SOHO中國 且轉(zhuǎn)且邊緣

3月4日，SOHO中國董事長潘石屹與CEO張欣各發(fā)布一段視頻，向外界公布了公司2013年的業(yè)績報(bào)告。兩人大談核心利潤、股息、空氣質(zhì)量，向外界傳達(dá)一個蓬勃向上的SOHO中國形象，卻絕口不提營業(yè)額。

因?yàn)閿?shù)據(jù)并不好看——凈利潤73.88億元，同比下跌30.22%，營業(yè)額146.21億元，同比下跌一成。即使是2012年宣布轉(zhuǎn)型，這些數(shù)據(jù)也在年年下降。2月，其又將上海兩項(xiàng)目以52.3億元低價(jià)拋售，想回北京大本營拿地，業(yè)內(nèi)并不看好。

由“開發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)—持有”，該公司似乎正“且轉(zhuǎn)且陣痛，且轉(zhuǎn)且邊緣”。

擠出主流地產(chǎn)圈

2013年，最讓潘石屹得意的，是SOHO中國的核心純利潤達(dá)到歷史新高，為44億元，比上年增了33%，30%的核心利潤率也達(dá)到了歷史新高。從潘石屹夫婦的對外口徑來看，現(xiàn)金流充足、高股息、高核心利潤率，低負(fù)債率，彰顯了SOHO中國作為一家輕資產(chǎn)公司的優(yōu)勢。

然而事實(shí)似乎并非如此。

根據(jù)該公司2013年年報(bào)顯示，2013年?duì)I業(yè)收入總額146.21億元，同比下滑10.3%，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2%。銷售額更是下滑明顯。該公司曾在2010年創(chuàng)造了高達(dá)238億元的銷售額；2011年下滑至109億元；至2012年則跌至94.68億元；2013年銷售額為46.87億元，僅為上年的一半。

“ 如今的SOHO中國，確實(shí)已經(jīng)被擠出主流地產(chǎn)圈，面臨邊緣化的境地?！鼻癝OHO中國人士、北京譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人王珂表示。

例如，2010年其銷售業(yè)績達(dá)到238億元時，中國剛剛誕生第一家千億級房企萬科，全國房企銷售排行的前十名也不過300億元，它能擠進(jìn)前15名；2013年，七家千億級房企誕生，連融創(chuàng)和龍湖以500億元左右的業(yè)績，也無法擠進(jìn)前十，而SOHO中國已經(jīng)被甩在50名之后，甚至低于卓越、越秀等區(qū)域房企。

海通證券分析師侯凌中指出，SOHO中國的合同銷售金額46.87億元。由于會計(jì)入賬的原因，146億的營收更多反應(yīng)的是前幾年的銷售情況，46億的合同銷售業(yè)績才是去年的銷售業(yè)績。

46.87億元的合同銷售，主要來自北京望京SOHO塔一、二和銀河SOHO項(xiàng)目，合計(jì)銷售金額約為33億元，在上海地區(qū)只有SOHO中山廣場一個項(xiàng)目在售，合同銷售金額僅為8.4億元。

“你也可以說SOHO中國邊緣化了，因?yàn)樗杖氪_實(shí)上不去。但從核心利潤和股東回報(bào)率來講，確實(shí)如老潘所說的還可以，在行業(yè)中能達(dá)到中等偏上的水平，像萬科這樣大而全的公司就面臨股東回報(bào)率低的困境”，王珂告訴記者，面臨邊緣化的SOHO中國要贏得市場，還是要對這些指標(biāo)進(jìn)行綜合，沒有規(guī)模的壯大，要提升利潤只是無米之炊。

遙遠(yuǎn)的“房東夢”

轉(zhuǎn)型后，潘石屹信心滿滿曾兩次宣布SOHO中國轉(zhuǎn)型成功，并稱“2013年給股東交上了一份滿意的答卷”。

張欣解讀年報(bào)稱，公司在物業(yè)出租上進(jìn)展十分順利，前門大街已有73%的入駐率，三星、聯(lián)想及杜莎夫人蠟像館將在春天開業(yè)。作為自持物業(yè)的望京SOHO塔三將在今年下半年完工，上海SOHO復(fù)興廣場預(yù)計(jì)今年中完工。此前SOHO中國也進(jìn)行了一系列努力，包括引進(jìn)盈石資產(chǎn)幫助其進(jìn)行商業(yè)管理。

但現(xiàn)實(shí)沒那么美好，轉(zhuǎn)型一年多之后，SOHO中國2013年投資物業(yè)的租金收入僅為2.79億元，在總營收的占比尚不足2%。這與潘石屹2012年8月宣布轉(zhuǎn)型時提出的“3年后，租金將成為公司主要的收入來源，5年后現(xiàn)有物業(yè)的租金將超過40億元”的目標(biāo)差距甚遠(yuǎn)。

“現(xiàn)在回頭看，我反而覺得SOHO中國的轉(zhuǎn)型是對的，雖然手段極端但卻很及時，因?yàn)樯⑹鄣哪Ｊ揭呀?jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)在的市場狀況?！蓖蹒姹硎?，但SOHO中國轉(zhuǎn)型一年多以來，并沒有在商業(yè)運(yùn)營上有實(shí)質(zhì)性改進(jìn)，維持在不低于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)的水平，唯一的純商業(yè)項(xiàng)目前門大街屢經(jīng)調(diào)整，三里屯SOHO出租率也遠(yuǎn)低于三里屯太古里項(xiàng)目。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，未來SOHO中國可出租的物業(yè)量占據(jù)絕大多數(shù)，包括：北京前門項(xiàng)目、朝陽門外SOHO、望京SOHO塔三、光華路SOHO、麗澤地塊，以及上海SOHO世紀(jì)廣場、SOHO復(fù)興廣場、凌空SOHO等項(xiàng)目，其中5個位于北京，8個位于上海。但由于施工或招商進(jìn)展緩慢等原因，未能形成有效現(xiàn)金流。

國際評級機(jī)構(gòu)也對SOHO的轉(zhuǎn)型表示悲觀，標(biāo)普稱，2014年SOHO中國的租金收入會有所上升，但也僅會在4.5億～5億元人民幣左右?；ㄆ靾?bào)告認(rèn)為，SOHO中國能否成功轉(zhuǎn)型仍有待證實(shí)，預(yù)計(jì)租金收入需4至5年才能形成規(guī)模，同時公司目前缺乏短期催化劑。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認(rèn)為，公司轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目培育、物業(yè)服務(wù)以及價(jià)值增值需要一個漫長的過程，從銷售向持有轉(zhuǎn)型的SOHO中國還處于磨合和陣痛期，必須在招商運(yùn)營、物業(yè)管理等綜合能力上下工夫。

“斷臂”上海灘

在該公司轉(zhuǎn)型的路途中，外灘8-1項(xiàng)目權(quán)益爭奪事件發(fā)生之后，其在上海的好運(yùn)氣似乎也不在了。

2月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權(quán)益，全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元（約合港幣66.3億元）。

上述兩個項(xiàng)目都是SOHO中國進(jìn)入上海之后火速收購的，收購價(jià)為41.04億元，時隔近三年之后，僅溢價(jià)11.26億元，溢價(jià)率甚至不足27.4%，低于業(yè)界保守預(yù)期的30%。如果加上近三年的財(cái)務(wù)成本及各項(xiàng)費(fèi)用，盈利空間更低，不符合潘石屹一貫“土豆賣黃金價(jià)”的作風(fēng)。

外界開始質(zhì)疑SOHO中國的現(xiàn)金流。摩根士丹利甚至指出，SOHO中國有可能進(jìn)一步出售其他投資物業(yè)，以減少現(xiàn)金流壓力及改善盈利。但在張欣看來，公司財(cái)務(wù)狀況健康，倆項(xiàng)目的出售使公司如今手持220億元現(xiàn)金，凈負(fù)債率也保持在17%。

張欣對媒體稱，這是公司儲備現(xiàn)金流等待新收購機(jī)會的舉動。自2013年6月市場遭遇錢荒后，公司意識到流動性將成為一個大問題，便迅速調(diào)整了下半年的策略并減少收購，這也是決定出售上海兩個物業(yè)的原因。

在易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱看來，從最初傳言要出售3個上海項(xiàng)目，最后成交了兩個，種種跡象說明潘石屹要逐步收縮在上海的戰(zhàn)線。當(dāng)時潘石屹進(jìn)入上海的動作太快，重心傾斜太大，結(jié)果卻在上海一點(diǎn)都不順利。

潘石屹多次表示公司要平衡北京和上海兩地的發(fā)展，但此后卻過度倚重上海，曾先后在上海收購12個項(xiàng)目，足跡幾乎遍及上海市中心的重點(diǎn)區(qū)域。潘石屹稱，至2013年年底，SOHO中國在上海的投資已達(dá)500億元，占了SOHO中國總量的75%。

然而，上海的項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，上?！巴鉃┦录币彩沟肧OHO中國面臨失利。年報(bào)提及，上海僅3個項(xiàng)目正式運(yùn)營，其余多處于開發(fā)建設(shè)階段，部分處于設(shè)計(jì)規(guī)劃階段。

多位業(yè)內(nèi)人士稱，SOHO中國在上海并不受待見，“外灘事件”使得SOHO中國不敵“地頭蛇”，上海政府方面意識到SOHO銷售的辦公項(xiàng)目只是中小投資客，沒有帶來真正的大牌企業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

丁祖昱認(rèn)為，北京行得通的銷售模式在上海并不被接受。上海項(xiàng)目的客戶大多來自長三角，投資行為較為成熟，高品質(zhì)寫字樓較多，SOHO產(chǎn)品沒有太多優(yōu)勢。而且SOHO旗下的銷售團(tuán)隊(duì)也逐漸出現(xiàn)內(nèi)訌、發(fā)生分裂，從營銷總經(jīng)理到銷售總監(jiān)紛紛離職。

回不去的北京

由于SOHO中國只專注于上海和北京戰(zhàn)略。在上海進(jìn)行戰(zhàn)略收縮，顯然將加大在北京的投資。丁祖昱對此表示悲觀：“現(xiàn)在的北京，已經(jīng)不是潘石屹原來的那個北京了。”

近年來，北京土地市場一片火熱、地王頻出，SOHO中國幾乎只有望“京”興嘆的份兒。自2009年9月拿下朝陽區(qū)望京商業(yè)金融項(xiàng)目用地后，潘石屹已經(jīng)有整整四年沒有單獨(dú)在北京通過公開市場獲取土地。

2010年底其收購的北京中關(guān)村“丹棱SOHO”，還是從第三方手中收購。直到2013年9月，它才與北京國際信托有限公司聯(lián)合，以19.22億元投得北京麗澤金融商務(wù)區(qū)核心地塊，折合樓面價(jià)15500元/平米。

在此期間，潘石屹還屢次遇挫。2009年7月，該公司參與競投廣渠路15號地塊，被中化方興以40.6億元的高價(jià)奪走；2010年，北京中服地塊組團(tuán)入市，面對嚴(yán)苛的招標(biāo)人要求，該公司直接被排斥在門外。

王珂稱，相對公開市場拿地，SOHO中國的作風(fēng)肯定更傾向于直接收購。張欣近期表示，面對市場低谷，公司的收購目標(biāo)是上海和北京黃金地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。試圖重回北京的SOHO中國，更有可能在京進(jìn)行項(xiàng)目收購。

2008年金融危機(jī)，曾給SOHO中國帶來一個短暫的窗口期進(jìn)行收購，SOHO中國從摩根士丹利手中收購了爛尾樓東海廣場一期，從而進(jìn)入上海。但潘石屹近期稱，目前SOHO中國正在談多個意向收購的項(xiàng)目，不過北京此類項(xiàng)目均官司纏身、背景復(fù)雜，收購難度很大。

王珂表示，難的不是在北京收購幾個項(xiàng)目，而是回報(bào)率如何，招商和運(yùn)營怎樣操作，客戶群體變了，市場變了，在這樣的情況下，如何實(shí)現(xiàn)從銷售到持有的轉(zhuǎn)換，做好租賃業(yè)務(wù)，重回相對主流的陣營，這才是更大的挑戰(zhàn)。