效率、效益。

5 結(jié)束語(yǔ)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展，對(duì)四川的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)也是一個(gè)機(jī)遇。物業(yè)管理企業(yè)要抓住這難得的機(jī)遇，努力更新觀念、開拓視野、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、組建規(guī)?；?、集團(tuán)化物業(yè)管理公司；開展多元化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)；在日常的管理中，有效的控制人工成本、節(jié)約各種費(fèi)用；從而對(duì)物業(yè)管理成本進(jìn)行控制。有效的降低物業(yè)管理的成本。達(dá)到物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益雙豐收。保持自己在行業(yè)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。更好的服務(wù)于人民。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：吳國(guó)梁（1957-），男，工商管理碩士，經(jīng)濟(jì)師，主要從事資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、資本運(yùn)營(yíng)管理工作。