住房如何?；?/h1>
2014-04-29 00:00:00馮俊
財經(jīng)國家周刊 2014年9期
近年來，中國住房價格上漲速度快，最根本的因素是供求矛盾。為緩解這一矛盾，需要增加供應(yīng)、引導(dǎo)需求。由于土地資源供應(yīng)等條件制約，尤其在人口增長較快的大城市，土地資源十分緊缺，住房供應(yīng)量不可能快速擴(kuò)張，這決定了住房政策設(shè)計需側(cè)重對住房需求的引導(dǎo)，保持住房價格上漲速度低于居民家庭平均收入增長速度。
住房政策的首要考慮點是滿足消費需求。人們對住房的需求包括消費需求和投資需求，政策選擇首要的是保護(hù)住房消費者的利益。對于一般意義上的住房投資需求，如果投資者將住房出租，則市場住房總供應(yīng)量不會減少，但過去一段時間，由于過度強(qiáng)化投資需求，相當(dāng)數(shù)量的投資住房處于囤積居奇、待價而沽狀態(tài)，實際上吞噬了住房供給，進(jìn)而在一段時期內(nèi)引起住房供應(yīng)進(jìn)一步短缺，成為住房價格持續(xù)上漲的重要推手。因此，適度遏制住房的投資需求十分必要，或以適當(dāng)?shù)恼邔⑼顿Y性住房轉(zhuǎn)移出來，增加住房租賃市場的供給，從而緩解住房的供求矛盾。
其次是倡導(dǎo)健康、可持續(xù)的住房消費需求。按消費層級，住房的消費需求可分為基本型、舒適型、享受型、奢侈型四類。由于家庭住房支付能力不同，住房消費需求也是多層次的，對合理的住房消費應(yīng)當(dāng)支持。但基于中國人口多、土地少這一基本國情，在住房政策中應(yīng)貫徹保障基本型住房消費，保護(hù)舒適型住房消費，包容享受型住房消費，限制奢侈型住房消費的基本導(dǎo)向。
此外，根據(jù)不同住房消費類型設(shè)定住房供應(yīng)政策。對于舒適型、享受型、奢侈型的住房需求，應(yīng)由市場來滿足，而對于基本型住房需求，視情況由市場提供或由政府保障。對于有能力通過市場購置或租賃基本住房的家庭，則由市場供應(yīng)，只有沒能力通過市場獲得合適住房的家庭，政府才有必要提供保障性住房。這種保障需要注意兩點，實行保障差異化，應(yīng)根據(jù)被保障對象的支付能力，來設(shè)定享受保障的程度；避免福利凝固化，杜絕有能力的人群占有保障房的現(xiàn)象。
保障房之外的市場需求，盡管應(yīng)通過市場供應(yīng)滿足，但由于住房是一種基本生活資料，市場的過度波動會波及群眾的正常生活，因此，仍需政府對住房市場進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控。當(dāng)前的住房政策不僅要考慮到住房本身的空間、設(shè)施因素，還應(yīng)在城市布局、公共服務(wù)發(fā)展的總體構(gòu)思中充分考慮住房的位置因素。
在以市場化為導(dǎo)向的住房政策構(gòu)架中，支付能力是影響滿足住房需求的基本因素，為使更多家庭能獲得合適住房，保持住房價格上漲速度低于居民家庭平均收入增長速度，是應(yīng)當(dāng)追求的政策目標(biāo)。目前，中國居民家庭收入的中位數(shù)實際上低于平均收入，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為24565元，低于平均收入的家庭數(shù)量實際上要超過家庭總數(shù)的50%。如果希望60%以上的城市居民家庭能通過市場獲得合適住房，則房價增長的控制目標(biāo)應(yīng)定位于：按收入自上而下排序，不高于至少前60%甚至65%家庭中最后一位的收入增速。
近年來，中國住房價格上漲速度快，最根本的因素是供求矛盾。為緩解這一矛盾，需要增加供應(yīng)、引導(dǎo)需求。由于土地資源供應(yīng)等條件制約，尤其在人口增長較快的大城市，土地資源十分緊缺，住房供應(yīng)量不可能快速擴(kuò)張，這決定了住房政策設(shè)計需側(cè)重對住房需求的引導(dǎo)，保持住房價格上漲速度低于居民家庭平均收入增長速度。
住房政策的首要考慮點是滿足消費需求。人們對住房的需求包括消費需求和投資需求，政策選擇首要的是保護(hù)住房消費者的利益。對于一般意義上的住房投資需求，如果投資者將住房出租，則市場住房總供應(yīng)量不會減少，但過去一段時間，由于過度強(qiáng)化投資需求，相當(dāng)數(shù)量的投資住房處于囤積居奇、待價而沽狀態(tài)，實際上吞噬了住房供給，進(jìn)而在一段時期內(nèi)引起住房供應(yīng)進(jìn)一步短缺，成為住房價格持續(xù)上漲的重要推手。因此，適度遏制住房的投資需求十分必要，或以適當(dāng)?shù)恼邔⑼顿Y性住房轉(zhuǎn)移出來，增加住房租賃市場的供給，從而緩解住房的供求矛盾。
其次是倡導(dǎo)健康、可持續(xù)的住房消費需求。按消費層級，住房的消費需求可分為基本型、舒適型、享受型、奢侈型四類。由于家庭住房支付能力不同，住房消費需求也是多層次的，對合理的住房消費應(yīng)當(dāng)支持。但基于中國人口多、土地少這一基本國情，在住房政策中應(yīng)貫徹保障基本型住房消費，保護(hù)舒適型住房消費，包容享受型住房消費，限制奢侈型住房消費的基本導(dǎo)向。
此外，根據(jù)不同住房消費類型設(shè)定住房供應(yīng)政策。對于舒適型、享受型、奢侈型的住房需求，應(yīng)由市場來滿足，而對于基本型住房需求，視情況由市場提供或由政府保障。對于有能力通過市場購置或租賃基本住房的家庭，則由市場供應(yīng)，只有沒能力通過市場獲得合適住房的家庭，政府才有必要提供保障性住房。這種保障需要注意兩點，實行保障差異化，應(yīng)根據(jù)被保障對象的支付能力，來設(shè)定享受保障的程度；避免福利凝固化，杜絕有能力的人群占有保障房的現(xiàn)象。
保障房之外的市場需求，盡管應(yīng)通過市場供應(yīng)滿足，但由于住房是一種基本生活資料，市場的過度波動會波及群眾的正常生活，因此，仍需政府對住房市場進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控。當(dāng)前的住房政策不僅要考慮到住房本身的空間、設(shè)施因素，還應(yīng)在城市布局、公共服務(wù)發(fā)展的總體構(gòu)思中充分考慮住房的位置因素。
在以市場化為導(dǎo)向的住房政策構(gòu)架中，支付能力是影響滿足住房需求的基本因素，為使更多家庭能獲得合適住房，保持住房價格上漲速度低于居民家庭平均收入增長速度，是應(yīng)當(dāng)追求的政策目標(biāo)。目前，中國居民家庭收入的中位數(shù)實際上低于平均收入，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為24565元，低于平均收入的家庭數(shù)量實際上要超過家庭總數(shù)的50%。如果希望60%以上的城市居民家庭能通過市場獲得合適住房，則房價增長的控制目標(biāo)應(yīng)定位于：按收入自上而下排序，不高于至少前60%甚至65%家庭中最后一位的收入增速。
