看不懂的北京樓市

王濤正陷入深深糾結(jié)之中。4月份，他簽約買下一套位于北京市大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)的房子，房貸還沒批下來，降價(jià)的消息已經(jīng)來臨。不到一個(gè)月，開發(fā)商推出的同戶型房子每平方米降價(jià)近1500元。

東南五環(huán)外的亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，近年是高價(jià)地的新?lián)u籃。保利、融創(chuàng)、中信、中化方興等一線房企，均在此跑馬圈地?！暗貎r(jià)都過3萬元/平方米了，開發(fā)商曾打算聯(lián)合把這個(gè)區(qū)域打造成高價(jià)區(qū)?！币晃划?dāng)?shù)卣耸空f。

距離高價(jià)地落槌不足一年，這一區(qū)域的樓盤便出現(xiàn)“零首付”和“10%首付”。盡管這一做法的實(shí)質(zhì)是金融機(jī)構(gòu)墊付或緩交首付，是開發(fā)企業(yè)促銷的噱頭，但卻是樓市漸漸向買方市場(chǎng)傾斜的開端。

最為堅(jiān)挺的北京樓市，正迎來一輪調(diào)整。正如萬科集團(tuán)副總裁毛大慶所言，北京樓市讓人“看不懂”。

量跌價(jià)不跌

剛剛過去的一個(gè)月內(nèi)，英坦接到了麥田房產(chǎn)中介的近20個(gè)電話和短信。他曾看過位于海淀區(qū)的西釣魚臺(tái)嘉園項(xiàng)目，均價(jià)在8萬元左右。而中介最后的報(bào)價(jià)居然已經(jīng)跌破6萬元。他并不著急作決定，“再等等看”。

預(yù)期的力量是強(qiáng)大的，這種賭博式的等待心態(tài)正在購(gòu)房人群中蔓延。2014年一季度，北京新建商品房成交1.16萬套，比起2013年同期的2.45萬套，這是一個(gè)難看的數(shù)字。類似的情形在2012年同期出現(xiàn)，其數(shù)為0.94萬套。但彼時(shí)正是“限購(gòu)”、“限貸”趨緊時(shí)期，開發(fā)商小心觀望、謹(jǐn)慎推盤。

成交量銳減同時(shí)，房?jī)r(jià)卻走出一條上揚(yáng)的曲線。同樣是來自北京市建委的數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京新建住宅均價(jià)達(dá)到2.83萬元/平方米，環(huán)比上漲2900元/平方米，同比上漲了6400元/平方米?！爸鞴懿块T很緊張?！苯咏ㄎ娜耸空f，“即使下半年自住商品房成交兩三萬套，也未必能將房?jī)r(jià)拉低到去年水平。”

成交量銳減而價(jià)格堅(jiān)挺，是北京樓市罕見的局面。原因何在？記者發(fā)現(xiàn)，北京樓市的成交結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化：一季度成交的新建住宅中，總價(jià)200萬元以下套型占比43%，而2013年此時(shí)，這一數(shù)字為59%。

總價(jià)在400萬?800萬元的改善型住宅則明顯增多。4萬元/平方米以上的高端住房所占比重達(dá)到32.8%，創(chuàng)下有史以來的最高值。而2013年4季度這個(gè)比例只有22.3%。成交量排名前20的樓盤中，有13個(gè)樓盤的套均面積在100平方米以上。其中不乏成交均價(jià)逾7萬元/平方米的高端樓盤項(xiàng)目?！跋迌r(jià)積壓的高端樓盤入市，很大程度上拉升了房?jī)r(jià)?！北本┦蟹繀f(xié)人士說。

從2013年下半年開始，北京推出自住商品房，大量剛需購(gòu)房者苦苦等待入場(chǎng)機(jī)會(huì)，這對(duì)小戶型、低總價(jià)樓盤形成殺傷。上述因素疊加，直接影響到房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。一個(gè)典型的例子是，大興天宮院的萬科橙項(xiàng)目，成交300套，但成交額不及泰禾的豪宅北京院子。

由此，北京樓市打破了“追漲殺跌”的傳統(tǒng)，而唱多派（如任志強(qiáng)）與唱空派（如潘石屹），均從中找到了數(shù)據(jù)支撐。

市場(chǎng)向何方

2014年全國(guó)兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，首次提出分類調(diào)控，住建部也拋出“雙向調(diào)控”四字方針。隨后杭州、天津等二三線城市均傳出限購(gòu)、限貸政策放松的消息。

北京的變化出現(xiàn)在4月1日。當(dāng)天北京市住建委約談50家開發(fā)商，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策將繼續(xù)。“要求企業(yè)不得捂盤，不要有幻想?！币晃粎?huì)人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者。

事實(shí)上，北京市在2014年初曾有過一波針對(duì)高價(jià)盤的“窗口期”，放行了一批高價(jià)房入市，泰禾北京院子、萬科如園等單價(jià)超過4萬元/平方米的樓盤趁機(jī)入市，市場(chǎng)以為政策放松。這與建委時(shí)隔一個(gè)月的表態(tài)相矛盾。

上述參會(huì)人士說，在這次座談中，焦點(diǎn)集中在高價(jià)地項(xiàng)目上。開發(fā)商訴苦價(jià)格限制太死，企業(yè)沒法干。建委的態(tài)度也很明確：不要和我說這些。

“其實(shí)監(jiān)管層被輿論綁架了。繼續(xù)限價(jià)，則是行政干預(yù)市場(chǎng)；放松限價(jià)，就被解讀成調(diào)控放松?！鄙鲜鰠?huì)人士說。而后一種消息一旦發(fā)酵，地方政府將面對(duì)巨大的問責(zé)壓力——北京一季度住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.83萬元/平方米，這是個(gè)很驚人的數(shù)字。因而，在中央政府按兵不動(dòng)、市場(chǎng)形勢(shì)完全明朗前，北京既有的政策不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。

北京苦苦等待的，是7萬套自住商品房發(fā)揮出威力。按照計(jì)劃，2014年下半年，將有3萬套自住商品房成交。這幾乎占到北京全年商品房成交量的一半，對(duì)北京市完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)有明顯效果。

但也有多位受訪人士提及，來廣營(yíng)的自住房項(xiàng)目均價(jià)已到2.8萬元/平方米，超出之前入市的恒大及北京金隅項(xiàng)目6000元。而西局的樓面地價(jià)就超過了7萬元/平方米，按照自住房比周邊商品房低30%的定價(jià)規(guī)則，這仍是個(gè)“天文數(shù)字”。但這一切，似乎無礙北京的自住商品房計(jì)劃繼續(xù)實(shí)施，北京的積極性從供地計(jì)劃上可見一斑。

4月底，北京市國(guó)土局公布2014年北京的供地計(jì)劃，其中商品住宅供地為1000公頃，比2013年增加了150公頃，但50%的土地屬于自住房，也就是說，2014年只有500公頃純商品房的用地供應(yīng)。

另一方面，一季度已經(jīng)成交的住宅地塊中，有49.5%配建了自住房，14.5%配建了保障房。長(zhǎng)期聚焦北京市場(chǎng)的融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說，這意味著市場(chǎng)將加速兩極分化，“純商品房會(huì)越來越少，價(jià)格也越來越貴”。

“即使拋開政策、開發(fā)商策略和晦暗難明的預(yù)期，僅僅回歸到最常識(shí)的供求關(guān)系，也能對(duì)北京房?jī)r(jià)得出一個(gè)結(jié)論來?！币晃徊辉妇呙恼耸空f。他拿出一串?dāng)?shù)字，來說明北京的土地價(jià)格依然向上走。在剛剛過去的第一季度，北京只有11%的土地價(jià)格低于1萬元/平方米，而在過去的3年中（2011?2013年），這一數(shù)字分別為100%、81%和68%。

按照國(guó)土資源部要求，東部三大城市群發(fā)展要以盤活存量土地為主，原則上不再安排500萬人口的特大城市新增建設(shè)用地?！斑@意味著北京的供地位置大都不會(huì)太偏遠(yuǎn)，價(jià)格也將更高。政策房和普通商品房會(huì)形成不同監(jiān)管體系，北京樓市將徹底走向兩極分化?！鄙鲜鋈耸空f。