試論房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

摘 要：城市化規(guī)模的不斷擴大，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民涌向城市，使得當(dāng)前各級城市出現(xiàn)了人口激增的現(xiàn)象。住房問題一直是人們關(guān)注的重點問題，是關(guān)系到民生的大事，無論是房產(chǎn)企業(yè)還是地方政府都投入了大量的人力物力進行研究和管控。隨著近些年來我國經(jīng)濟的不斷改革與發(fā)展，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的主要經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對我國的GDP增長有著很大的貢獻。為了進一步促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，在這里我們針對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策進行簡單分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動；影響因素；對策

引 言

在現(xiàn)階段我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展模式，也就是基于政府管控下的房地產(chǎn)交易市場化模式。作為國民經(jīng)濟中不可或缺的一個重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟的地位日益突出。大量的研究和事實表明，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素以及規(guī)律性的分析，加強對房地產(chǎn)市場的科學(xué)判斷，有利于引導(dǎo)我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對解析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策的探討有其必要性。

1 遵義市當(dāng)前地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2013年遵義市整體市場環(huán)境良好，主城區(qū)改善型產(chǎn)品開始搶奪市場，紛紛采取促銷等活動，品牌地產(chǎn)逐步搶占市場，眾多開發(fā)商推出中高端產(chǎn)品，部分購房群體開始對品牌、品質(zhì)有所關(guān)注，遵義市場出現(xiàn)兩旺，一種走品牌路線，做中高端產(chǎn)品，滿足中高端需求，同時以低價占領(lǐng)鋼需客群。從全年遵義供求分析看出，整體市場環(huán)境處于穩(wěn)中略漲趨勢。根據(jù)遵義住房和城鄉(xiāng)建設(shè)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年商品房成交102萬m2，成交套數(shù)9857套，其中全年紅花崗區(qū)成交4637套，成交面積44.6萬m2，匯川區(qū)成交2812套，成交面積32.5萬m2，遵義縣成交2408套，成交面積25.5萬m2。當(dāng)前遵義市主導(dǎo)的房產(chǎn)政策為“五大政策置業(yè)南部新城”，即對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅按1%征收；放寬住房公積金貸款政策，購買首套90m2以下的自住房，首付款執(zhí)行20%的比例；改善型自住房，首付款比例統(tǒng)一執(zhí)行30%，夫妻雙方都繳納公積金的，住房公積金貸款最高額度提高到40萬元；凡在南部新城購買物業(yè)的，均可申請戶口落戶在紅花崗區(qū)；對行政事業(yè)單位干部職工到南部新城購房置業(yè)的，予以一定團購優(yōu)惠，同時，金融部門加大對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的支持力度，增加信貸資金的投入，采取區(qū)別化的信貸政策，提高辦事效率，支持房地產(chǎn)企業(yè)和購房人正常合理的信貸需求。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，相關(guān)的影響因素相當(dāng)多，必須要通過對這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強化對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的分析，才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)波動因素進行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等，現(xiàn)作具體說明：

2.1 土地因素分析

在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，主要會受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產(chǎn)市場，國家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方，在進行市場交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實際分析過程中，則主要選取本年完成的開發(fā)土地面積、土地出讓收入、房屋竣工面積以及新開工面積等四個指標(biāo)主要內(nèi)容進行影響分析。

2.2 金融市場因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對房地產(chǎn)市場有著重大影響，在其運行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進行房地產(chǎn)的運作。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于經(jīng)濟密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。

2.3 市場環(huán)境因素分析

在現(xiàn)代化經(jīng)濟市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價格機制有著不可分離的關(guān)系。因為房地產(chǎn)的需求，必然會影響到房地產(chǎn)價格水平的波動，從而進一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行擴張。同時，商品房面積也是房地產(chǎn)消費需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產(chǎn)價格的走勢作出一個科學(xué)的預(yù)計。比如未來房地產(chǎn)價格預(yù)計下降，即使價格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會相應(yīng)地減少，若是未來房地產(chǎn)價格上漲，即使價格出現(xiàn)升幅，但是對于房地產(chǎn)需求也會相應(yīng)增加。

2.4 政策影響因素分析

所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時，這些政策因素也是國家和政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段，通過這些政策措施，對房地產(chǎn)市場進行各方面的調(diào)控，進而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。

3 控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策

從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與宏觀經(jīng)濟的增長一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長，都具有很大的波動性，但是從長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟還是呈現(xiàn)向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的相對穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的有效對策，具體包括以下幾點：

3.1 進一步規(guī)范土地市場

控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，必須要規(guī)范土地市場的管理，具體可以從以下方面入手：①強化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴(yán)格的行政劃撥用地審批制度；②要嚴(yán)格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓的招投標(biāo)的市場化，減少行政干預(yù)，改善土地管理現(xiàn)狀；③要強化政府的土地供給能力的同時，必須要進一步實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓市場的開放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場機制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應(yīng)機制，從而有效地規(guī)范我國土地的出讓行為。

3.2 合理調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

要制定長遠的適合于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟下滑，抑制了經(jīng)濟發(fā)展，也應(yīng)該采用有效的輔導(dǎo)方法和手段，堅持貫徹執(zhí)行。對于失控和不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟政策，必須要采用有效措施及時糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

另外，要根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺相關(guān)的投資政策時，需要注意以下相關(guān)問題：①要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責(zé)清晰、規(guī)避風(fēng)險的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變化；②要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應(yīng)，確保投資的合理化；③明確市場定位，重視市場調(diào)查，在明確市場需求的基礎(chǔ)上，使得市場投資更為理性化。

3.3 完善開發(fā)金融制度

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點：①要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等；②完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；③建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個創(chuàng)新環(huán)境。

4 房地產(chǎn)經(jīng)濟未來的發(fā)展趨勢展望

4.1 房價相對穩(wěn)定，漲幅有限

房地產(chǎn)市場在前幾年有較大幅度的增長，同時其增長速度對社會穩(wěn)定造成了一定的影響。房價飆升對居民的正常生活造成不好的影響，在一定程度上也阻礙了國民經(jīng)濟的發(fā)展。為此，國家也出臺了很多宏觀調(diào)控措施，包括限購以及調(diào)整銀行利率等，以便穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。就近幾年來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)日趨穩(wěn)定，在國家的宏觀調(diào)控下，房價相對前幾年波動不大。

4.2 國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行有效的調(diào)控

由于前幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的劇烈波動，我國已經(jīng)采取一系列措施加以調(diào)控，頒布了相應(yīng)的政策，來遏制房價的快速上升。尤其是針對一些破壞市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的惡性囤地情況，國家更是嚴(yán)厲打擊，確保上地供求處于較為穩(wěn)定的狀況。同時，國家對現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)濟市場體制進一步完善，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠健康發(fā)展。

4.3 保障性住房建設(shè)會進一步發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與其他行業(yè)一樣，都是在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，都需要遵循一定的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。通過對市場經(jīng)濟信息進行分析，以及對我國政治形勢的研究，再結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的特點可以預(yù)測，為低收入人群提供一定的住房保障是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，同時在節(jié)能領(lǐng)域也會有較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)

應(yīng)該注意加大在這兩個方向的投入。

4.4 房地產(chǎn)市場的發(fā)展日益成熟

目前來說，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)到了瓶頸階段，但總體上還算穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的交易量也正處于上升階段，再加上國家針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的波動情況進行宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展給予適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展日益成熟，以確保居民生活水平的提高。

5 結(jié) 語

總而言之，作為當(dāng)前我國的經(jīng)濟支柱行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在各個地區(qū)都對社會整體發(fā)展產(chǎn)生著一定影響。對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素進行分析，不僅有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展及其運行規(guī)律的把握，而且通過對其發(fā)展異常波動的分析，能夠制定出科學(xué)有效的針對性措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，有利于房地產(chǎn)的深化改革，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟改革的進步。

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作者簡介：潘治國（1977-），男，漢族，貴州人，本科，中級經(jīng)濟師，主要從事遵義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)管理和房地產(chǎn)政策研究工作。