“溫和松綁”將成樓市調(diào)控主流

自2014年3月全國(guó)“兩會(huì)”提出樓市“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”后，地方政府有了自主權(quán)。從各地微調(diào)動(dòng)作來(lái)看，目前尚未形成大范圍政策放松的趨勢(shì)，但執(zhí)行層面的微調(diào)已非常普遍?！皽睾退山墶睂⒊上掳肽暾{(diào)控的主流方式。

2014年下半年，微調(diào)城市將逐漸擴(kuò)容，限購(gòu)放松或成趨勢(shì)。根據(jù)公開渠道監(jiān)測(cè)，已有超過14 個(gè)城市施行了各類托市措施。從上述城市的地域分布看，本輪市場(chǎng)成交下滑明顯的長(zhǎng)三角地區(qū)成為政策放松預(yù)期最大的地區(qū)。

從全國(guó)范圍看，相關(guān)城市在分類調(diào)控方面各有特點(diǎn)。

一線城市下半年限價(jià)政策將逐步放松，回歸市場(chǎng)化。北京2014年預(yù)售價(jià)格限價(jià)與限高明顯松動(dòng)，入市的高端項(xiàng)目顯著增加。廣州郊區(qū)的增城、從化等地，限價(jià)政策逐步放開，廣州中心區(qū)原本一些樓盤因價(jià)格過高而網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象也得到松綁。

在整體樓市降溫的情況下，一線城市樓市已經(jīng)入秋，目前還能維持上漲的城市越來(lái)越少，部分城市的下調(diào)幅度還在加速，此前一直認(rèn)為會(huì)獨(dú)立向好發(fā)展的一線城市也出現(xiàn)了明顯的降溫現(xiàn)象。但因?yàn)槿丝诳刂颇繕?biāo)的存在，一線城市未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)的空間不大。

二三線城市主要放松調(diào)控的形式將是：戶籍松綁、限購(gòu)微調(diào)與公積金政策。

6月底，呼和浩特成為第一個(gè)明確發(fā)文取消限購(gòu)的城市，隨后濟(jì)南也發(fā)文明確開始申報(bào)解除限購(gòu)，還有廈門非戶籍人士已可以通過“補(bǔ)稅”方式取得購(gòu)房資格等。這些執(zhí)行層面的口頭微調(diào)，將在二三線城市普遍出現(xiàn)。后續(xù)限購(gòu)闖關(guān)的城市預(yù)計(jì)將接近30個(gè)，非一線城市都有松綁的預(yù)期。

全國(guó)各地公積金政策的調(diào)整也將松綁一部分資金流入樓市。7月4日安徽蚌埠市調(diào)整公積金相關(guān)政策，提高貸款額上限至40萬(wàn)元。此前，安徽省已有銅陵、六安、宣城、蕪湖和淮北5個(gè)城市調(diào)整公積金貸款政策，其他多省份也有部分城市針對(duì)公積金政策作出調(diào)整。

此外，二三線城市還將通過放寬戶籍政策“搶人”調(diào)控。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，出現(xiàn)問題的城市主要是三四線城市，人口凈流入減少，實(shí)際需求萎縮，難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴(yán)重的土地及在售庫(kù)存。因此，這些城市開始通過放寬戶籍政策“搶人”，即利用城鎮(zhèn)化，提高購(gòu)房人口基數(shù)，達(dá)到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

日前，?？诔雠_(tái)房地產(chǎn)新政，實(shí)施購(gòu)房入戶政策，海南本省人6月1日起，購(gòu)單套房120平方米以上可落戶海口5人。武漢市也發(fā)文從7月1日起逐步放松落戶限制。

本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由前期房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔等引起，因此，日益強(qiáng)烈的政策微調(diào)效果將不同于此前的市場(chǎng)反應(yīng)。

從微調(diào)政策預(yù)期的效果來(lái)看，稅收優(yōu)惠以及限購(gòu)放松將對(duì)市場(chǎng)短期造成輕微利好，市場(chǎng)有望走出一波上行行情。但如果信貸等相關(guān)政策沒有實(shí)質(zhì)變化，加之很多區(qū)域的過剩，市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整已經(jīng)難以避免。

總之，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前需作好托底準(zhǔn)備。盡管房?jī)r(jià)出現(xiàn)合理調(diào)整有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，但如出現(xiàn)斷崖式調(diào)整，可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可預(yù)測(cè)的影響。