論提高房地產(chǎn)品質(zhì)的要求在于設(shè)計(jì)管理

摘 要：隨著我國(guó)城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)再次被列入推進(jìn)和帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)行列里。然而，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和住宅品質(zhì)越來(lái)越加以重視，要求越來(lái)越高，就此本文就筆者多年來(lái)從事房地產(chǎn)業(yè)對(duì)提高房地產(chǎn)設(shè)計(jì)品質(zhì)管理方面進(jìn)行了詳細(xì)的闡述與分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理；品質(zhì)要求；分析

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)的重要性

現(xiàn)今房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都非常重視項(xiàng)目的前期策劃和市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著與眾不同的特殊性。其一是設(shè)計(jì)的成果是由規(guī)劃設(shè)計(jì)院完成的，其二是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)管理人員在設(shè)計(jì)過(guò)程中完成協(xié)調(diào)、監(jiān)控和溝通的作用。所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的根本保證。然而對(duì)于開(kāi)發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長(zhǎng)、社會(huì)影響大的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，市場(chǎng)策劃和設(shè)計(jì)創(chuàng)意方面主導(dǎo)性作用更為明顯。設(shè)計(jì)策劃階段應(yīng)站在城市長(zhǎng)期發(fā)展的高度，在人居環(huán)境的品質(zhì)、建筑藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的運(yùn)用上投入足夠的精力，避免急功近利的心態(tài)，更不能將成功的案例拿來(lái)照搬照抄，不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè)，都應(yīng)該視其為不可逆轉(zhuǎn)、需持久經(jīng)營(yíng)和不斷保值增值的物業(yè)，才能引導(dǎo)設(shè)計(jì)師創(chuàng)造出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準(zhǔn)的作品。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是百年大計(jì)、涉及民生，一定要在決策初期投入足夠力量的市場(chǎng)調(diào)研、策劃和多方案設(shè)計(jì)比較，盡可能使所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，目標(biāo)和成果的定位準(zhǔn)確，有較高的價(jià)值體現(xiàn)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的品牌創(chuàng)建之路，也是在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的關(guān)鍵所在。

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)

在當(dāng)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建筑設(shè)計(jì)在某種意義上就是建筑產(chǎn)品的研發(fā)，它是藝術(shù)創(chuàng)作和科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的地域性，不同地點(diǎn)、民俗文化、生活習(xí)慣和不同性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)都不同，因此需要完整細(xì)致的綜合策劃。以住宅項(xiàng)目為例，在通過(guò)大量的調(diào)研確定了購(gòu)房客戶目標(biāo)定位和價(jià)格定位的情況下，首先要研究建筑功能如何滿足使用者的基本需求，并進(jìn)一步開(kāi)發(fā)它的附加價(jià)值，然后研究城市規(guī)劃和特定的社會(huì)歷史文化環(huán)境，調(diào)研周邊的生態(tài)環(huán)境，從而確定建筑的形態(tài)、外立面設(shè)計(jì)的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向，創(chuàng)造出富有文化內(nèi)涵，并與城市環(huán)境相和諧的優(yōu)秀作品。對(duì)商業(yè)、辦公地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，前期營(yíng)銷(xiāo)策劃更為專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)規(guī)劃需要與相關(guān)專(zhuān)業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)共同研究開(kāi)發(fā)策略和確定目標(biāo)消費(fèi)人群，繼而研究辦公空間、商業(yè)業(yè)態(tài)、組合關(guān)系和商家定位，在這些研究工作的基礎(chǔ)上，才能對(duì)設(shè)計(jì)單位提出較為明確的方案設(shè)計(jì)要求。在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，從空間的利用、平面的布置、動(dòng)線的安排、面積的分配到公共空間的設(shè)施布置，奠定設(shè)計(jì)的方向，從而完成融實(shí)用性、合理性、品質(zhì)化為一體的公共建筑。當(dāng)今低碳、環(huán)保、綠色等概念日益成為時(shí)代的主題，在設(shè)計(jì)過(guò)程中除了要履行好各專(zhuān)業(yè)規(guī)范要求的環(huán)保節(jié)能指標(biāo)外，更應(yīng)該主動(dòng)創(chuàng)新，研究提升產(chǎn)品的技術(shù)含量，努力營(yíng)造出綠色環(huán)保的人居環(huán)境。

3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的技術(shù)性要求

3.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目的溝通管理是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)能沿著正確的方向有序地發(fā)展，溝通是多層面和多方式的，在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通，與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門(mén)溝通。尤其與政府部門(mén)的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過(guò)程中，要特別注重建立溝通信息的存貯體系和信息查詢(xún)體系，以便信息可通過(guò)不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目公司工作人員共享。

3.2 確定設(shè)計(jì)方向的完整

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃階段，通過(guò)銷(xiāo)售及市場(chǎng)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)確定消費(fèi)目標(biāo)，收集開(kāi)發(fā)區(qū)域地形、地貌和土地招標(biāo)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等多方面的基礎(chǔ)資料，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)意圖、策略、實(shí)用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，最終使設(shè)計(jì)成果符合既定的銷(xiāo)售市場(chǎng)定位。

3.3 確定設(shè)計(jì)周期

設(shè)計(jì)周期的長(zhǎng)短直接影響到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間，如何做到既合理縮短設(shè)計(jì)周期，又保持項(xiàng)目品質(zhì)，是公司設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵點(diǎn)之一，這要求項(xiàng)目前期準(zhǔn)備充分，梳理好公司產(chǎn)品線，擴(kuò)大產(chǎn)品和管理的復(fù)制性，市場(chǎng)調(diào)查的長(zhǎng)期研究和積累充分；設(shè)計(jì)階段管理程序優(yōu)化，主要方法是各分項(xiàng)設(shè)計(jì)交叉進(jìn)行。

3.4 選擇確定設(shè)計(jì)公司

一般規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)、暖通設(shè)計(jì)、節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)，還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、景觀綠化設(shè)計(jì)，有的項(xiàng)目還需要專(zhuān)門(mén)進(jìn)行標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、建筑立面照明設(shè)計(jì)、玻璃幕墻設(shè)計(jì)、藝術(shù)品和家居用品設(shè)計(jì)等，還有各類(lèi)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)評(píng)審等配合工作。如此繁雜的設(shè)計(jì)管理工作，必須清晰的明確全部設(shè)計(jì)內(nèi)容，將根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，分解成不同的工作節(jié)點(diǎn)，對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)明確內(nèi)容、要求、目標(biāo)、時(shí)間，對(duì)每項(xiàng)涉及內(nèi)容都要選擇好相匹配的設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中有序的落實(shí)完成。

3.5 評(píng)審確認(rèn)各設(shè)計(jì)階段的成果

設(shè)計(jì)工作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，因此各階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)予以評(píng)審和確認(rèn)。在方案階段，應(yīng)對(duì)建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、退界、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口、平面交通組織、綠化環(huán)境布置、建筑面積等基本設(shè)計(jì)要素予以充分討論、評(píng)審、確認(rèn)。在擴(kuò)初階段，建筑專(zhuān)業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機(jī)電各專(zhuān)業(yè)外，還應(yīng)詳細(xì)研究建筑各個(gè)細(xì)部和材料，地基處理或基礎(chǔ)形式比較，建筑主體結(jié)構(gòu)形式和構(gòu)件尺度控制等，機(jī)電專(zhuān)業(yè)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行技術(shù)比較和經(jīng)濟(jì)論證，以及主要設(shè)備及管線的布置等。在施工圖階段，檢查和評(píng)審各類(lèi)工種的技術(shù)要求的落實(shí)程度，核對(duì)各專(zhuān)業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)深度、準(zhǔn)確性、完整性。

4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制要求

4.1 成本控制的重要環(huán)節(jié)階段

建設(shè)工程造價(jià)管理涉及到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)分成三個(gè)階段：方案階段、擴(kuò)初階段和施工圖階段，在每個(gè)階段形成文件時(shí)應(yīng)及時(shí)由造價(jià)控制部門(mén)編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計(jì)管理部門(mén)及時(shí)地進(jìn)行細(xì)化并分散到各專(zhuān)業(yè)分項(xiàng)中。要研究材料和施工條件等進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而在機(jī)電系統(tǒng)選型時(shí)不僅要考慮到初期投資，還要考慮運(yùn)行成本和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因此需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，一定要正確處理好建筑藝術(shù)、技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。

4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因素涉及到一個(gè)綜合經(jīng)營(yíng)的過(guò)程缺一不可

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)融技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)等諸多因素于一體的綜合經(jīng)營(yíng)過(guò)程，每個(gè)環(huán)節(jié)都相扣、缺一不可，設(shè)計(jì)管理工作貫穿在項(xiàng)目的前期定位、中期建設(shè)、后期營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，它的作用無(wú)容置疑。從某種意義上說(shuō)它還不僅僅是一項(xiàng)技術(shù)性管理工作，更應(yīng)該是一項(xiàng)引領(lǐng)性綜合類(lèi)管理工作，它將藝術(shù)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)融合在一起，所以它既要求見(jiàn)多識(shí)廣，又要求技術(shù)過(guò)硬，更需要綜合協(xié)調(diào)能力，并需要不斷地吸收新的理念、新的技術(shù)，不斷地積累和總結(jié)。

4.3 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段注重風(fēng)險(xiǎn)的把控

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短的話往往會(huì)造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無(wú)法深化等。在方案決策過(guò)程中對(duì)技術(shù)的選用也存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)。只要項(xiàng)目公司有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目作風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以做到預(yù)防在先。從而使設(shè)計(jì)階段和后續(xù)施工工作進(jìn)行順利。

5 結(jié) 語(yǔ)

誠(chéng)然影響一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的因素是多方面的，但設(shè)計(jì)管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期策劃，設(shè)計(jì)階段和施工階段全過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)起關(guān)鍵作用。