以房養(yǎng)老的山東現(xiàn)實(shí)

近日，省政府印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》，明確提出將“探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（放心保）試點(diǎn)”。此前，青島也已決定試水“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。

不過記者從省民政廳了解到，上述住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)城市還暫未確定，試點(diǎn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的細(xì)則也尚未明確。那么，以房養(yǎng)老主要有哪些方式？需要怎樣的金融、保險(xiǎn)和社會(huì)土壤？具體到山東，試點(diǎn)工作又應(yīng)該如何開展？

試水僅限“初步設(shè)想”

就在不久前，青島便已決定試水“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。

“青島老齡化程度越來(lái)越嚴(yán)重，而養(yǎng)老床位將會(huì)越來(lái)越緊張。”青島市老齡辦調(diào)研處處長(zhǎng)王少梅告訴記者，在這種情況下，如果能運(yùn)用以房養(yǎng)老的政策盤活老年人手中的一部分房產(chǎn)，將資金用于養(yǎng)老，會(huì)在一定程度上緩解“養(yǎng)老難”的問題。

據(jù)去年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島的老齡化程度在全國(guó)排名第四。全市共有249家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，床位共有30000張左右，平均每1000名老人只有22張床位。目前，青島市也有老年人用房屋出租、抵押或出賣的費(fèi)用來(lái)養(yǎng)老，但接受程度并不高。

“以房養(yǎng)老是有條件的，一般來(lái)說，老人需要擁有獨(dú)立的房產(chǎn)，是該房產(chǎn)的所有者，可自行處置。其次，金融機(jī)構(gòu)愿意接收該房產(chǎn)，該房產(chǎn)能夠被拍賣或租賃出去?！蓖跎倜贩治稣f。

“青島應(yīng)該是在自行嘗試（老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)）。試點(diǎn)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，還有許多細(xì)節(jié)需要確定，并不是一件容易的事?！钡∶裾d相關(guān)工作人員透露，目前我省還沒有確定試點(diǎn)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的城市。

實(shí)際上，“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”是典型的“以房養(yǎng)老”。這一概念最早出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代的美國(guó)，實(shí)質(zhì)上是一種“以產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金”的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來(lái)的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。因資金流向與傳統(tǒng)商品房抵押貸款相反，又被稱為“反抵押”。

據(jù)了解，距保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》已過去兩個(gè)月，按照意見，北京、上海、廣州和武漢四地將率先試點(diǎn)，但至今，這四個(gè)城市都沒有以房養(yǎng)老方案的推出時(shí)間表。

北京市民政局副局長(zhǎng)李紅兵公開表示，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)仍處于探討狀態(tài)，現(xiàn)在只是有了一些初步的設(shè)想，尚無(wú)實(shí)質(zhì)行動(dòng)。

右安門街道和幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司合作，成為北京第一個(gè)以房養(yǎng)老試點(diǎn)區(qū)域。據(jù)一位街道工作人員介紹，右安門街道20%以上都是60歲以上的老人，大約有2萬(wàn)名。但至今，真正咨詢登記的老人卻只有幾十個(gè)。

“產(chǎn)品正處于研究階段，試點(diǎn)只是前期的推薦介紹功能，因?yàn)楹芏嗬先瞬焕斫膺@個(gè)產(chǎn)品，先讓老年人熟悉了解?！毙腋Ｈ藟郾ｋU(xiǎn)股份有限公司一位工作人員表示，以房養(yǎng)老產(chǎn)品很復(fù)雜，從房屋價(jià)值評(píng)估到房屋持有，每一步都很麻煩。目前還需審批的項(xiàng)目太多，也未找到盈利模式。

以房養(yǎng)老為何久推難行

早在2011年，中信銀行濟(jì)南分行推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，年滿55周歲且身體健康的市民即可申請(qǐng)。每月發(fā)放的養(yǎng)老金最高可達(dá)2萬(wàn)元，累計(jì)總額不得超過房產(chǎn)市值的60%，最長(zhǎng)發(fā)放年限為10年。抵押期間，房屋可以居住或出租，但出租年限不得超過抵押年限。待解除抵押后，房產(chǎn)便可轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承。但目前該項(xiàng)業(yè)務(wù)疑似已經(jīng)停滯。

而中信銀行的試點(diǎn)并不是國(guó)內(nèi)對(duì)“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行的首次嘗試。2003年，時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)的孟曉蘇將這一理念介紹到了中國(guó)。自此以后各方不斷進(jìn)行著各種嘗試，試圖推進(jìn)中國(guó)式倒按揭的步伐，但相關(guān)行業(yè)均觀望情緒濃重，步履維艱。

三年后，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式，但由于長(zhǎng)期乏人問津，最后不得不停辦該業(yè)務(wù)。2007年孟曉蘇成立了幸福人壽保險(xiǎn)公司并親自參與“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)，不過，至今仍沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

以房養(yǎng)老為何久推難行？

業(yè)界普遍認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定是“倒按揭”的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境最大的差異。對(duì)于抵押房產(chǎn)的老人來(lái)說，可能會(huì)面臨著產(chǎn)權(quán)到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機(jī)構(gòu)也承擔(dān)著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養(yǎng)老金的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說，倒按揭的操作層面也非常復(fù)雜，牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素，另外，按揭結(jié)束后，如何將抵押房產(chǎn)變現(xiàn)對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說也是一大考驗(yàn)，可能積累成巨大風(fēng)險(xiǎn)。

再者，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)不可控也讓各方顧慮重重。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，宏觀調(diào)控下房子蘊(yùn)含的價(jià)值是個(gè)變量，起伏不定難以判斷，這對(duì)保險(xiǎn)公司而言將是不小的風(fēng)險(xiǎn)。“推出這種產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)大、成本收回時(shí)間長(zhǎng)，所以積極性不是很強(qiáng)，這需要國(guó)家在財(cái)政稅收等方面出臺(tái)相應(yīng)的支持政策。”一位保險(xiǎn)公司內(nèi)部人士坦言。

一位險(xiǎn)企市場(chǎng)部主管也指出，“以房養(yǎng)老”現(xiàn)在的技術(shù)操作仍比較困難，而且對(duì)險(xiǎn)企來(lái)說概念也不甚清晰。“由于涉及房產(chǎn)，應(yīng)該屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)范疇，但養(yǎng)老險(xiǎn)又屬于壽險(xiǎn)范疇，所以還需要清晰界定?！?/p>

“制度設(shè)計(jì)是關(guān)鍵”

關(guān)于“以房養(yǎng)老”遇冷的消息引發(fā)了社會(huì)各方關(guān)注。對(duì)此，“以房養(yǎng)老”首倡者幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇強(qiáng)調(diào)：“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)屬于小眾金融產(chǎn)品，并不是針對(duì)所有老人，不宜從政府政策角度過度解讀“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。

孟曉蘇指出， “無(wú)論是租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老，還是以房養(yǎng)老，都是老百姓自己的選擇，并不是所有老人都要買這個(gè)產(chǎn)品；同樣并不是所有要買這個(gè)金融產(chǎn)品的老人，保險(xiǎn)公司都會(huì)接受。這是一個(gè)商業(yè)化雙向選擇的市場(chǎng)行為?！?/p>

中國(guó)老年學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)部主任、研究員陶立群也認(rèn)為，以房養(yǎng)老可以作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充形式，“但作為主要方式肯定不可取，還存在很大的社會(huì)問題。”

實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)、社保及行政管理多個(gè)領(lǐng)域，目前在我國(guó)還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)。事實(shí)上，一些發(fā)達(dá)國(guó)家之所以能推行多年“以房養(yǎng)老”，并已成為老年人養(yǎng)老的重要和常規(guī)模式之一，與其有完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)。

清華大學(xué)公共管理學(xué)院楊燕綏認(rèn)為“以房養(yǎng)老”應(yīng)該從“有房產(chǎn)、無(wú)資金”的高齡失能老人群體做起，建立老年人、商業(yè)機(jī)構(gòu)和政府三方合作的中國(guó)式以房養(yǎng)老計(jì)劃。

而在具體的工作推進(jìn)中，楊燕綏認(rèn)為還有許多工作要做。比如，“對(duì)受益人及其子女進(jìn)行資格審查，包括收入和資產(chǎn)狀況、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否清晰、利益相關(guān)人的承諾、受益人信用等；對(duì)審查合格者在70年產(chǎn)權(quán)到期后，根據(jù)失能老人的實(shí)際余壽無(wú)償延長(zhǎng)期限，直至老人去世。為此，涉及房產(chǎn)登記的相關(guān)法律需要修訂，相關(guān)管理部門需要做好準(zhǔn)備。”而無(wú)論委托租賃還是反向抵押，均需要制定房產(chǎn)定價(jià)保值規(guī)則和基準(zhǔn)價(jià)格，并參考中國(guó)平均壽命確定月支付額，減免相關(guān)稅賦。同樣，建立一套以房養(yǎng)老合同臺(tái)賬管理制度、監(jiān)督程序和糾紛處理制度，并經(jīng)過公正程序（規(guī)定低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。同時(shí)，選擇優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)置換和房產(chǎn)反向抵押的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)反向抵押管理機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老金個(gè)人賬戶合并管理。再者，建立風(fēng)險(xiǎn)保障金，由政府給政策和資金、受益人繳納保費(fèi)和保險(xiǎn)公司三方共同建立“失能老人以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)基金”，在房產(chǎn)價(jià)值用盡時(shí)支付老人護(hù)理費(fèi)用，如果發(fā)生剩余的房產(chǎn)殘值則作為遺產(chǎn)歸繼承人；在房產(chǎn)貶值時(shí)保證房產(chǎn)租金和抵押價(jià)值等同基準(zhǔn)價(jià)格。