京甲級寫字樓租金繼續(xù)回落

北京甲級寫字樓市場是宏觀經(jīng)濟形勢的晴雨表。歷史數(shù)據(jù)表明，即便在微觀市場有效供應(yīng)相對有限的背景下，宏觀經(jīng)濟的放緩亦可使該市場平均租金出現(xiàn)下跌。這是由于寫字樓市場的需求主體為國內(nèi)外企業(yè)，其辦公租賃及購買預(yù)算與當(dāng)前業(yè)務(wù)表現(xiàn)和對未來經(jīng)濟形勢的預(yù)期有著強烈的關(guān)聯(lián)性。

北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，與全國經(jīng)濟增速放緩相一致，2013年前三季度內(nèi)北京地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長為7.7%，增幅較2012年末的低位并無提高。同時，高力國際研究部的研究結(jié)果顯示，截至2013年末，甲級寫字樓市場整體空置率仍處于歷史較低水平，為6.6%；但市場平均租金已連續(xù)四個季度小幅下跌，至人民幣311元/月/平米。

過去，固定資產(chǎn)投資一直是我國政府推升經(jīng)濟增長及/或?qū)_下行風(fēng)險的重要手段；但近兩年來，讓位于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革的急迫性，出臺進一步刺激性措施的政策空間受到抑制。同時，當(dāng)前中國經(jīng)濟仍是典型的速度效益型經(jīng)濟，增速在10%甚至更高的時候，企業(yè)盈利很好，速度一旦往下走以后，企業(yè)的盈利能力就要下降。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心測算，如若中國經(jīng)濟發(fā)展模式維持不變，當(dāng)經(jīng)濟增速降到7%或以下時，企業(yè)的虧損面或會達到40%左右。

在這種左右為難的背景下，第十八屆三中全會提出的一系列經(jīng)濟改革路線，從長期而言，將有利于北京甲級寫字樓市場需求的擴大，以及租金及資本值的相應(yīng)上升。但同時意味著，在中短期內(nèi)，政府將出臺較大規(guī)模財政政策用以干預(yù)市場并提振經(jīng)濟增速的可能性相對較低。

由此，眾多金融機構(gòu)紛紛調(diào)降了對中國未來經(jīng)濟增速的預(yù)期，據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）于2013年10月發(fā)布的經(jīng)濟增長預(yù)測，中國 2014年的經(jīng)濟增長預(yù)期為7.3%，鑒于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革和企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)型升級是慢變量，其發(fā)揮實際作用尚須較長時間。在經(jīng)濟放緩的背景下，預(yù)計2014年內(nèi)很多企業(yè)的盈利狀況和業(yè)務(wù)預(yù)期仍將不如往年。對北京甲級寫字樓而言，這意味著租戶的辦公租賃需求和承租預(yù)算在2014年內(nèi)仍將受到抑制。

此外，五個甲級寫字樓項目預(yù)計將于2014年完工，為市場帶來共計約212287平米建筑面積的新增供應(yīng)，將使整體空置率有所上升。相應(yīng)地，預(yù)計2014年市場平均租金仍將呈小幅下降趨勢，上半年內(nèi)表現(xiàn)應(yīng)會更為明顯。鑒于市場對經(jīng)濟改革長效影響的信心，投資市場預(yù)計仍將保持活躍，同時資本值將大體維持穩(wěn)定。

值得一提的是，位于CBD核心區(qū)、預(yù)計將于2016年后集中入市的大量寫字樓未來供應(yīng)已經(jīng)促使當(dāng)前市場上的部分業(yè)主采取前瞻性租賃策略，數(shù)位業(yè)主已開始與關(guān)鍵客戶就長期租約（五年）展開磋商。預(yù)計一些業(yè)主在2014年內(nèi)將延續(xù)這一做法，以期對沖市場未來的空置風(fēng)險。然而，這也意味著他們將需要提供進一步的優(yōu)惠性政策（包括租金折扣等），冀以挽留這些長期租戶。