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    “隱形地主”首農(nóng)

    2014-04-29 00:00:00徐進
    房地產(chǎn)世界 2014年4期

    北京“臥虎藏龍”,在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域亦是如此。

    人們眼中“賣牛奶雞蛋”的首農(nóng)集團,在北京力推“自住型商品房”的天時地利之下,成為又一個現(xiàn)身的“隱形地主”。

    從今年1月至3月,其耗資100億元連續(xù)在京拿下3幅自住型地塊,不足1%的超低溢價率,首農(nóng)在地產(chǎn)領(lǐng)域的實力和野心,撲朔成謎。

    “自留地”上市

    3月10日,隨著首農(nóng)集團拿下北京市第36宗自住型商品房地塊,從今年1月至3月,不足兩月的時間內(nèi),首農(nóng)集團旗下房地產(chǎn)公司已經(jīng)在北京連續(xù)拿下3幅自住型商品房地塊,總計斥資101.07億元,獲得建筑面積80余萬平米。無論是土地規(guī)模、建筑面積、還是拿地的手筆和氣勢,今年初北京土地市場的黑馬,非他莫屬。

    據(jù)北京市土地整理儲備中心資料顯示,首農(nóng)集團摘得的三宗地塊分別位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營、海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn),都位于北京北部五六環(huán)線之間。

    據(jù)這三宗土地的出讓公告顯示,它們都屬于二類居住或綜合性用地,地塊中的居住用地部分將用于自住型商品房建設(shè)。房屋銷售價格在土地出讓時已經(jīng)限定,其中最貴的是朝陽區(qū)地塊,為2.2萬元/平米,最便宜的昌平區(qū)地塊,銷售限價為1.9萬元/平米。

    相對同類型的其他自住房地塊,這三宗成交地塊的地理位置相對優(yōu)越,雖然總體出讓總金額高達101億元左右,但是全部低于1%溢價率的“貼底價”成交。業(yè)內(nèi)認為,這在頻出高溢價搶地的北京土地市場上,非常少見。

    有消息稱,首農(nóng)集團所拿的這三幅地塊都是企業(yè)自有用地,是其原經(jīng)營性農(nóng)場用地。所謂自有用地,是指企事業(yè)單位的“自留地”,用于單位運營、經(jīng)營的土地,一般不能用于商業(yè)住宅開發(fā)。

    北京有不少央企、國企單位都擁有這類土地,它們也被稱為“隱形的土地大佬”。

    早在去年10月,為了保證自住型商品房的土地供應(yīng),北京市五部門聯(lián)合發(fā)布意見稱,“鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān)機構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下,將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè),或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項目。”這也就意味著原來的“自留地”,被獲準進入自住型商品房的開發(fā)領(lǐng)域。

    正是乘著這樣一陣政策的“東風”,在京有自用地的首農(nóng)集團,成功殺入自住房商品房的開發(fā)軍團之列。

    萬畝農(nóng)場土儲

    此前,首農(nóng)集團在房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)領(lǐng)域表現(xiàn)得非常低調(diào),業(yè)內(nèi)也少有人知其真正實力。然而,短短兩月之間的連續(xù)出手,讓更多好奇的窺探目光,轉(zhuǎn)向這家神秘而低調(diào)的大佬。

    實際上,首農(nóng)集團的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)早已經(jīng)開展,通過多家層級復(fù)雜的子公司,首農(nóng)集團的觸角早已伸向了房地產(chǎn)領(lǐng)域、倉儲物流領(lǐng)域、工業(yè)園區(qū)開發(fā)等方面。最令人驚訝的是,集團旗下控制著北京大量的土地儲備,其面積恐怕超過數(shù)十萬畝。

    根據(jù)其官網(wǎng)介紹:首農(nóng)集團是北京最大的農(nóng)業(yè)國企,隸屬北京市國資委。2009年4月份由三元集團、華都集團、大發(fā)畜產(chǎn)公司重組而成。也正因重組,原三元集團進行地產(chǎn)開發(fā)的諸多土地資源和項目資源,都劃撥到了首農(nóng)旗下。

    官方網(wǎng)站的資料顯示,首農(nóng)集團公司旗下農(nóng)場包括北郊農(nóng)場、長陽農(nóng)場、東郊農(nóng)場、西郊農(nóng)場、雙橋農(nóng)場等,都坐擁千畝以上的大量農(nóng)業(yè)用地,其農(nóng)場土地的總規(guī)模不下數(shù)十萬畝。

    其中,多個農(nóng)場都已經(jīng)涉足房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和倉儲物流等復(fù)合型開發(fā)領(lǐng)域。資料顯示,僅北京西郊農(nóng)場的土地面積就超過6000畝,而房地產(chǎn)行業(yè)早已是該農(nóng)場的主導(dǎo)性行業(yè)。

    早在上個世紀90年代,該農(nóng)場企業(yè)就已經(jīng)有房地產(chǎn)項目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)完成,包括多個經(jīng)濟適用房項目和公共租賃住房項目。

    去年以來,隨著北京市自住房政策不斷推進,首農(nóng)集團的相關(guān)動作也逐漸明顯。從記者其官方網(wǎng)站新聞中發(fā)現(xiàn),近期首農(nóng)集團領(lǐng)導(dǎo)層多次就旗下農(nóng)場的經(jīng)營性物產(chǎn)的發(fā)展方向發(fā)聲,對北郊農(nóng)場更是明確提出要“加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和在商業(yè)辦公地產(chǎn)方面的轉(zhuǎn)型”。

    分析人士認為,雖然農(nóng)場土地多為農(nóng)業(yè)用地,不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)。但是從北京市對于自住型商品房供地壓力來看,對企事業(yè)單位自主用地的入市鼓勵態(tài)度將是持續(xù)性的。這也就意味著,像首農(nóng)集團這樣的大地主,將獲得持續(xù)的政策支持,其擁有的大量國有農(nóng)用土地,可能規(guī)劃調(diào)整而入市。

    “國字”軍團的優(yōu)勢

    據(jù)記者了解,首農(nóng)集團不獨擁有大量潛在的土儲,更運營著大量自持性物業(yè)項目,包括酒店、寫字樓、倉儲基地和工業(yè)園區(qū)等,其在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域能早已“樹大根深”。

    其中大部分“涉房”板塊來自于原三元集團的業(yè)務(wù)板塊。三元集團是最早一批在京從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一,僅住宅項目就有數(shù)十個,包括回龍觀文化居住區(qū)、東山墅、西二旗公共租賃住房項目等較具代表性項目;持有型物業(yè)還包括最早一批涉外公寓朝陽公寓,以及多家高檔酒店和寫字樓物業(yè)類型。

    坐擁數(shù)萬畝的潛在土地資源,又擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)運營的經(jīng)驗,首農(nóng)集團這樣的“隱形大佬”,似乎勢力難擋。

    在今年1月,首農(nóng)集團的某次房地管理年度工作會議上,“積極配合重點項目土地規(guī)劃調(diào)整工作,確保納入政府第一批自住型商品房建設(shè)項目運作順利,重點做好取得項目用地及按時開工的準備工作”被作為集團今年的一大工作重點提出,足見首農(nóng)對于自住房開發(fā)的信心。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為,相較于在土地拍賣會上拼命舉牌抬價的民企開發(fā)商,將自有土地轉(zhuǎn)換為自住型商品房開發(fā)的央企、國企們,擁有難以企及的先天優(yōu)勢。

    而這也使得即使在原本被視為“利潤較薄”的自住房領(lǐng)域,“國字頭”軍團可以獲得相對更高的利潤空間。

    因此,首農(nóng)集團等“國字頭”軍團在自住型商品房建設(shè)中如此“賣力”,也是情理之中。其實早在首農(nóng)之前,北京建工、金隅集團等國有企業(yè)已經(jīng)進入該領(lǐng)域,它們所拿下的自住房土地,不少在競標中已經(jīng)“量身定制”。毫無疑問,自住房的政策,正在惠及央企、國企這些“隱形大地主”,北京自住型商品房之后所走的每一步,可能都少不了它們的身影。

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