房企大佬三人談

近日，媒體報道已有十余城市傳出“限購令”放松傳聞，有專家預(yù)計有超過30個城市存在放松調(diào)控可能。如此背景下，中國樓市的各種論調(diào)此起彼伏，有崩盤論，有泡沫論，有拐點輪，也有力挺者，認為“泡沫論”缺乏依據(jù)，想過幸福日子還得買房子，而且很多人買房不只是要住在鋼筋水泥里，是追求更高的生活享受、社區(qū)文化和居住氛圍等。

作為房產(chǎn)大佬，怎樣看待目前樓市？如何滿足人們對房子的更多要求？近日，萬科總裁郁亮、保利董事長宋廣菊、綠地董事長張玉良分別接受了記者采訪。

萬科總裁郁亮：中國城市化遠未結(jié)束，房市發(fā)展空間依然很大

在“萬科高管毛大慶看空全國樓市”一事引發(fā)樓市危機論深度發(fā)酵后，萬科總裁郁亮不得不出面收拾大局。日前，他回答媒體采訪反復(fù)強調(diào)，萬科對于行業(yè)的態(tài)度很明確，可以用八個字概括：“謹慎樂觀，積極應(yīng)對。”

對于樓市進入下半場的事實，郁亮并未否認。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度萬科雖在銷售面積和銷售金額上繼續(xù)實現(xiàn)增長，但同期營業(yè)收入僅為94.97億元，同比下跌32.16%；15.3億元的凈利潤，更是其13年來首次出現(xiàn)同比下滑，降幅為5.23%，幾乎與行業(yè)整體降幅持平。

凈利潤指標下滑，被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)行業(yè)進入拐點的標志，而房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤持續(xù)走低的趨勢，也幾乎不可逆轉(zhuǎn)。在WIND數(shù)據(jù)對滬深兩市142家房企統(tǒng)計分析中，發(fā)現(xiàn)一季度凈利潤出現(xiàn)下滑房企數(shù)量已達74家，超過半數(shù)，萬科、招商、金地這樣的行業(yè)龍頭悉數(shù)在列。

郁亮坦承，“樓市輕輕松松誰都能賺錢的黃金時代已經(jīng)過去，企業(yè)對于可能存在的市場風(fēng)險要有充分認識，積極應(yīng)對是必要的。”

在郁亮看來，積極應(yīng)對的前提是對行業(yè)前景有信心。他指出，行業(yè)發(fā)展空間仍然很大，中國城市化還遠未結(jié)束，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、不動產(chǎn)精細化剛剛開始。“無論是住宅客戶，還是消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)客戶，需求和以前都會有很大區(qū)別，原有存量不動產(chǎn)難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給地產(chǎn)行業(yè)帶來很多機會?！?/p>

雖然郁亮信心滿滿，市場分化卻是不可回避的現(xiàn)實，如大城市房價全面上漲，而很多內(nèi)地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。如此一來，之前一些行政手段是否還有必要存在，也就有了探討空間。

郁亮認為，未來政策將逐漸轉(zhuǎn)向市場化，但作為企業(yè)不應(yīng)寄希望于政策調(diào)整，而是“踏踏實實做好業(yè)務(wù)”。

“企業(yè)不要把盈利建立在房價大漲的預(yù)期上，不要購買價格明顯偏高、與當前房價明顯不匹配的土地?！庇袅琳f，自住需求對價格很敏感，在二、三線城市，萬科的產(chǎn)品由于實行裝修交付和采購優(yōu)質(zhì)補品，配置更高，平均售價一般高于城市均價，但北京等高房價城市，萬科平均售價往往低于城市均價。公司反對高價拿地，高端樓盤很少。過去一年，北京高價地沒有一塊是萬科拿的。

目前，萬科正積極謀求轉(zhuǎn)型，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上將轉(zhuǎn)向更安全、效率更高的輕資產(chǎn)模式。2013年，萬科就已表露出探索輕資產(chǎn)模式的意圖。這意味著未來萬科可能會出讓部分開發(fā)項目或商用物業(yè)股權(quán)，或在部分合作項目中只占小股。

這一輕資產(chǎn)模式已初現(xiàn)端倪，今年一季度萬科實現(xiàn)投資收益約7.3億元，較去年同期增長近20倍，這主要來源于股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實現(xiàn)的商業(yè)資產(chǎn)處置收益等。

保利董事長宋廣菊：房市崩盤不會發(fā)生，但不應(yīng)被低估

鮮有公開表態(tài)的保利地產(chǎn)董事長近日在微博發(fā)聲，直接否定所謂的“樓市崩盤論”：“崩盤邏輯鏈絕不會發(fā)生，因為地方政府是這場債務(wù)泡沫最大的負債者，貨幣緊縮的結(jié)果是政府財政垮塌，最后只能印鈔解決?！?/p>

據(jù)了解，宋廣菊原本意在借用他人微博闡述個人態(tài)度，卻不想因微博原文中過激詞匯引發(fā)熱議。盡管如此，宋廣菊直接否定“樓市崩盤論”的個人立場卻頗為鮮明。在她看來，除非限購徹底放開，M2增速低于7%，以及中國經(jīng)濟陷入超級大蕭條，不然中心城市樓市不應(yīng)被低估。

4月1日舉行的保利地產(chǎn)2013年度業(yè)績說明會上，宋廣菊就已闡釋了自己對房地產(chǎn)市場走勢的判斷，她稱今年房地產(chǎn)市場應(yīng)是平穩(wěn)發(fā)展期，對房地產(chǎn)市場中長期看好的觀點也從來沒有變。“從去年下半年國家開始對銀行進行規(guī)范，美國Q1的退出預(yù)期以及國家產(chǎn)業(yè)政策和貨幣投放結(jié)構(gòu)的調(diào)整，都對房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生一定影響；但從另一方面講，結(jié)構(gòu)性調(diào)整對央企、上市公司以及龍頭企業(yè)都更具資源集中優(yōu)勢?！?/p>

2013年，保利地產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定增長，全年實現(xiàn)營業(yè)收入923.56億元，同比增長34.03%；實現(xiàn)凈利潤107.47億元，同比增長27.36%。今年一季度，保利地產(chǎn)還是“萬保招金”傳統(tǒng)四強中唯一凈利潤沒有出現(xiàn)下滑的房企。

盡管如此，保利地產(chǎn)前4月的銷售卻已顯露疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，首4個月保利地產(chǎn)共實現(xiàn)簽約面積284.32萬平方米，簽約金額363.98億元，同比分別減少22.17%和9.45%。

結(jié)算結(jié)構(gòu)性因素被認為是截至目前為止，房企銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑的重要原因之一，但凈利潤增速的回落以及收益水平的下滑卻是不爭事實，房企如何在產(chǎn)品以及經(jīng)營思路上進行創(chuàng)新再一次作為一個重要命題被提出。

保利地產(chǎn)給出了自己的答案，談及如何應(yīng)對毛利率下滑時，宋廣菊稱要改變土地獲取方式，加大舊改項目拓展力度；加強產(chǎn)品創(chuàng)新，提高產(chǎn)品溢價水平。此外，還要加強成本控制和加大一線項目的投資組合創(chuàng)新，提高ROE收益水平。

養(yǎng)老地產(chǎn)則被視作保利地產(chǎn)未來重要的利潤增長點。根據(jù)其在去年年底發(fā)布的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略”，保利地產(chǎn)計劃用3-5年時間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營率進入穩(wěn)健經(jīng)營階段，基本實現(xiàn)盈虧平衡，同時規(guī)劃用8-10年時間達到發(fā)達國家盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

綠地董事長張玉良：小房企資金吃緊，大型房企相對寬裕

與任志強、潘石屹等“大嘴”相比，綠地集團董事長張玉良一直比較低調(diào)，但作為一家千億級房地產(chǎn)企業(yè)掌門人，張玉良不少關(guān)于行業(yè)的看法可謂深刻。

日前，接受媒體采訪談及房地產(chǎn)企業(yè)資金問題時，張玉良坦言與前兩年相比，今年整個行業(yè)資金情況更加偏緊，其判斷依據(jù)有三：宏觀資金面偏緊、經(jīng)濟增速下滑及今年市場消化能力和增長能力也處于下滑趨勢。

據(jù)東莞證券統(tǒng)計，2013年上市房企平均銷售費用為1.65億元，管理費用1.96億元，財務(wù)費用1.06 億元，較2012年分別增加20.43%、13.95%和11.57%。整體看，2013年上市房企財務(wù)費用增速明顯回落（2012年財務(wù)費用增長超四成），而銷售費用增長較明顯。全年銷售費用占營業(yè)總收入3.04%，管理費用占營業(yè)總收入3.69%；財務(wù)費用占營業(yè)總收入1.99%，分別較2012年下降0.2個百分點、0.4個百分點和0.3個百分點，費用控制水平有所提升。

此外，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計12.2萬億元，同比增長26.5%，增幅明顯回升，高于前兩年水平。但據(jù)觀察，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境有所回落，購房按揭貸款利率及資金獲得也有所收緊。相對于2013年整體情況，已開始出現(xiàn)收緊跡象。

相關(guān)分析認為，2013年房地產(chǎn)企業(yè)整體資金面尚可的原因在于：“2012年實在太差”，因為基數(shù)低，所以增長幅度相對較大；另外一個原因則在于2013年整體市場銷售情況超過預(yù)期，所以銷售回款也緩解了一部分資金緊張。

但對比過去的一年，所謂“基數(shù)低”和“銷售情況良好”兩大因素或許均不復(fù)存在。根據(jù)目前一些主流觀點，2014年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增幅下滑是大概率事件，而房企間的業(yè)績也會出現(xiàn)更大分化。正如張玉良判斷，一些融資較為困難的小房企資金面將會更加緊張。這與潛在的銷售情況不佳和業(yè)績分化存在直接聯(lián)系。東莞證券則指出，相信年內(nèi)銀行加強對信貸風(fēng)險的管理，同時加大對影子銀行的監(jiān)管控制，今年房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面將維持一季度小幅收緊狀態(tài)。

不過，張玉良透露的另外一個信息則是，大型房企資金面或許相對寬裕。以綠地為例，相比其他房企在資金上的捉襟見肘，可謂頗為大方，其早前就宣稱今年針對海外投資將超過100億美元，且將海外銷售收入目標定在了200億美元。同時，其將今年房地產(chǎn)銷售收入目標確定為2400億元，張玉良對今年房地產(chǎn)市場的信心，可見一斑。