房企再融資開閘

暫停了超過4年的A股房企再融資（是指上市公司通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式在證券市場(chǎng)上進(jìn)行的直接融資）終于實(shí)質(zhì)性開閘。進(jìn)入三四月份，大名城、中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份等多家房企再融資方案密集獲批，共獲批募集金額超過150億，加上前兩月獲批的兩單再融資方案，累計(jì)超過160億元，房企再融資實(shí)質(zhì)性開閘終于“靴子落地”。

再融資密集獲批

自今年一二月，海印股份與外高橋再融資方案獲批以后，房企再融資終于得以開閘的聲音開始響起。進(jìn)入3月，A股房企再融資獲批消息頻傳，從打開一個(gè)小缺口轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性開閘的利好。

4月2日，大名城發(fā)布公告稱，公司本次非公開發(fā)行申請(qǐng)獲得通過，成為4月以來最新的一單再融資案例。根據(jù)此前公布的預(yù)案，本次非公開發(fā)行募集資金總額不超過30億元。

3月以來，大名城、中茵股份、天?；?、北京城建、迪馬股份5家地產(chǎn)公司非公開發(fā)行股票相繼獲證監(jiān)會(huì)審核通過，共獲批募集金額約115億元，臥龍地產(chǎn)和福星股份分別獲批6億元和32億元公司債券，若再加上前兩月的外高橋和海印股份超10億元的股權(quán)融資，則今年獲批的再融資房企達(dá)到9家，涉及金額超過160億。

上海億翰投資咨詢有限公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東認(rèn)為，資本市場(chǎng)將成為開發(fā)企業(yè)近階段同時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)，房企不會(huì)輕易錯(cuò)過本輪的再融資開閘。應(yīng)好好把握這次融資機(jī)會(huì)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

正在醞釀再融資者更眾。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，繼2013年三季度新湖中寶公布再融資預(yù)案以來，目前已有40余家上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了再融資預(yù)案。

Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)在內(nèi)正在籌劃定向增發(fā)再融資的涉地產(chǎn)上市公司累計(jì)擬再融資金額約為1786.8億元。進(jìn)行項(xiàng)目融資的地產(chǎn)上市公司中，華夏幸福擬募資金額最大，為60億元。

其中，金豐投資因涉及綠地集團(tuán)整體上市，募資金額分別高達(dá)655億元，被視為房企再融資大規(guī)模重啟信號(hào)。

此前的3月17日，綠地借殼金豐投資登陸A股的計(jì)劃，在歷經(jīng)8個(gè)月后終于出爐了重組方案。一旦重組成功，綠地將通過借殼登陸A股市場(chǎng)，并刷新A股最大規(guī)模借殼紀(jì)錄。

融資“及時(shí)雨”

自2009年8月金地集團(tuán)實(shí)施的42億元再融資方案后，中國的A股市場(chǎng)就對(duì)房企關(guān)上了大門。2010年4月，國務(wù)院下發(fā)通知，要求商業(yè)銀行不得對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)會(huì)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

此后，雖然監(jiān)管部門沒有正式出臺(tái)文件，但上市房企再融資的審批已經(jīng)全面叫停，房企和開發(fā)商的融資渠道不得不全部轉(zhuǎn)向銀行、信托、海外融資以及民間金融。

2013年下半年開始，監(jiān)管層透露將為房企再融資開閘。其后超過40家房企提出了總額達(dá)900億元的各式融資方案。然而，2013年下半年一直“雷聲大雨點(diǎn)小”，不少房企拋出再融資方案，但始終沒被放行。2014年，多家房企的再融資方案終于獲批。

“在銀根緊縮的情況下，放開再融資渠道，穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是必要的?！比疸y證券研究員李宗彬認(rèn)為，今年面臨和去年完全不同的市場(chǎng)環(huán)境。繼杭州部分樓盤降價(jià)、興業(yè)銀行停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)之后，浙江奉化頭號(hào)開發(fā)商興潤置業(yè)因資金鏈斷裂轟然倒下，一線城市也出現(xiàn)二手房交易量下滑的情況。

上市房企的現(xiàn)金流整體狀況正在持續(xù)惡化。專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融數(shù)據(jù)服務(wù)商同花順統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月3日，申萬一級(jí)行業(yè)房地產(chǎn)板塊共有86家公司公布其2013年年報(bào)，其中經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的有45家，超過半數(shù)。而相比起上年同期，今年此數(shù)據(jù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的有48家，同樣超過半數(shù)。

其中，陽光城、首開股份、保利地產(chǎn)等多家企業(yè)現(xiàn)金流量?jī)纛~均由正轉(zhuǎn)負(fù)。

根據(jù)近期披露的房企再融資方案可以看到，對(duì)于再融資的用途，國興地產(chǎn)、臥龍地產(chǎn)、北京城建都稱，部分將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

“信號(hào)絕對(duì)有利于房市?！焙虝熗顿Y董事長(zhǎng)高宏告訴記者。中小型房企由于項(xiàng)目較少、結(jié)構(gòu)清晰，在再融資窗口打開的情況下有望率先獲批，使得行業(yè)整體得到利好。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，更多房企將會(huì)沖刺股權(quán)融資。因?yàn)楣蓹?quán)融資優(yōu)于債券融資，債券融資又比其他渠道的資金更好些。相對(duì)銀行借款和信托資金來說，發(fā)行公司債券的融資成本低一些。但發(fā)債券，公司的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)提高，所以多數(shù)企業(yè)通過股權(quán)融資的意愿比較強(qiáng)烈。

資本市場(chǎng)去行政化

關(guān)于房企再融資的聲音幾乎兩邊倒?！斑@會(huì)不會(huì)是大規(guī)模救市的開始？再融資增多，房企圈錢越圈越多，房?jī)r(jià)是不是會(huì)陷入新一輪越調(diào)越高的怪圈，地方政府土地財(cái)政的癮是不是會(huì)越來越大？社會(huì)資金都流進(jìn)房地產(chǎn)，那中小實(shí)體經(jīng)濟(jì)是不是會(huì)更困難？”一位銀行業(yè)人士近期與記者交流時(shí)顯得憂心忡忡。

“2013年房企通過買地，救了地方政府，股民再救房企，股價(jià)下跌。所以股市不漲是個(gè)好東西，什么都漲，就有危險(xiǎn)?！备吆暾f，資本有天然的逐利沖動(dòng)，股市來的錢偏好投向房地產(chǎn)，一定要警惕股市為樓市風(fēng)險(xiǎn)買單。

安信證券研指出，再融資開閘的作用并非那么明顯。如前期萬科B轉(zhuǎn)H獲批、綠地的借殼上市，市場(chǎng)早有預(yù)期，現(xiàn)在是預(yù)期兌現(xiàn)，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)板塊是一個(gè)比較小的催化劑。

“從房地產(chǎn)再融資所謂的流動(dòng)性注入看，我們認(rèn)為股權(quán)融資、債權(quán)融資最多能夠帶來的資金水平也就在3000億以內(nèi)的規(guī)模。”上海億翰投資咨詢有限公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東表示，這對(duì)于土地市場(chǎng)成交金額來說占比比較小，沒有太大的沖擊效應(yīng)。

李宗彬指出，再融資不會(huì)是大規(guī)模救市行動(dòng)的開端，并不意味著政府短期內(nèi)會(huì)出臺(tái)一系列刺激需求的手段。

只是說管理層放棄通過壓制開發(fā)現(xiàn)金流來控制房?jī)r(jià)的思路，逐漸向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變。通過增加住宅土地供應(yīng)、拓展房企融資渠道等方式增加市場(chǎng)供給能力。

應(yīng)嚴(yán)控資金投向

如何防范“不差錢”的房企打著融資市場(chǎng)化的旗號(hào)圈錢，成為業(yè)界關(guān)心的焦點(diǎn)。李宗彬認(rèn)為，不但對(duì)募資項(xiàng)目和募資企業(yè)要有所甄別，尤其對(duì)于改變募資用途，將募資用于拿高價(jià)地，用于高價(jià)商品房建設(shè)的，對(duì)相關(guān)公司與保薦機(jī)構(gòu)應(yīng)一律嚴(yán)懲。

證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人張曉軍近期回應(yīng)稱，證監(jiān)會(huì)并未放松審核工作，并嚴(yán)格控制再融資的資金流向。他表示，證監(jiān)會(huì)與國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有一套“協(xié)商機(jī)制”。

據(jù)其介紹，用地情況要征求國土資源部的意見；用于商品房開發(fā)的再融資行為，要征詢住建部。上市公司和保薦機(jī)構(gòu)在報(bào)送再融資申請(qǐng)文件時(shí)，應(yīng)按照證監(jiān)會(huì)相關(guān)要求同時(shí)提供公司專項(xiàng)自查報(bào)告、中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)核查意見等相關(guān)文件。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，房企再融資仍是有選擇性地放行，目前多數(shù)再融資方案仍針對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目、保障房以及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以及部分普通商品房。如中茵股份的再融資方案針對(duì)徐州中茵廣場(chǎng)這一商業(yè)綜合體項(xiàng)目，北京城建39億元的定增項(xiàng)目之所以能獲得通過，與其在募投項(xiàng)目中大量配建保障房密切相關(guān)。

接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僅靠調(diào)節(jié)證券市場(chǎng)不能解決問題，應(yīng)對(duì)整個(gè)行業(yè)的資金流向應(yīng)該通盤考慮，在銀根、證券市場(chǎng)以及房地產(chǎn)基金和信托等市場(chǎng)化手段領(lǐng)域進(jìn)行配合。此外，房企融資還可以借助盤活存量，如盤活開發(fā)商在囤地上占?jí)旱拇罅抠Y金，捂盤惜售占?jí)旱馁Y金等。

張化東還表示，再融資只是企業(yè)轉(zhuǎn)型大環(huán)境下的細(xì)分項(xiàng)，更應(yīng)該關(guān)注的是行業(yè)轉(zhuǎn)型問題。在樓市半場(chǎng)，房企必須要重新定位，進(jìn)行轉(zhuǎn)型，否則以原有的模式將難以為繼。