“分類調(diào)控”之困

庫存高企、觀望蔓延、人口吸納乏力……一些位于二三線城市的房地產(chǎn)市場，正陷入一輪“過?！蔽C(jī)。

5月下旬，《財經(jīng)國家周刊》記者在江蘇無錫市和常州市調(diào)研發(fā)現(xiàn)：兩個城市雖一個限購，一個不限購，但卻面臨相同的樓市窘境：供大于求矛盾突出，改善型大戶型銷售困難，由于地價偏高，房價降價空間有限，以及在銀行信貸收緊的背景下，房企資金鏈緊繃，債務(wù)糾紛頻發(fā)?！芭菽瓕⑵啤薄ⅰ皹鞘锌赡鼙辣P”的看空輿論，已有演變成市場恐慌之勢，但多數(shù)地方政府仍在“分類調(diào)控”政策上舉棋不定，原因是“中央層面對分類調(diào)控尚無具體的指導(dǎo)意見下發(fā)”。

“座談會開了十幾場，相應(yīng)的方案已形成會議紀(jì)要，口頭也達(dá)成共識，但市里就是不敢發(fā)書面文件?！睙o錫市一位接近政府的人士坦言，盡管李克強(qiáng)總理在今年的政府工作報告中已經(jīng)明確，各城市根據(jù)情況對房地產(chǎn)市場“分類調(diào)控”，但在現(xiàn)實中，如果沒有中央的統(tǒng)一號令，地方主動放寬調(diào)控總顯得“師出無名”、“缺少參照”。

此外，社會輿論對“分類調(diào)控”也沒有形成統(tǒng)一認(rèn)識，一些嘗試性放松限購的城市，大都被誤讀為政府“救市”?！熬仁懈拍?，相當(dāng)于把政府和老百姓之間對立起來。誰敢當(dāng)這個出頭鳥？”上述人士說。

結(jié)構(gòu)性過剩

數(shù)據(jù)顯示，2014年前5個月，常州和無錫市區(qū)商品房銷售面積同比分別下降13.37%和20%。

作為中國著名的制造業(yè)重鎮(zhèn)，江南的富庶創(chuàng)造了大批投資和改善型購房需求。因而過去幾年，常州和無錫一直是一線房企云集拿地的熱土。但2014年以來，局面急轉(zhuǎn)直下。

常州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，截至5月底，常州市區(qū)商品房累計可售余量為794.76萬平方米，已形成庫存積壓的局面。其中，144平方米以上的改善型住房銷量僅占總量的18%，庫存占總量的35%。

無錫市也大致如此，住宅存量約為850萬平方米，其中高端住宅約為300萬平方米。按照正常每年住宅銷售500萬?600萬平方米計算，無錫市要消化現(xiàn)有住宅庫存大約需要一年半時間。

在無錫房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵看來，無錫市場之所以出現(xiàn)“過?！本置?，一是前幾年土地供應(yīng)量過大，新區(qū)推地規(guī)模增加；二是大規(guī)模建設(shè)安置房，抑制了商品房價格上漲；三是無錫住房以本地消費(fèi)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，輕工業(yè)搬出城區(qū)，中高端人才的導(dǎo)入較少；此外，受限購限貸政策影響，人們對高端房價值的認(rèn)可發(fā)生變化。

江蘇省房地產(chǎn)商會副會長蔣佳平告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，常州市場最大的問題是結(jié)構(gòu)性矛盾突出，即中高端盤（144平方米以上大戶型）庫存量大。常州雖然屬于三線城市，但從人均GDP、年均住房消化量和人口規(guī)模等數(shù)據(jù)看，常州通常被房企列入投資二線城市?！昂芏嗤獾胤科蟛惶煜ぎ?dāng)?shù)厥袌?，按照二線城市的標(biāo)準(zhǔn)做產(chǎn)品，比如在區(qū)域位置偏一些的地方造大平層產(chǎn)品，就產(chǎn)生一定的供需不匹配問題，這樣的房子很難賣?！?/p>

進(jìn)入4月份以來，外界普遍預(yù)期房地產(chǎn)市場拐點到來?？纯辗諊谝欢ǔ潭壬霞觿×藰鞘械挠^望態(tài)勢，使購房需求進(jìn)一步受到抑制。

一位常州市開發(fā)商告訴記者：“常州民營企業(yè)發(fā)達(dá)，原來購買高端房產(chǎn)的大多是中小企業(yè)主，但眼下經(jīng)濟(jì)形勢不好，這些中小企業(yè)主不敢亂花錢了。”

無效的降價

二三四線城市房地產(chǎn)市場預(yù)期正在發(fā)生改變，“降價跑量”是多數(shù)房企選擇的應(yīng)對之策。然而，與以往不同的是，大多業(yè)內(nèi)人士表示，高地價使房價下調(diào)空間有限。

江蘇省房地產(chǎn)商會副會長蔣佳平給記者算了一筆賬：目前常州房價均價6800元/平方米。本地房企開發(fā)成本為3800元/平方米+樓面地價；外來企業(yè)成本價為4500元/平方米+樓面地價，而目前在售的項目，大多是兩三年前市場形勢好、地價高時拿的地?！八愣妓愕贸鰜?，有的樓盤就是在虧本賣”，“而且在各家都選擇降價的情況下，一樣還是賣不動”。

銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款收緊，更令二三線樓市雪上加霜。無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“上半年，首套房貸利率實際是普遍上浮的。有的小型股份制銀行已停貸個人首套房貸?！边@位負(fù)責(zé)人表示，盡管央行要求銀行支持首套房貸，但目前無錫當(dāng)?shù)馗縻y行并沒有具體的行動。

而在開發(fā)貸環(huán)節(jié)，銀行對風(fēng)險的把控更為嚴(yán)格。據(jù)了解，無錫、常州中小開發(fā)企業(yè)，因資金周轉(zhuǎn)不暢，被銀行收繳樓盤公開拍賣的不在少數(shù)。

“特別對中小房企而言，有的不得不借新償舊，甚至采用民間借貸方式彌補(bǔ)資金缺口?！敝槿耸扛嬖V記者，銀行通常會承諾企業(yè)還了舊貸款后，新貸款馬上會批下來。但房企借了高利貸還了銀行貸款后，卻不一定能拿到新貸款。這種情況下，房企無奈攜款跑路，或低于成本價拋房，導(dǎo)致債務(wù)糾紛及爛尾樓項目逐漸增多。

另一個支撐房地產(chǎn)市場需求的重要因素，是新增人口的導(dǎo)入。但與上海、南京、蘇州等大城市相比，無錫、常州這樣的二三線城市對外地人口的吸納力有限。2013年，蘇州吸引了19萬外來人口，無錫僅引入1萬外來人口。外來人口導(dǎo)入不足，意味著要消化市場庫存只能釋放本地需求，而這是一個漫長的過程。

調(diào)控困惑

房地產(chǎn)市場的不景氣，導(dǎo)致土地市場陷入冷清，房地產(chǎn)相關(guān)稅收也下滑嚴(yán)重，直接危及地方財政收入，迫使地方政府對樓市窘境難以坐視不理。

無錫市曾嘗試對限購政策進(jìn)行微調(diào)，規(guī)定自5月1日起，購房落戶的面積從此前的70平方米變?yōu)?0平方米，旨在刺激購房需求。盡管官方一再表態(tài)，這并非調(diào)整限購政策，只是當(dāng)?shù)毓膊块T針對戶籍制度的改革，但該政策客觀上卻對當(dāng)?shù)囟址拷灰谆钴S起到一定效果。

常州市政府則召開多場座談會，卻始終沒有出臺相關(guān)政策。當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，常州市本身就不限購，后期的政策調(diào)整空間有限。對于這類城市，即使全面的限購政策放開，除增強(qiáng)市場信心外，實際影響不大，除非在信貸方面有明顯改善。

緊縮供應(yīng)，消化存量，握緊土地閘門，成為庫存高企城市的重點調(diào)整工作。常州市已開始縮減土地供應(yīng)計劃，2014年只出讓200公頃土地。

無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人表示，將適當(dāng)控制土地供應(yīng)量，引導(dǎo)企業(yè)均衡供應(yīng)；同時調(diào)整完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展中小戶型普通住宅項目；完善調(diào)控政策，加大對合理購房需求的支持力度?！搬槍衲甑氖袌銮闆r，無錫的保障房今年將采取從市場收購為主?！?/p>

調(diào)研中，多位業(yè)內(nèi)人士指出，李克強(qiáng)總理已在政府工作報告中提出分類調(diào)控要求，這一精神應(yīng)得到切實落實，特別是對一些庫存量相對較大的城市，限購、限貸等行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出。

他們還強(qiáng)調(diào)，政策調(diào)整必須要由中央層面出指導(dǎo)意見。因為2013年2月出臺的“新國五條”是國務(wù)院層面下達(dá)的指導(dǎo)文件，如今不論取消與否，中央層面最好有一個明確的說法，否則，地方政府就有“猜”的心態(tài)。

至于限購放開是否會造成市場波動，在業(yè)內(nèi)人士看來，鑒于當(dāng)前市場供求關(guān)系，并不會瞬間出現(xiàn)報復(fù)性反彈。目前無錫、常州市場整體供大于求，即使放開，市場也不會出現(xiàn)較大變化。

無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局市場處處長江建華建議，信貸政策比限購政策調(diào)整更重要。以前支持首套房貸，是否可以放寬到支持包括改善房在內(nèi)的合理需求，對二套房的首付比例適當(dāng)下調(diào)。

“從銀行角度講，更看重改善型需求。這一塊會有一個好的結(jié)合點，既可以滿足銀行的利潤要求，也滿足市場改善型需求的釋放。建議對政策全面梳理，允許地方政府和地方銀行一起商定信貸政策，中央層面則重點對各類城市進(jìn)行分類指導(dǎo)。”江建華說。