土地之爭

在華潤“首拓”之后，在很長一段時間里，門頭溝仍只有少量項目在售，土地供應(yīng)量也一直沒有提升，2007年至2012年的5年間，區(qū)域總共才成交了9塊土地。然而，從華潤當(dāng)年獨闖門頭溝，到2013年12月19日，北京融創(chuàng)等三家房企聯(lián)合體拍出的58.66億元總額，刷新北京年內(nèi)總價地王紀(jì)錄，門頭溝地價已經(jīng)翻了幾倍，開發(fā)建設(shè)正在提速。

年末出了個“地王”

沿著黑山大街往南行，不出百米就能看見西山藝境的項目入口。這個別墅項目由中國水電集團(tuán)和金地集團(tuán)聯(lián)合打造，目前均價32000元/平米，比起拿地2013年年初13101元/平米的樓面價，翻了近2.5倍。

2013年2月4日，中國水電集團(tuán)和金地集團(tuán)聯(lián)合體擊敗中鐵建、國投等7家企業(yè)，以21.3億元將門頭溝新城地塊收入囊中，樓面價達(dá)到1.31萬元每平米。4天后，中水電和金地聯(lián)合體再度力挫中鐵建、中國交建旗下北京聯(lián)合置業(yè)、北京融匯置業(yè)，以19億元奪得了相鄰區(qū)域同類型地塊。這兩地塊被中水電和金地打造成了如今的西山藝境項目。

2013年門頭溝土地市場的開門紅一路延續(xù)到了年底。

12月19日，“門頭溝新城MC16-073地塊”公開招標(biāo)，北京住總、北京融創(chuàng)、北京駿洋聯(lián)合體以58.66億元奪得該地塊，刷新了北京年內(nèi)總價地王的紀(jì)錄。按照39.12億元的底價計算，此次出讓的溢價率達(dá)49.94%。

記者了解到，“新地王”是北京出讓的第19宗自住型商品房地塊，當(dāng)時吸引了4家房企聯(lián)合體到場投標(biāo)，其中住總、融創(chuàng)和北京駿洋三家房企聯(lián)合體出價最高，達(dá)58.66億元。綠地和遠(yuǎn)洋聯(lián)合體次之，出價48.1億元；萬科和華潤聯(lián)合體以45億元緊隨其后；而龍湖和葛洲壩聯(lián)合體出價35億元，低于地塊底價，成為廢標(biāo)。

按照要求，該地塊需配建“限價商品住房”7500平米，銷售限價為9000元/平米；以及約5萬平米“自住型商品住房”，房屋銷售限價為18000元/平米。除去配建部分，該地塊純商品房部分的樓面價超20000元/平米。

而在一個月以前的11月21日，門頭溝區(qū)門頭溝新城MC08-014/015地塊，由北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司和北京金秋萊太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體，以總價23億元中標(biāo)。

區(qū)域內(nèi)另一高端項目負(fù)責(zé)人表示，2013年年底成交的兩地塊預(yù)計都將打造成高端產(chǎn)品，無論在產(chǎn)品類型還是價格方面，對門頭溝區(qū)域都會起到推動作用。

西山藝境項目負(fù)責(zé)人、北京金水地產(chǎn)總經(jīng)理朱成林認(rèn)為：“現(xiàn)在門頭溝自住商品房的樓面價，已經(jīng)高于我們高端低密度洋房的樓面價，等于給門頭溝區(qū)域的價格重新樹立了標(biāo)尺?！?/p>

開拓者華潤

隨著門頭溝區(qū)域的土地放量，越來越多的品牌房企開始搶灘進(jìn)駐。截至目前，門頭溝區(qū)域已經(jīng)有華潤、住總、金地、中水電、金泰、K2、中信等品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，最近又有融創(chuàng)、華遠(yuǎn)等品牌房企的拿地進(jìn)駐，選擇在此打造旗下的高端產(chǎn)品，搶占市場份額。

在眾多品牌開發(fā)商中，作為首個開拓者，華潤的名字不可不提。

2007年底，華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司以15億的高價，拿下門頭溝新城馮村地區(qū)（一期）居住項目用地。北京市土地整理儲備中心信息顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積為28.6萬平米，以此算出，樓面地價為5245元/平米左右，當(dāng)時該區(qū)域在售樓盤的價格約為8000元/平米。

華潤的大手筆曾讓門頭溝樓市為之一振，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華潤的進(jìn)駐將給區(qū)域帶來質(zhì)的改變。

然而，這塊被寄予厚望的土地卻一再被擱置。由于拆遷進(jìn)度緩慢，當(dāng)年的門頭溝地王長期閑置，2010年初被北京市國土資源局“點名”批評。

直到2011年10月22日，該地塊的首期產(chǎn)品才“千呼萬喚始出來”。據(jù)記者了解，潤西山一期開盤當(dāng)天銷售破4億元，成交均價33885元/平米。項目二期于次年6月20日開盤，53套房源當(dāng)天基本清空，成交均價36952元/平米。2012年10月1日，潤西山推出公寓產(chǎn)品，成交均價高達(dá)26024元/平米，比當(dāng)時區(qū)域18347元/平米的均價高出近8000元。

記者到達(dá)項目的冬日早晨，這個西班牙風(fēng)格的半山別墅群在晨光中顯得別具風(fēng)情。因為依山而建，每棟建筑之間形成約3-6米的高差，高低錯落有致。西班牙式古堡會館和地中海水系景觀園林在門頭溝非常少見。

“目前僅剩少量公寓產(chǎn)品和530-650平米聯(lián)排、雙拼別墅在售，總價約2400-2900萬元，含8000元/平米精裝修?！睗櫸魃戒N售人員告訴記者，由于預(yù)售證即將到期，項目很快將轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，2007年以前，門頭溝區(qū)域僅有京煤集團(tuán)旗下地產(chǎn)商以及一些不知名的房企，華潤的進(jìn)駐，提升了區(qū)域的知名度，加上其所推的半山別墅在當(dāng)時的北京十分少見，也在一定程度上改變了北京人對門頭溝偏僻落后的固有印象。

受益生態(tài)建設(shè)

走在門頭溝的街道上，隨處可見正在施工的建筑工地。在多位售樓員的解說中，門頭溝不大，核心區(qū)開車甚至10分內(nèi)就能走遍，但自然保護(hù)區(qū)、森林公園多達(dá)9處。靈山、妙峰山、百花山環(huán)抱，永定河蜿蜒而過，“三山一河”獨特的生態(tài)資源成為門頭溝居民自豪的資本。

“我剛來北京的時候是冬天，當(dāng)時覺得北京就像水泥森林，總覺不宜居。半年后去潭柘寺時途經(jīng)門頭溝，那個時候路不是特別好，首鋼路崎嶇不平，首鋼也還冒著煙。但過了首鋼以后，先看見西山然后再到永定河，有山有水，整個感覺完全就好起來了?！痹诰G島水岸的業(yè)主任女士的眼中，北京除了懷柔和密云，沒有其他哪個區(qū)域的環(huán)境品質(zhì)能與門頭溝媲美。本是去旅游的任女士被門頭溝的環(huán)境所吸引，在綠島水岸購置了一套房子，平日住在市區(qū)，周末便帶著孩子過來度假。

雖然區(qū)域內(nèi)仍可見噴著白煙的大煙囪，但對于門頭溝的許多居民來說似乎不值一提。

“跟其他地方比起來，我們這的空氣質(zhì)量算好的了?！比闻扛嬖V記者，區(qū)政府一直在整頓這些高污染企業(yè)，對生態(tài)環(huán)境的建設(shè)投入也非常大。

的確，記者在走訪過程，感觸最大的便是門頭溝的公園建設(shè)。半天內(nèi)，記者走馬觀花似地參觀了區(qū)域內(nèi)的幾大公園：黑山公園、葡山公園、濱河世紀(jì)廣場公園、永定河公園、長城公園、濱河公園。這些公園與永定河連成了一條綠色錦帶，將門頭溝左環(huán)右抱。

中國水電地產(chǎn)公司副總經(jīng)理謝蘇明分析說，北京的定位中，西部是生態(tài)涵養(yǎng)帶，東部是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，京西獨有的生態(tài)資源，成為大家爭搶的“香餑餑”。去年10月24日，在第十七屆京港洽談會京港投資合作項目簽約儀式上，門頭溝區(qū)就大放異彩——以七星級酒店為首的多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)集群將落戶門頭溝WSD（首都西部綜合服務(wù)區(qū)）新城。

在該簽約儀式上，門頭溝區(qū)與中東海灣投資集團(tuán)就合作建設(shè)七星級酒店項目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。項目將建設(shè)成一個集星級酒店、高級會議中心、大型商業(yè)、商貿(mào)、娛樂中心于一體的綜合項目，地點位于門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)，總投資約120億元。

未來，中芬生態(tài)谷、中瑞生態(tài)谷、七星級酒店、中航國際總部基地以及華誼影視文化基地都將陸續(xù)進(jìn)駐門頭溝，這些大型投資項目配合區(qū)域整體規(guī)劃，將把西長安街延長線打造成為北京西部地區(qū)新的商務(wù)、商業(yè)核心，也將提高這個區(qū)域的生活品質(zhì)。這些商業(yè)輻射的半徑絕不僅僅是門頭溝區(qū)域，包括石景山、海淀全可以覆蓋到。

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵認(rèn)為，之前門頭溝是北京樓市的價值洼地，但隨著產(chǎn)業(yè)和區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，商業(yè)配套也將與城區(qū)中心一體化，門頭溝區(qū)域價值得到購房者認(rèn)可。