房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)與技術(shù)應(yīng)用

摘 要：測繪學(xué)中一個(gè)重要的分支即是房地產(chǎn)測繪，它是將測繪技術(shù)與房地產(chǎn)的實(shí)際工作聯(lián)系起來，也發(fā)展成為專業(yè)測繪工作。本文首先闡明了房地產(chǎn)測繪的概念，然后從房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)入手進(jìn)行分析，同時(shí)研究了房地產(chǎn)測繪的技術(shù)應(yīng)用，重點(diǎn)論述了結(jié)合專業(yè)科學(xué)技術(shù)讓房地產(chǎn)測繪向更全面、更科學(xué)、更精確的方向發(fā)展，一定程度上使房地產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用方式得以優(yōu)化，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪；特點(diǎn)；技術(shù)

1 房地產(chǎn)測繪概念

作為測繪學(xué)里面的一個(gè)分支學(xué)科，房地產(chǎn)測繪是借助專業(yè)測繪技術(shù)以及測量儀器，展開與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的測繪工作的專項(xiàng)技術(shù)活動(dòng)，包括了房屋實(shí)際占地空間、面積和范圍，房地產(chǎn)項(xiàng)目的界址、房地產(chǎn)施工現(xiàn)場定位等各類科學(xué)測繪，而測繪結(jié)果的可靠性與真實(shí)性也可為政府建設(shè)相關(guān)管理部門和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人給予精確的信息服務(wù)。

2 房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)分析

2.1 專業(yè)測繪人員即要懂房地產(chǎn)又要懂測繪

從事房地產(chǎn)測繪工作的專業(yè)技術(shù)人員除了精通基本測繪方法、測繪業(yè)務(wù)和測繪技術(shù)之外，還需要全面了解房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)。因?yàn)楹细竦姆康禺a(chǎn)測繪人員不能只局限于測繪本身，而是要將專業(yè)知識(shí)融入到房地產(chǎn)工作當(dāng)中，同時(shí)了解與房地產(chǎn)有關(guān)的國家條例和法規(guī)，對房屋的各類面積能夠精確測算，這樣才能成為房地產(chǎn)經(jīng)營交易過程里的鑒證者，服務(wù)于房屋的權(quán)屬管理，因此這成為了房地產(chǎn)測繪同其他普通測繪的區(qū)別。

2.2 及時(shí)進(jìn)行變更測量、補(bǔ)測及修測

通常而言，城市會(huì)在六到十年對其基本地形圖進(jìn)行一次復(fù)測，但是房地產(chǎn)測繪沒有這么長的復(fù)測周期，由于城市市區(qū)的擴(kuò)張可能會(huì)對土地及房屋展開實(shí)測工作，而對于用地及房屋的權(quán)屬有所改變時(shí)也會(huì)進(jìn)行有效修測，而土地與房地產(chǎn)的非權(quán)屬發(fā)生改變也會(huì)進(jìn)行變更，這樣才可以確保最終測繪結(jié)果的時(shí)效性、現(xiàn)狀性和現(xiàn)勢性，得出的配套冊、表、卡、圖也會(huì)和實(shí)際情況相符，因此房地產(chǎn)測繪需進(jìn)行變更測量、補(bǔ)測及修測等。

2.3 區(qū)分地形測量同測繪內(nèi)容的差異

房地產(chǎn)測繪并不像地形測量那樣針對地物和地貌進(jìn)行測繪，其更多的是針對房屋用途、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬、位置、尺寸等狀況展開測繪，還有同房地產(chǎn)權(quán)屬相聯(lián)系的地形要素。在房地產(chǎn)測量工作中，需要調(diào)查房地產(chǎn)并對其價(jià)值與質(zhì)量進(jìn)行評估，要精確測算房屋面積，對房地產(chǎn)界線與范圍進(jìn)行測定，調(diào)查使用權(quán)和所有權(quán)的性質(zhì)，對房屋用地進(jìn)行精確定位等。而地形測量沒有上述這些工作內(nèi)容，但是卻需要標(biāo)明等高線或高程等，在房地產(chǎn)測繪中較少運(yùn)用高程。

2.4 測圖比例尺較大

房地產(chǎn)測繪通常是在城鎮(zhèn)或市區(qū)中進(jìn)行，在測圖上會(huì)顯示權(quán)屬界限等諸多與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容要素，較多的內(nèi)容和信息量決定了房地產(chǎn)測繪中的分幅圖具有較大比例尺。我國運(yùn)用最多的房地產(chǎn)大比例尺圖紙有1：1000、1：500等，樓層分層分戶的平面圖中用到的比例尺會(huì)更加大，倘若比例尺過小，那么圖表中的內(nèi)容就不會(huì)詳盡標(biāo)明出來。

3 房地產(chǎn)測繪的技術(shù)應(yīng)用

3.1 房地產(chǎn)測繪的工作內(nèi)容

房地產(chǎn)測繪涵蓋了基礎(chǔ)測繪以及房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪兩方面內(nèi)容。房地產(chǎn)測繪是借用合理測繪手段、測繪技術(shù)、測繪儀器對房屋數(shù)量面積、占地范圍、界址位置等進(jìn)行測量，其主要工作內(nèi)容有房地產(chǎn)最終資料的驗(yàn)收與檢查、變更測量、面積測算、繪制測繪圖、房地產(chǎn)構(gòu)成要素測量、房地產(chǎn)調(diào)查以及平面控制測量。房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪則是針對房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)屬管理、交易、經(jīng)營、開發(fā)等內(nèi)容進(jìn)行的測繪工作，并且繪制分層分戶平面圖，最終形成數(shù)據(jù)、簿、冊、卡、表、圖等相關(guān)信息的活動(dòng)。

3.2 房地產(chǎn)測繪主要功能

3.2.1 將信息服務(wù)提供于房地產(chǎn)管理工作

一方面，國家房地產(chǎn)行政管理部門在修改或制定房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)，要如實(shí)掌握目標(biāo)范圍中房屋利用狀況、行業(yè)分布情況、房屋地域分布、房屋總量等數(shù)據(jù)資料，這些數(shù)據(jù)信息就需要通過房地產(chǎn)測繪來得出；另一方面，有關(guān)管理部門要通過需要房地產(chǎn)測繪明確房屋產(chǎn)權(quán)單位的面積、占地范圍、界址、具體位置等信息，以便進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬的登記發(fā)證管理相關(guān)工作。

3.2.2 推動(dòng)房地產(chǎn)的交易、經(jīng)營與開發(fā)

房地產(chǎn)測繪結(jié)果與項(xiàng)目工程量度息息相關(guān)，這也為整個(gè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)、銷售、經(jīng)營決策等提供現(xiàn)實(shí)依據(jù)，同時(shí)也方便了消費(fèi)者在購買、選擇房屋時(shí)的參考，當(dāng)房地產(chǎn)買賣雙方通過合約形式登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，那么房屋價(jià)值就會(huì)直接與房地產(chǎn)面積相關(guān)。

3.2.3 形成參考資料

房地產(chǎn)測繪除了與房地產(chǎn)業(yè)本身相關(guān)之外，房地產(chǎn)測繪所形成的參考資料還能夠?yàn)閲冶ｋU(xiǎn)、稅收、仲裁、司法機(jī)關(guān)判案、城市建設(shè)等有關(guān)部門提供現(xiàn)實(shí)信息依據(jù)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。

3.3 房地產(chǎn)測繪用于面積測算

測算房地產(chǎn)的面積，主要涵蓋了用地面積和房屋面積兩方面的測算，其中，房屋面積測算分為公攤建筑面積、房屋使用面積和建筑面積的測算；用地面積測算則分為共用土地面積的分?jǐn)?、類面積測算、丘面積測算和占地面積測算。對房地產(chǎn)產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)以及權(quán)屬證書而言，房屋用地面積是十分關(guān)鍵的，這是房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目進(jìn)行決策經(jīng)營，同時(shí)維護(hù)合法權(quán)益的重要資料。測算房地產(chǎn)面是精度性高、技術(shù)性強(qiáng)的專項(xiàng)工作，與權(quán)利人、消費(fèi)者、開發(fā)商甚至國家的利益均密不可分，在房地產(chǎn)測繪里面十分重要。

最常用的測算房地產(chǎn)面積方法是解析法，用幾何圖形法可以算出房屋面積，用坐標(biāo)法能夠更好的測算房屋用地面積。解析法主要是按照實(shí)地測量得到的坐標(biāo)、角度、邊長等實(shí)際數(shù)據(jù)，運(yùn)用正確計(jì)算公式求出面積值。圖解法則是按照己經(jīng)由設(shè)計(jì)單位給出的房地產(chǎn)建筑圖和結(jié)構(gòu)圖，借助各類合理的儀器測量得出最終面積，有光電面積量算儀法、模片法、稱重法、求積儀法等等。

4 結(jié)束語

總體而言，房地產(chǎn)測繪與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步和人們的日常生活都密切相關(guān)，這不僅是政策性較強(qiáng)的工作，也是技術(shù)性要求很高的工作。為了確保測繪成果以及測量精度的準(zhǔn)確性與唯一性，建議國家房地產(chǎn)管理部門針對新開的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在施工放樣過程中組織現(xiàn)場驗(yàn)線與驗(yàn)收，同時(shí)按照設(shè)計(jì)圖紙尺寸對比計(jì)算。用設(shè)計(jì)圖紙配合測繪成果，共同完成對房地產(chǎn)面積的表示與描述，依據(jù)行業(yè)規(guī)范，建筑工程裝修過程中的墻體，內(nèi)墻厚度需要計(jì)算建筑面積，而外墻厚度則不用計(jì)算。

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