綠地2014登頂？

有目標(biāo)的人似乎總不愿意屈居“老二”。綠地集團董事長、總裁張玉良的新年愿望之一，就是要把萬科從占據(jù)多年的房地產(chǎn)龍頭寶座上拉下來。如能成行，這必然是房地產(chǎn)業(yè)的一件大事。

綠地把2014年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售的目標(biāo)定在了2400億元，如能達成這一目標(biāo)，綠地超越萬科基本上問題不大。

與萬科爭第一

多年領(lǐng)跑的萬科，不再提及規(guī)模，萬科集團總裁郁亮就曾淡淡地提及：“萬科沒戰(zhàn)略、沒計劃、沒目標(biāo)?！钡珡堄窳伎刹皇沁@樣。

“這顯然是要當(dāng)老大的節(jié)奏！”綠地剛發(fā)布2400億元計劃時，一名業(yè)內(nèi)人士在微信上驚呼，綠地要徹底趕超萬科了。盡管萬科和綠地兩家同時超越2000億元已經(jīng)是鐵板釘釘?shù)氖拢慈f科近年的增長速度，很難達到2400億元。

萬科2013年銷售業(yè)績?yōu)?709.4億元，僅比綠地多了84億元，“實際上也就是一個兩個項目的差距?！睆堄窳荚诮诘拿襟w發(fā)布會上表示，2014年綠地房地產(chǎn)銷售目標(biāo)是2400億元，有望成為中國也是全球第一房企。

在得知張玉良當(dāng)選“2013年中國經(jīng)濟年度人物” ，成為房地產(chǎn)界唯一獲獎?wù)邥r。上海一名開發(fā)商老總在微博中稱，他給張玉良發(fā)去祝賀短信，其中有一句話是“個人低調(diào)，但目標(biāo)不低調(diào)”。 張玉良發(fā)言滴水不漏，極少做電視節(jié)目，也不寫微博，更不會榨果汁，幾乎沒有八卦新聞。

綠地在短短幾年時間已經(jīng)沖刺上房企季軍的寶座。根據(jù)綠地集團公布的業(yè)績，2013年綠地集團實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過3300億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)預(yù)售額1625億元，排名僅次于萬科；在銷售面積上，達1660萬平米，超過萬科，排名全國地產(chǎn)行業(yè)第一。

綠地要達到2400億元的地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售目標(biāo)，意味著48%的同比增長，對于基數(shù)如此龐大的房企來說，每年翻番的速度顯得有些不可思議。從1992年綠地創(chuàng)建開始，張玉良以2000萬注冊資金起步，21年后資產(chǎn)規(guī)模、年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入雙雙突破3000億元，實現(xiàn)資產(chǎn)近萬倍增長，年均復(fù)合增長率超40%。在2013年，綠地在房產(chǎn)業(yè)務(wù)上就同比增長53%。

相比之下，2013年萬科銷售額同比增幅為21%，若萬科在2014年實現(xiàn)2400億元的銷售業(yè)績，其銷售額增幅勢必保持在40%以上，而萬科多年以來都沒有實現(xiàn)如此大規(guī)模的增長，萬科保持多年的行業(yè)老大位置有可能被迫讓出。

綠地集團已經(jīng)是一艘航空母艦了。張玉良還表示稱，綠地集團2014年度的經(jīng)營收入計劃為4000億元，集團收入若達到4000億元，綠地在世界500強的位置有望提高80名，進入300名以內(nèi)。2013年，綠地集團在世界500強企業(yè)中排名359位。

借勢非住宅業(yè)務(wù)

綠地和萬科差別在哪里？這是很多人感興趣的一個話題，這兩家中國最大的房企正在走不同的兩條路。當(dāng)萬科初步試水商業(yè)，做城市配套服務(wù)商時，走多元化道路多年的綠地已經(jīng)收獲滿滿，并希望憑借非住宅業(yè)務(wù)狠狠將其他地產(chǎn)企業(yè)甩開距離。

綠地目前主要的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涵蓋住宅、城市綜合體、酒店以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) ，尤其是商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分，越來越發(fā)揮出巨大能量。2013年，商業(yè)地產(chǎn)對綠地房地產(chǎn)板塊的銷售貢獻突破60%。

“綠地贏在了戰(zhàn)略。”蘭德咨詢總裁宋延慶說，綠地很早就提出了“超高層戰(zhàn)略”、“智慧城鎮(zhèn)”、“產(chǎn)城一體化”等戰(zhàn)略概念，從而進入更多城市發(fā)展的新領(lǐng)域，在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獲取了相對低價的土地資源。

目前，綠地的商業(yè)地產(chǎn)主要是兩條產(chǎn)品線，一是在城市核心位置開發(fā)的綠地中心，另外一部分就是在郊區(qū)開發(fā)的商務(wù)樓。綠地的商業(yè)標(biāo)志“超高層”建筑更是全國開花，其在全國有17棟綠地中心超高層。如今，全國300米以上的地標(biāo)性建筑50%是由綠地集團投資建造的，在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個。

據(jù)宋延慶介紹，和其他房企不同，綠地開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，大部分出售，只有小部分選擇自持。這樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略，讓綠地在面對商業(yè)地產(chǎn)可能存在的供應(yīng)過量風(fēng)險時，表現(xiàn)得游刃有余。

在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)以外，張玉良還稱，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才是真正的藍海，綠地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式主要以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園、物流園開發(fā)為主。此外，綠地集團正加大在“產(chǎn)城一體化”戰(zhàn)略方面的投入，包括舊城改造以及打造新城兩種。自2012年以來，綠地集團在哈爾濱、南昌等地累計投建十多個大型產(chǎn)業(yè)新城項目。

在宋延慶看來，隨著中國城鎮(zhèn)化的深度推進，今后綠地產(chǎn)城一體化及智慧城市計劃將顯示更大的能量，綠地的拿地優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢會進一步凸顯。

海外地產(chǎn)的內(nèi)房霸主

正當(dāng)融創(chuàng)中國董事長孫宏斌嘀咕：“我不懂他們出海到底干什么”時，萬科已經(jīng)“入侵”美國，綠地和萬達都致力于成為跨國企業(yè)，尤其是綠地，已經(jīng)是海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模最大的中國地產(chǎn)企業(yè)。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)國際資本集團總監(jiān)Alistair Meadows在給記者的函文中透露，中國企業(yè)在2013年的海外房地產(chǎn)投資額較2012年增幅超過30%，這意味著長期結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變已經(jīng)開始。

海外業(yè)務(wù)已成綠地新的增長極之一。2014年，綠地海外銷售收入將達到130億元人民幣，2015年預(yù)計實現(xiàn)海外收入超300億元人民幣，而2013年綠地集團海外收入僅約30億元。在綠地集團內(nèi)部視為國際化元年的2013年，綠地把海外業(yè)務(wù)布局四洲七國十一城。

“海外項目的利潤率高于國內(nèi)?！睆堄窳急硎?，這是推動綠地大規(guī)模海外擴張的動力。綠地集團提供的資料顯示，2014年其在海外市場一方面在優(yōu)質(zhì)區(qū)域繼續(xù)深耕，另一方面仍將擇機新辟市場，進入包括加拿大、法國、新加坡等3到5個國家，全年計劃新增海外投資50億到80億美元。

1月7日，綠地集團在倫敦投資超過百億人民幣，這在近年海外投資中堪稱大手筆。其中，投資6億英鎊收購倫敦西南Wandsworth的蘭姆（RAM）啤酒廠住宅項目，這個位于倫敦西南面泰晤士河南岸，規(guī)劃建筑面積近9萬平米的項目，規(guī)劃開發(fā)集高層公寓、保障性住房、商業(yè)設(shè)施于一體的大型住宅社區(qū)。

同時，綠地新投資的位于倫敦新金融城金絲雀碼頭的住宅地產(chǎn)項目將于1月底完成簽約，該項目有望成為英國最高的高檔公寓項目。這兩個住宅項目未來吸引的主要目標(biāo)客戶群將包括倫敦當(dāng)?shù)鼐用窈秃Ｍ庖泼瘛?/p>

促成此次啤酒場交易的第三方機構(gòu)正是國際代理機構(gòu)仲量聯(lián)行，仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩告訴記者，判斷海外房產(chǎn)價值有幾個標(biāo)準(zhǔn)，包括整體的穩(wěn)定性如制度、法律法規(guī)的穩(wěn)定性、稅收的優(yōu)惠程度、長遠(yuǎn)的租金回報，從這幾點來看，投資倫敦等地的房產(chǎn)業(yè)務(wù)前景仍然很高，也會是房企海外業(yè)務(wù)拓展的重鎮(zhèn)。

上半年將完成A股上市

如無意外，綠地的“A+H”雙平臺融資模式在上半年就能搭建起來。在此前，綠地成功收購盛高置地并將其更名為綠地香港，負(fù)責(zé)海外發(fā)展。

張玉良近期介紹，將于2月初提交全部材料，完成初步申報工作，爭取在2014年上半年完成綠地集團的A股上市。多家媒體曾報道稱，綠地集團整體上市計劃方案由上海市國資委直接操刀，而非綠地集團大股東上海地產(chǎn)集團，這在一定程度上體現(xiàn)了上海市政府對綠地的重視程度。

目前，綠地集團股本結(jié)構(gòu)為多家國企分散持股，按照資本市場的要求，綠地應(yīng)充分實現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)多元化。去年11月，綠地成功引進平安、鼎暉、匯盛聚智、普羅投資、國投協(xié)力等5家戰(zhàn)略投資者，增資擴股方案完成后，公司總股本由原來的82.72億股增至103.72億股。

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光近期表示，上述五家占總股本約20%，這五家PE背后股東既有民營資本，也有央企資本，還有公募基金，改革力度很大，此舉目的是為綠地集團借殼上市做好鋪墊。

目前，綠地國資系股東所持股份將稀釋至48%以下，職工持股將達29%；新股東變成10家。張玉良稱，接下來綠地還將展開收購兼并工作，進一步夯實資本實力，并使企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)更加多元化、運行機制更加市場化。

面對A股市場的疲軟，張玉良表示對綠地上市保持信心，會采用相應(yīng)的辦法保證股價的合理位置。