調(diào)控改革奔向市場化

進(jìn)入2014年以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場都有了一定的變化。經(jīng)濟(jì)滑坡沒有停止的跡象，1-2月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都低于預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)的日子也開始難過了。

在銷售疲軟情況下，個別開發(fā)商短期的資金困難難以避免。浙江興潤置業(yè)債務(wù)風(fēng)險引發(fā)的市場擔(dān)憂，不排除后續(xù)還有類似公司的報道出現(xiàn)。在這樣的情況下，一味強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不合時宜了，區(qū)別對待才是未來政策的著眼點(diǎn)。

我們認(rèn)為，未來房地產(chǎn)政策會堅持雙向調(diào)控，其目的在于“控風(fēng)險”，而不在“穩(wěn)增長”，對拉動經(jīng)濟(jì)和投資的意義有限。

之所以提出雙向調(diào)控，是因為目前一線城市供不應(yīng)求，房價仍有加大的上漲壓力和上漲預(yù)期，而部分二三線城市庫存量較大，需要去化庫存。去化庫存及控制用地規(guī)模將導(dǎo)致今年的全國土地出讓金低于去年，在部分二三線城市甚至可能出現(xiàn)較明顯的下降。這實際并不利于短期“穩(wěn)增長”，但從中長期看，則有助于防范地方財政和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)崩潰式風(fēng)險。

同時，我們也注意到，A股房企再融資被叫停四年之久后終于再度開閘。

3月19日晚間，中茵股份和天?；p雙發(fā)布公告稱，其非公開發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過。我們認(rèn)為，再融資重啟有利于優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)展，但對整個房地產(chǎn)市場的影響偏中性。

重啟地產(chǎn)企業(yè)再融資可使優(yōu)質(zhì)企業(yè)資金得以補(bǔ)充，并進(jìn)一步提高了向銀行負(fù)債的能力，有利于開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度及拓展能力，提升未來銷售業(yè)績、增長速度。所處區(qū)域市場增長空間較大、有再融資計劃的優(yōu)質(zhì)企業(yè)將從中受益。再融資開閘后，預(yù)計后面將有更多符合要求的企業(yè)將陸續(xù)獲批。在已上報再融資方案的公司中，銷售增長較快、融資攤薄比例較小、但負(fù)債率較高受資金約束較嚴(yán)重的公司將最為受益，上市公司主要包括：北京城建、華夏幸福、陽光城、金科股份、中天城投、新華聯(lián)等。

其實，本次對房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變，最早是由萬科“B轉(zhuǎn)H”事件引起。H股流動性及估值優(yōu)勢明顯，預(yù)計行使現(xiàn)金選擇權(quán)的B股投資者將較少，轉(zhuǎn)板成功概率較大。證監(jiān)會歷時1年多批準(zhǔn)萬科B轉(zhuǎn)H方案，表明證監(jiān)會的市場化、對房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上的態(tài)度也逐漸趨于中性。市場由此預(yù)期此前的房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上的種種非市場化約束（如發(fā)行債券、資產(chǎn)注入、重組等）也有望松動。緊接著，借著國企混合所有制的東風(fēng)，在3月17日綠地集團(tuán)借殼金豐投資方案的正式出爐。我們認(rèn)為綠地集團(tuán)借殼上市對地產(chǎn)股的反彈短期有促進(jìn)作用，一方面市場對再融資開閘預(yù)期會更加強(qiáng)烈，另一方面對于地產(chǎn)企業(yè)的國企改革會有更多期待。

從以上再融資重啟的事件來看，這一系列動作都是房地產(chǎn)調(diào)控市場化改革的一部分，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。再融資放開更多是市場化調(diào)控的要求，但在當(dāng)前銷售疲軟、地產(chǎn)企業(yè)資金相對偏緊的情況下，能夠在一定程度上起到穩(wěn)定市場預(yù)期的作用。

在目前已上報的在方案中，包括資產(chǎn)注入在內(nèi)的募資規(guī)模為1077 億元，現(xiàn)金融資規(guī)模約800 億元，相對于今年近10 萬億元的房地產(chǎn)投資規(guī)模，“穩(wěn)增長”的實際作用有限，更多還是政策市場化的改革，所以房地產(chǎn)板塊趨勢性的投資機(jī)會還為時過早。