工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制策略分析

摘 要：近年來(lái)，隨著控制性詳細(xì)規(guī)劃的不斷發(fā)展，其在城市規(guī)劃體系和城市開發(fā)管理中的地位越來(lái)越重要，而專門針對(duì)工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)所實(shí)施的控制性詳細(xì)規(guī)劃，其操作性及實(shí)施績(jī)效也成為關(guān)注的焦點(diǎn)，只有采取相應(yīng)的規(guī)劃控制策略和指標(biāo)體系，加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)控規(guī)的針對(duì)性，才能更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)的引導(dǎo)。為此，本文主要就工業(yè)園區(qū)控規(guī)的控制指標(biāo)體系進(jìn)行了具體的論述，，以期對(duì)大家以后的工作起到一定的借鑒和指導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞：工業(yè)園區(qū)；控制性詳細(xì)規(guī)劃；規(guī)劃控制體系；控制探討

引 言

工業(yè)園區(qū)是一種特殊的區(qū)位環(huán)境，作為推進(jìn)工業(yè)化的一種有效組織模式，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)和改善城市布局等方面具有重要作用。工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展需要從決策、規(guī)劃、管理到運(yùn)行機(jī)制等各方面進(jìn)行系統(tǒng)支持。在規(guī)劃體系中，最能直接體現(xiàn)規(guī)劃控制作用和意圖的就是控制性詳細(xì)規(guī)劃，但工業(yè)園區(qū)的控規(guī)編制大多沿襲的仍是傳統(tǒng)城市規(guī)劃的指標(biāo)體系，在實(shí)際操作中這些指標(biāo)往往流于形式，造成在實(shí)際開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生圈占土地，盲目開發(fā)等問(wèn)題。隨著城市建設(shè)用地加速擴(kuò)張與土地政策的緊縮，為了加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地的管理，改變其粗放的用地方式，從2003年開始國(guó)家下發(fā)了各種關(guān)于清理整頓工業(yè)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知，國(guó)土資源部先后發(fā)布了《全國(guó)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》（2004）和《全國(guó)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》【國(guó)土資發(fā)（2008）】（下稱《指標(biāo)》），標(biāo)志著工業(yè)用地的引資和發(fā)展步入了一個(gè)新的階段。

1 工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的現(xiàn)狀

工業(yè)園區(qū)一般占地規(guī)模大，行業(yè)要求特殊，受招商引資等市場(chǎng)因素影響較大，不同于城市一般地區(qū)。當(dāng)前工業(yè)園區(qū)規(guī)劃主要存在以下幾方面問(wèn)題。

（1）產(chǎn)業(yè)支撐不足，園區(qū)“開”而不“發(fā)”。

（2）忽略園區(qū)控規(guī)編制工作，只有戰(zhàn)略層面規(guī)劃（園區(qū)概念規(guī)劃、總體規(guī)劃）。

（3）常規(guī)工業(yè)園區(qū)控規(guī)引導(dǎo)、控制性不強(qiáng)，往往以“失控”收?qǐng)觥?/p>

（4）園區(qū)建設(shè)無(wú)規(guī)劃指導(dǎo)，盲目建設(shè)，究其原因，與控規(guī)在實(shí)際工作中指導(dǎo)性不強(qiáng)有重要關(guān)系。

2 工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制探討

2.1 工業(yè)園區(qū)土地使用控制

土地使用控制即是對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括用地使用性質(zhì)、用地使用相容性和用地邊界、用地面積等。

2.1.1 增強(qiáng)地塊兼容性

規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中，其預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性隨規(guī)劃年限的增加而趨向模糊。在考慮可操作性的前提下，應(yīng)盡量留出彈性空間，適應(yīng)開發(fā)建設(shè)的需要，以便于動(dòng)態(tài)的開發(fā)和規(guī)劃的落實(shí)。

彈性空間首先表現(xiàn)為用地性質(zhì)的兼容。一般來(lái)說(shuō)，工業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營(yíng)先通過(guò)前期基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，再招商引資，但在吸引什么類型的項(xiàng)目上往往卻有很大的不確定性。因此工業(yè)園規(guī)劃必須充分考慮各類用地的兼容性。如工業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)用地的兼容，就是因?yàn)楣I(yè)企業(yè)類型及規(guī)模不確定，無(wú)法估計(jì)其需要倉(cāng)儲(chǔ)用地的數(shù)量，所以在規(guī)劃中采取集中與分散相結(jié)合的方式，一方面在利于物流配送的區(qū)域集中規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)用地，另一方面對(duì)部分地塊考慮工業(yè)用地對(duì)專用倉(cāng)儲(chǔ)的要求，進(jìn)行一定比例的兼容，除此以外，還可以考慮居住用地與商業(yè)用地的兼容、道路用地與綠帶的兼容、市政公共設(shè)施用地與公共綠地的兼容等。

2.1.2 加強(qiáng)地塊開發(fā)模式的適應(yīng)性

總所周知，不同產(chǎn)業(yè)類別的工業(yè)項(xiàng)目對(duì)于用地的面積和形態(tài)方面的要求有很大的差異。由于建設(shè)項(xiàng)目的不確定性，工業(yè)用地地塊劃分過(guò)小滿足不了大型企業(yè)需要；地塊過(guò)大又會(huì)造成企業(yè)用地?zé)o法全部利用。另外大部分的工業(yè)項(xiàng)目要求相對(duì)方正的用地形態(tài)，而有些產(chǎn)業(yè)類型（比如鋼鐵產(chǎn)業(yè)）則要求相對(duì)狹長(zhǎng)的用地。所以針對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)工藝流程，工業(yè)用地地塊應(yīng)該具有靈活性，適應(yīng)多種規(guī)模、類型的工業(yè)企業(yè)。工業(yè)園地塊開發(fā)可采取基本單元模式和非限定性道路模式。

根據(jù)工業(yè)廠房的特點(diǎn)和生產(chǎn)車間、倉(cāng)庫(kù)、辦公、科研和輔助用房的功能需求，單個(gè)廠房的建筑面積以150m×100m左右的標(biāo)準(zhǔn)地塊最為適宜，以建筑系數(shù)30～40%計(jì)算，則基本單元的廠區(qū)面積為4hm2左右?；締卧哂锌山M合性和延展性，通過(guò)地塊單元的合并形成不同用地規(guī)模和形態(tài)的用地，滿足各不同工業(yè)項(xiàng)目的對(duì)用地的要求。

鑒于準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目的落戶情況和所需用地面積大小是不現(xiàn)實(shí)的，在道路控制方面可采取彈性道路的控制策略，即對(duì)園區(qū)空間結(jié)構(gòu)和功能布局有重大影響的主次干道兩級(jí)路網(wǎng)體系進(jìn)行剛性控制，而對(duì)工業(yè)用地內(nèi)的支路進(jìn)行彈性控制。

2.2 工業(yè)園區(qū)環(huán)境容量控制

環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對(duì)建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定。其控制指標(biāo)主要包括：容積率、建筑密度和綠地率三項(xiàng)，相應(yīng)延伸的指標(biāo)還有空地率、人口密度和人口容量等。城市環(huán)境容量主要分為城市自然環(huán)境容量和城市人工環(huán)境容量?jī)煞矫妗?/p>

2.2.1 容積率

容積率是控規(guī)控制體系的核心，對(duì)于工業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)，單向的控制——控制上限或者下限都不能保證另一方向的合理性，不能保證工業(yè)區(qū)處于一個(gè)良好的建設(shè)狀態(tài)。容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。建筑物層高超過(guò)8m的，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。

《指標(biāo)》對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)用地的容積率做了下限控制，而各地方城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定等相關(guān)規(guī)范對(duì)工業(yè)用地容積率做了上限控制，工業(yè)園區(qū)控規(guī)中工業(yè)用地的容積率應(yīng)該結(jié)合兩者進(jìn)行雙向控制。

2.2.2 建筑系數(shù)

由于工業(yè)生產(chǎn)的特色性，除建筑外會(huì)存在許多大型構(gòu)筑物，在控規(guī)指標(biāo)控制體系中，應(yīng)用建筑系數(shù)項(xiàng)替換原有的建筑密度項(xiàng)。建筑系數(shù)是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)服務(wù)的構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。為避免圈占土地，《指標(biāo)》規(guī)定工業(yè)項(xiàng)目建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%，同時(shí)為了確保工業(yè)區(qū)空間環(huán)境品質(zhì)，應(yīng)結(jié)合地方城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理?xiàng)l例等相關(guān)規(guī)范的要求設(shè)置對(duì)工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)設(shè)置上限。

2.2.3 綠地率

根據(jù)《指標(biāo)》，工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地，但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過(guò)20%。而各地方城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定等相關(guān)規(guī)范對(duì)工業(yè)用地綠地率的要求往往是不得低于30%。為了避免造成大量土地被閑置，單位土地產(chǎn)出地下的嚴(yán)重后果，同時(shí)保證工業(yè)園區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境，對(duì)于工業(yè)項(xiàng)目用地的綠地率應(yīng)結(jié)合《指標(biāo)》和個(gè)地方技術(shù)規(guī)范進(jìn)行雙向控制。

3 結(jié)束語(yǔ)

工業(yè)園區(qū)是為促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。控規(guī)作為政府控制引導(dǎo)城市建設(shè)的主要手段，采取合理的指標(biāo)體系科學(xué)地控制引導(dǎo)，是實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)高效利用資源的重要保障。工業(yè)園區(qū)控規(guī)是一個(gè)復(fù)雜的綜合系統(tǒng)，希望本文中對(duì)工業(yè)園區(qū)控規(guī)土地使用和環(huán)境容量控制策略的研究能使傳統(tǒng)法定規(guī)劃更好地為城市產(chǎn)業(yè)服務(wù)，使工業(yè)園發(fā)揮出最大效益。

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