探路共有產(chǎn)權(quán)住房

2014年的政府工作報(bào)告中，“完善住房保障機(jī)制”部分首次寫(xiě)入了“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。

3月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部”）副部長(zhǎng)齊驥在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》新聞發(fā)布會(huì)上公開(kāi)表示，未來(lái)對(duì)于一些既不屬于保障對(duì)象，又確實(shí)買(mǎi)不起商品房的“夾心層”群體，要建設(shè)供應(yīng)政策性商品住房，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，即可按個(gè)人與政府的出資比例，在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)行政府和購(gòu)房者共同擁有產(chǎn)權(quán)。

過(guò)去幾年，已有部分城市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房先行先試，目前住建部正在積極奔赴各地展開(kāi)調(diào)研，原計(jì)劃去年底正式出臺(tái)的“城鎮(zhèn)住房保障條例”，也因?yàn)樾枰黾庸灿挟a(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)容而返工重修。

“納諫”

“這是比較突然的。”一位參與制定共有產(chǎn)權(quán)住房政策的人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，中央就推廣共有產(chǎn)權(quán)住房在數(shù)月前剛有明確表態(tài)。

他介紹，在2013年10月底中央政治局首次集體“學(xué)房”（研究房地產(chǎn)問(wèn)題）會(huì)議上，有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為完善住房供應(yīng)體系可發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，要求住建部開(kāi)展研究。12月份，有關(guān)部門(mén)又向決策層遞交了湖北黃石市通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)、先租后售”打開(kāi)公租房流轉(zhuǎn)通道、破解棚改資金來(lái)源不足難題的報(bào)告，進(jìn)一步讓決策層認(rèn)識(shí)到共有產(chǎn)權(quán)住房的好處，從而促使共有產(chǎn)權(quán)住房寫(xiě)進(jìn)了今年的政府工作報(bào)告。

上述參與制定共有產(chǎn)權(quán)住房政策的人士告訴記者，住建部已經(jīng)到最早推行共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的江蘇省淮安市、北京市進(jìn)行調(diào)研，對(duì)上海開(kāi)展的共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐也進(jìn)行了詳細(xì)了解。但是預(yù)計(jì)形成推廣方案還需一段時(shí)間。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者同時(shí)從一位接近住建部的人士處了解到，業(yè)界期待已久的《城鎮(zhèn)住房保障條例》也返工修改，新增了共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)內(nèi)容，目前正在重新征求意見(jiàn)中，有望今年上半年出臺(tái)。

“雖然條例沒(méi)有‘共有產(chǎn)權(quán)’的字樣出現(xiàn)，但是在書(shū)面合同簽訂、上市轉(zhuǎn)讓限制等相關(guān)條款中，體現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)容?！边@位人士介紹。新的征求意見(jiàn)稿規(guī)定，“在簽訂書(shū)面合同時(shí)，明確價(jià)格支付方式，約定產(chǎn)權(quán)份額”，在上市轉(zhuǎn)讓限制條款中又規(guī)定，“滿5年可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑张涫酆贤漠a(chǎn)權(quán)份額向政府補(bǔ)繳相應(yīng)的價(jià)格，政府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”。

解壓

中央態(tài)度鮮明，地方也紛紛表態(tài)推進(jìn)。住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)趙路興對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，梳理地方共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)主要有三種推進(jìn)模式：一是具有保障性的政策性商品房，二是傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用住房的升級(jí)，三是公租房或廉租房租轉(zhuǎn)售為共有產(chǎn)權(quán)住房。

“比如，北京市的自住型商品房，是一種具有保障性的政策性商品房。只有購(gòu)房資格限定，是針對(duì)熱點(diǎn)城市住房群體大且支付能力不足而設(shè)計(jì)的，其實(shí)解決的是高房?jī)r(jià)城市的住房供應(yīng)緊張問(wèn)題?！壁w路興說(shuō)。

而上海和淮安，推進(jìn)的共有產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是經(jīng)濟(jì)適用住房的升級(jí)改進(jìn)，在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)、上市轉(zhuǎn)讓等方面有了更明晰的規(guī)定，目的是為了規(guī)避和解決傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理漏洞和尋租行為，同時(shí)解決被保障對(duì)象支付能力不足和政府補(bǔ)償資金壓力大的問(wèn)題。

山東省平原縣、青海省、甘肅省、貴州省、湖南省衡陽(yáng)市等地，還探索了廉租住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式，規(guī)定住房滿5年后可上市交易。目的是為了解決地方保障房資金配套難和廉租房“退出難”的問(wèn)題。但此種模式屢遭“廉租房變?yōu)榱u(mài)房”的質(zhì)疑。

“從地方層面來(lái)講，目前積極推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房有三個(gè)方面的考慮?！鄙鲜鰠⑴c制定共有產(chǎn)權(quán)住房政策的人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者。一是隨著土地征收和拆遷成本的增加，房?jī)r(jià)超出了中低收入群體的支付能力；二是大規(guī)模的公租房和廉租房建設(shè)的資金需求，超出了地方政府的補(bǔ)償壓力；三是為了順應(yīng)并盡可能滿足各類(lèi)老百姓擁有產(chǎn)權(quán)房的住房意愿。

疑問(wèn)

雖然中央和地方?jīng)Q心明顯，但共有產(chǎn)權(quán)住房在范疇界定、供給對(duì)象、與公租房關(guān)系、管理與上市交易等方面，仍有很多疑問(wèn)待解。

共有產(chǎn)權(quán)住房未來(lái)是作為單獨(dú)的一類(lèi)政策性住房支持“夾心層”，還是作為一種保障性住房供應(yīng)模式，既可支持夾心層，又可保障低收入階層？這是決策層要明晰的問(wèn)題之一。

雖然3月19日齊驥明確表示共有產(chǎn)權(quán)住房是為了支持“夾心層”，但更多地方同時(shí)希望通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)化解公租房建設(shè)帶來(lái)的資金壓力，部分地方甚至希望通過(guò)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)來(lái)消化過(guò)剩的公租房源。

“缺錢(qián)的時(shí)候，我們就把一部分公租房房源賣(mài)給符合條件的租戶，補(bǔ)充現(xiàn)金流?！秉S石市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)吳金文此前接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)就表示，“共有產(chǎn)權(quán)”的好處之一就是打通了公租房由“租”到“售”的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)通道，確保了資金回流的靈活性。

同時(shí)，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，東部地區(qū)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，由于在“十二五”前三年一心追求完成保障房建設(shè)任務(wù)，而忽略了本地的真實(shí)需求，導(dǎo)致目前出現(xiàn)了在建公租房過(guò)剩的局面，因此也想通過(guò)推行公租房共有產(chǎn)權(quán)租轉(zhuǎn)售的方式，甚至想突破滿5年才能上市的政策規(guī)定，把公租房轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房，從而加快過(guò)剩房源的消化。

除了共有產(chǎn)權(quán)房的定位外，上述參與制定共有產(chǎn)權(quán)住房政策的人士還認(rèn)為，未來(lái)在共有產(chǎn)權(quán)住房的管理和上市交易環(huán)節(jié)，也需要進(jìn)行政策完善?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房也不能解決所有的弊端。將來(lái)房屋上市交易時(shí)，如何監(jiān)控房屋出售的真實(shí)價(jià)格以避免尋租行為？”

趙路興同時(shí)表示，政府的共有產(chǎn)權(quán)其實(shí)是隱性產(chǎn)權(quán)，將來(lái)很難變現(xiàn)?！叭绻?gòu)房人一直不出售，政府的產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)的上市轉(zhuǎn)讓收益就無(wú)法獲得。”他認(rèn)為，這可能是今后阻礙民間資本介入的因素，在政策制定時(shí)也要予以考慮。