保定樓市發(fā)了一次燒

幾乎是一夜之間，保定被推到了聚光燈下。

隨著“保定或成為政治副中心”的傳言炒作，京津冀一體化規(guī)劃的利好，保定樓市地震，房價飆漲。炒作的開發(fā)商、手握資金的投資客，抽絲剝繭之后，保定房價上漲更像一群利益者的狂歡。

一天一個價

從3月底開始，保定涌入大量看房團(tuán)、看房車，絡(luò)繹不絕的陣勢讓開發(fā)商亢奮、投資客瘋狂。原本遠(yuǎn)低于京津的保定房價，在這概念的助推下，漲聲一片。

“這兩三周，沒少往公園時代拉人，聽說現(xiàn)在房價都飆到快7000元了。去年9月份這個項目均價才不到6000元，還有首付五萬得兩居六萬得三居的活動，賣的也不溫不火?！?月1日，記者在保定前往去公園時代的路上，出租車司機(jī)感嘆。

盡管是周二，在位于保定陽光北大街東側(cè)的公園時代，不時有看房者駕車進(jìn)進(jìn)出出。售樓處門外，停了近20輛冀牌、京牌的私家車。

在樓市成交火熱的北京，售樓處也很難在周二就聚集大批購房者。但是在公園時代售樓大廳里，上午十點半就已有二三十位看房客分散在沙盤附近咨詢戶型、價格等問題。

“我們周末一天就賣出去六七十套。早上7點半開始銷售，6點多就有人來排隊。客戶敲定也很快，外地客戶往往周六把樓盤掃一圈，第二天就趕早成交?！变N售人員略帶沙啞的嗓音介紹。

該售樓員表示：“現(xiàn)在項目是一天一個價，每天都能漲個二三百”。 在記者咨詢的不到20分鐘里，就有兩組客戶分別敲定了一套一居和兩居。

火熱氣氛同樣出現(xiàn)在保定高開區(qū)的天威綠谷。

一個月房價上漲了近25%，位于保定高開區(qū)的天威綠谷，最近成為人們關(guān)注的焦點之一。記者來到保定市朝陽北大街東側(cè)的天威綠谷售樓處，面積不大的大廳里，購房者熙熙攘攘，不少人臉上都寫著“焦慮”兩字?！艾F(xiàn)在價錢漲得這么快，不抓緊時間，好的房源一眨眼就賣出去了?！币晃粊碜允仪f的購房者表示。

“今天人還不算多，周末的時候整個售樓大廳都沒有落腳的地兒。比較搶手的一居和兩居戶型在較好的樓層都已經(jīng)賣完了?！变N售人員介紹。

據(jù)了解，天威綠谷在今年3月初時的售價是全款均價5700元/平方米，貸款均價6200元/平方米。然而，僅僅一個月時間，天威綠谷的均價已經(jīng)達(dá)到全款7200元/平米，貸款8300元/平米的水平。

同樣的情形，一夜之間在保定各大樓盤上演。4月1日，克而瑞信息集團(tuán)（CRIC）等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布3月所監(jiān)控的全國288個城市一手房價格指數(shù)，河北省保定市以4.80%的環(huán)比漲幅居全國首位。

一劑退燒針

“好景”不長，就在保定開發(fā)商做夢都能笑出聲時，因當(dāng)?shù)毓ど?、住建委等多部門聯(lián)合執(zhí)法、嚴(yán)查五證，清明小長假期間，保定多個樓盤售樓處被停業(yè)查處。保定樓市坐了一次“過山車”。

4月8日，記者致電天威綠谷售樓處，銷售人員表示，最近一周項目價格沒有變動?！耙驗樽罱嚓P(guān)部門在審查項目五證，清明假期以來我們一直處于封盤狀態(tài)。”上述銷售人員表示，項目目前只有《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《國有土地使用權(quán)證》四個證件，《商品房預(yù)售許可證》正在審批。

同樣，記者致電公園時代，也得到了項目暫時封盤的答復(fù)，項目價格與上周相比基本相同。當(dāng)記者問及項目是否五證齊全時，該銷售人員表示，預(yù)計明后兩年交房的房源基本上證件都是齊備的。而16號樓房源，并不具備預(yù)售證。

記者在保定市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站上查詢得知，截止目前公園時代僅有3、4、5、6、12、13、14共7棟樓獲得了預(yù)售許可證。

不僅僅是這兩個項目封盤，麗景藍(lán)灣、領(lǐng)秀世紀(jì)城、清山公爵城、浩正渼林灣等項目也是同樣的境地。實際上，這些五證不全的項目在保定只是冰山一角，多個保定市場人士認(rèn)為，保定存在大量此類五證不全的項目。

中國鐵建在保定區(qū)域的一位項目負(fù)責(zé)人近期表示，保定樓市五證不全銷售的項目非常多，可能占到70%，隆基泰和在保定區(qū)域的營銷負(fù)責(zé)人也坦言，一般品牌開發(fā)商做的項目都是五證齊全的，但很多五證不全的情況確實存在。

據(jù)保定業(yè)內(nèi)人士介紹，保定很多五證不全項目是源于土地市場的不規(guī)范。此前政府為房企牽線做了大量城中村改造的項目，不少開發(fā)商先預(yù)售房子，拿到錢后再做拆遷，如拆遷不順利，交房也只能延期。

對此，記者向保定市房地產(chǎn)市場管理處求證，一名工作人員表示，目前正在對全市在售樓盤的銷售資格進(jìn)行審查，對于證件不全的項目將當(dāng)場要求停業(yè)整頓，證件不齊的房源禁止銷售。

幾家歡喜幾家愁，雖然有大批樓盤因嚴(yán)查五證而停業(yè)，但是記者在追訪中發(fā)現(xiàn)，包括綠都皇城、PARK灣等五證齊全的保定樓盤價格則出現(xiàn)了不同幅度上漲。

記者了解到，位于保定七一路附近的PARK灣五證齊全，目前正常銷售，均價由上月的8700元/平米漲至10000元/平米。銷售人員表示，目前該樓盤高層已經(jīng)售罄。

誰在炒作

在千載難逢的“機(jī)遇”刺激下，加上當(dāng)?shù)貛齑媪烤薮蟆潜P銷量欠佳，開發(fā)商最早嗅到商機(jī)，并開始大幅宣傳甚至炒作。

不少樓盤宣傳頁面直接打出“保定作為北京副中心已確定”、“京津冀一體化上升為重大國家戰(zhàn)略，置業(yè)京西迎來最佳歷史機(jī)會”等標(biāo)語，借機(jī)炒作蔚然成風(fēng)。

更有甚者，甚至還出現(xiàn)樓盤開發(fā)商不惜違法違規(guī)，只有土地證與規(guī)劃證就開賣樓盤的瘋狂一幕，這直接導(dǎo)致了相關(guān)政府部門的查處問責(zé)。

此前，記者在保定探訪中深切感受到銷售人員口氣的煽情。在公園時代，記者在離開售樓處時，該售樓員反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“想買這個兩居可要提早下手了，現(xiàn)在項目是一天一個價，每天都能漲個二三百?！?/p>

在天威綠谷，當(dāng)記者詢問現(xiàn)在購買有何優(yōu)惠時，一位銷售人員自信的表示，之前的優(yōu)惠現(xiàn)在基本上都已經(jīng)取消，“我們最近價格肯定還會上漲，就是奔著過萬提價的。”

除了開發(fā)商的煽情炒作，投資客或許是這場樓市狂歡中最引人矚目的一批人。最讓人震驚的傳聞是，有4個北京人在麗景藍(lán)灣包了整棟樓。盡管后來被證實是假消息，但這里有很多京津來客確實不假。在保定不少售樓處，來自北京和天津兩地的車牌不少。

保定在利好放出的最初幾天里經(jīng)過了怎樣的瘋狂，外地投機(jī)客掃貨之瘋狂令人咋舌，不問價格、不問樓層、不問戶型，有房就買。記者聽到的一個真實故事是，有人拿著幾萬本金去保定搗騰房源，10多天就賺了60多萬。

記者從保定各大售樓處了解到，3月26日，河北省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見出臺后，29日和30日兩天，是保定最瘋狂的周末。有的售樓員一天就能賣二十幾套房，這個數(shù)字甚至是過去一個樓盤的月銷售量。

瘋狂過后，部分投資客或?qū)⒈惶?。?jù)多個媒體此后的追訪，部分發(fā)慌的投資客開始退場，保定樓盤門口出現(xiàn)不少“倒號”的二道販子投資客，加價幾萬就轉(zhuǎn)手，還有的甚至連定金都沒有交，就純粹炒房號。

無論是開發(fā)商的炒作，或是投資客的瘋狂，最“受傷”的莫過于保定當(dāng)?shù)鼐用瘛⒃诒本┏捶靠蛡餮陨⒂诰W(wǎng)絡(luò)時，保定當(dāng)?shù)氐摹吧彸卣搲弊钤绯霈F(xiàn)了“抵制北京炒房客”的帖子，網(wǎng)友“保定一平凡人”直言北京炒房客掙著北京的高工資，抬高著小城市的房價。

受到各種房子漲價傳聞的影響，“將來買不起房”的悲觀情緒在本地人群中彌漫。保定本地人有剛性需求的人抱怨，房價被外地人炒高，月入兩三千元買不起，一名保定人就表示：“房子被炒起來了，我們本地人根本買不起房子?！?/p>

記者了解到，2013年，這個鄰近北京的地級市，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21181元，農(nóng)民人均純收入8675元，均低于全國平均水平。

難以為繼的瘋狂

目前保定的開發(fā)商，絕大部分都是本地開發(fā)商。北京等地房企并不看好保定，記者從萬科及龍湖等知名房企了解到，由于京津冀規(guī)劃利好還有待落實，而從交通對房地產(chǎn)開發(fā)的影響來說，保定吸引力甚至不如涿州等地。

北京萬科總經(jīng)理毛大慶日前就表示，保定當(dāng)?shù)剞r(nóng)民有700多萬人，城市居民較少，并不適合大量房地產(chǎn)開發(fā)。

更讓人擔(dān)憂的是，保定居高不下的庫存量，或?qū)?dǎo)致保定樓市泡沫的放大。

由于保定有大量項目“五證”不全，沒有辦法統(tǒng)計真實銷售量。保定市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人近期對媒體表示，在該市購房者中有九成是本地人，樓市已出現(xiàn)退燒企穩(wěn)跡象。保定市可售樓盤共265個，可售總套數(shù)52521套，可售總面積578.9萬平方米，庫存量相當(dāng)充足。即便以每月1500套的樂觀銷量計算，僅庫存樓盤就可供銷售35個月。

機(jī)構(gòu)的數(shù)字也在顯示保定庫存高企。根據(jù)中原地產(chǎn)，3月29日對“有證”項目的統(tǒng)計來看，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，保定平均每月銷售14萬平方米。按照目前的可售面積584萬平方米計算，保定的庫存銷售時間高達(dá)42個月，是北京的6倍。

與此同時，保定土地供應(yīng)逐年上漲，2014年一季度土地出讓金已經(jīng)超過2011年全年，后續(xù)房源供應(yīng)量還很大。

依靠炒作概念和規(guī)劃，樓市風(fēng)險無疑是巨大的。保定現(xiàn)象折射出了中國樓市的瘋狂，這應(yīng)該讓樓市的所有利益相關(guān)方驚醒。

北京近郊及周邊地區(qū)也多次發(fā)生過類似的樓市暴漲。讓人記憶猶新的是，2010年初，通州城市副中心規(guī)劃的出臺，導(dǎo)致通州房價暴漲，投機(jī)購房比例高達(dá)四成，但轉(zhuǎn)年的樓市調(diào)整中，通州成為重災(zāi)區(qū)，不少項目甚至出現(xiàn)了房價腰斬，至今元氣尚未恢復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士建議，從中長期來看，京津冀一體化對環(huán)北京周邊樓市確實是利好消息；但短期內(nèi)，由于實質(zhì)性利好并未落地，目前樓市整體觀望情緒濃厚，副中心概念短期炒作后，樓市可能出現(xiàn)大幅降溫。