商業(yè)地產(chǎn)的風險與機會

在中國經(jīng)濟增速下滑，商業(yè)地產(chǎn)前景不明的時刻，全球最大、多元化房地產(chǎn)投資平臺之一TIAA Henderson卻在加大對中國商業(yè)地產(chǎn)的投資。

TIAA Henderson的董事長Thomas Garbutt和CEO James Darkins在投資行業(yè)擁有30年以上的從業(yè)經(jīng)驗，親身經(jīng)歷過世界各地的經(jīng)濟周期和金融風暴，特別是對不同時期和條件下的房地產(chǎn)投資有獨到見解。

近日，Garbut和Darkins在天津夏季達沃斯論壇接受《財經(jīng)》記者專訪，談及如何看待當下全球政治經(jīng)濟走向、如何在減速的中國尋求商業(yè)地產(chǎn)投資機會以及零售地產(chǎn)如何應對互聯(lián)網(wǎng)等話題，為關注中國商業(yè)地產(chǎn)的人士提供了一個國際視角。

TIAA Henderson成立于2014年4月，由TIAA-CREF和Henderson分別持有60%和40%股權，共計管理全球710億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分布在五個領域，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和債券投資。

其中，TIAA-CREF創(chuàng)建于1918年，是美國最大的教師退休基金之一，管理資產(chǎn)達5200億美元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)為480億美元，絕大多數(shù)分布在北美。而Henderson創(chuàng)建于1934年，是歐洲最大的專營資產(chǎn)管理公司之一，管理資產(chǎn)達752億英鎊，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)為125億英鎊，絕大多數(shù)分布在英國和歐洲。

新興市場風險變大

《財經(jīng)》：2014年過去一半，你們?nèi)绾慰创龤W美以及新興地區(qū)的經(jīng)濟走勢？

Thomas Garbutt：歐元區(qū)自2013年下半年已從衰退中漸漸走出，卻沒有延續(xù)傳統(tǒng)上“外圍國家與核心國家”的復蘇邏輯，一些核心國家如法國和荷蘭增長會較緩慢；相反，一些外圍國家，尤其是西班牙與愛爾蘭，因為在產(chǎn)業(yè)機構及勞工政策方面實施了顯著改革，又受益于全球貿(mào)易回升，目前經(jīng)濟增長較快。

美國方面，隨著政府支出計劃的出爐以及債務上限問題的和解，今年的經(jīng)濟增長會加速，商業(yè)地產(chǎn)的投資者會獲得較為穩(wěn)定的回報。更重要的是，新興市場的動蕩可能會導致更多的錢回流美國市場，進一步增強對（美國）商業(yè)地產(chǎn)的需求。

中國方面，一方面政府依舊非常重視基礎設施的投資建設，想要以此來維持中國經(jīng)濟的高速增長；而另一方面，政府力圖限制信貸的高速擴張，以控制風險。這兩方面需求的平衡預示著中國的經(jīng)濟將面臨較大挑戰(zhàn)。

日本方面，從經(jīng)濟增速和通脹控制來看，安倍經(jīng)濟學無疑是成功的。但這種政策可否持續(xù)，要看商業(yè)投資和出口方面的改善，能否抵消支出放緩和消費稅上漲給經(jīng)濟帶來的影響，現(xiàn)在下結論還為時過早。

總體來說，今年在全球范圍內(nèi)不斷上升的政治摩擦和利率風險會對國際資本流動造成影響，這一點將對各地房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顯著影響。世界各國央行很難步調(diào)一致，因為它們所面臨的經(jīng)濟環(huán)境各異。需要注意的是，新興市場會存在更多的風險，隨著美聯(lián)儲削減資產(chǎn)購買政策的進一步出臺，亞洲各國的貨幣將進一步貶值，并且國內(nèi)利率會上升，隱含更多的經(jīng)濟和政治風險。

《財經(jīng)》：除了業(yè)務分布廣泛的美國和歐洲，你們?nèi)绾慰创齺喬貐^(qū)的投資機會？你們會尋找當?shù)睾献骰锇閱幔?/p>

Thomas Garbutt：整體來說，我們的投資重點是成熟市場的核心資產(chǎn)和經(jīng)濟復蘇所帶來的新機會。

在亞洲，我們集中關注三個區(qū)域——澳大利亞、日本和中國，雖然我們的投資人大都在美國或者歐洲居住，但無一例外都對這三個國家特別感興趣：日本房地產(chǎn)正日漸復蘇，澳大利亞長期來看仍有周期性機會，而中國市場交易非常活躍。

James Darkins：我們的合作方式有兩種：第一種是作為股權投資伙伴，大家都是股東，一起到新市場開發(fā)與整合資源。第二種是作為管理的合作伙伴，因為做商業(yè)要求一個很專業(yè)、擁有廣泛客戶關系的團隊去運作，我們要求合作對象必須更加本地化，全世界都是這樣。

與此同時，有一個趨勢非常顯著，即亞洲國家例如中國、韓國、新加坡正日益著眼于歐美等海外地區(qū)的投資機會，最新的數(shù)據(jù)顯示中國有大量的企業(yè)和資本走向國外。

中國市場的困難與時機

《財經(jīng)》： 中國走出去，外國走進來，你們?nèi)绾慰创@種互動？

Thomas Garbutt：這種互動是雙向的，意味著資本正在東西方之間保持著一種平衡的流動狀態(tài)。我們可以充當一個雙邊合作平臺。

首先，我們會把境外的資本帶進來，我們有很好的營運團隊和投資人，天津小鎮(zhèn)奧特萊斯項目就是最好的案例，我們把歐美的一線大牌帶入中國，人們不用出國可以低價購買歐美的正品，這個需求日益巨大。

其次，我們也與中國的房地產(chǎn)企業(yè)建立投資伙伴關系，例如可以通過成立合資公司，幫助它們投資海外市場。當然，還有其他投資方式，包括通過委托/獨立賬戶共同投資，例如與Australia Super一起合作投資倫敦的物業(yè)，通過俱樂部投資以及通過在歐洲、美國和亞洲現(xiàn)有的基金組合進行投資等等。

《財經(jīng)》：中國開發(fā)商走出去，你覺得是出于什么動機？回報率與在中國比較如何？

Thomas Garbutt：數(shù)年前，我就跟綠城等中國企業(yè)有接觸。對這些企業(yè)來說，它們追求的不是一個單獨的回報率。

首先，要搞清楚它們追求的是何種類型的回報。如果它們只是做一個機會投資，可能無法獲得像其他地區(qū)，例如中國本土那樣高的投資收益。國外和國內(nèi)市場不一樣，企業(yè)要根據(jù)實際情況去調(diào)整回報預期。如果它們做長期持有型的投資，追求的是多元化分散投資風險，減弱匯率波動的以及本土經(jīng)濟放緩的風險，那么這些投資就變得很有意義。我覺得衡量投資的標準應該多元化，不要一對一的比較回報率。

很多中國公司最近都有雄心要變得更加國際化，它們在擴大業(yè)務的時候，不見得是追求回報，也可能出于更好地配比資產(chǎn)和負債的考慮，例如平安保險買了英國倫敦的勞合社大樓（The Lloyds building），如何在安排好資產(chǎn)、負債的時間結構的前提下，為保險資金實現(xiàn)更好回報，這也是一個考量。

《財經(jīng)》：會不會是由于對中國商業(yè)地產(chǎn)前景不看好？你覺得中國市場有沒有泡沫？

Thomas Garbutt：首先，我們基金是做長期投資，我們在看待中國商業(yè)地產(chǎn)的未來時，不會去盯緊周期波動。中國是全球第二大經(jīng)濟體，這個事實讓我們會持續(xù)關注中國市場，從長期來看，我們都會是一個重要的參與者。

其次，我們現(xiàn)在做的奧特萊斯項目是個很好的產(chǎn)品，四年前大家都沒看到這樣的機會，我們找到了一流的合作伙伴和商業(yè)角度。目前，除了做奧特萊斯這個商業(yè)類型，沒有計劃做其他項目。

我們選擇投資標的時非常謹慎和嚴苛，要求商業(yè)地產(chǎn)必須是地區(qū)主導型的，要看周邊覆蓋人口數(shù)量，以及是否有重量級競爭對手，困難是我們要跟政府不斷協(xié)調(diào)，有時政府的控制導致我們很難確立優(yōu)勢，我們必須要尋找能保證長期收入的項目。

長期來看，我們對中國商業(yè)地產(chǎn)抱有很大的期望，尤其是對一些重點的細分市場，中國的商業(yè)地產(chǎn)正在日漸成熟，目前正是發(fā)掘新項目和提升已有資產(chǎn)價值的好時機，此舉也是為了滿足中國乃至亞洲市場投資組合對于核心資產(chǎn)交易的需求。

我們在歐洲也經(jīng)歷了很嚴重的衰退，就像所有人都預測中國經(jīng)濟要減速，差別就是硬著陸還是軟著陸，但是我們在歐洲的商場的銷售依然在逐年上升，所以問題在于商業(yè)要抓住客戶的需求，即使是經(jīng)濟下行期，人們也希望穿得漂亮，這些需求永恒存在。

當然就住宅地產(chǎn)而言，市場對泡沫的關心已經(jīng)持續(xù)很久?？梢灶A見，在接下來的數(shù)月內(nèi)，由于庫存的上升和售價的下降，中國住宅市場將面臨一些困難，我們認為中國政府在這件事上有很大的發(fā)言權。

如何應對電商沖擊

《財經(jīng)》：商業(yè)地產(chǎn)的蕭條不乏電商沖擊的影響，你覺得如何應對？

Thomas Garbutt：首先，要肯定互聯(lián)網(wǎng)沖擊對零售商業(yè)有影響。

這就是我們?yōu)槭裁磮猿忠龅貐^(qū)主導型的商業(yè)，只有你能主導，然后創(chuàng)造體驗，通過互聯(lián)網(wǎng)的線上互動，線上線下配合促進銷售，才能更好地抵制電商的沖擊，非主導型的商業(yè)遇到的問題更大。我相信互聯(lián)網(wǎng)的蔓延會幫助主導型商業(yè)，打擊非主導型商業(yè)。

所謂“主導”的意思，就是在該區(qū)域有充分的人群覆蓋、產(chǎn)品有特色且沒有其他的太多主要競爭者。

James Darkins：一個很有意思的事情是，面對電商的解決方式只有擁抱互聯(lián)網(wǎng)、擁抱新科技，最后使它成為你購物體驗的一部分。

如果你看看我們在英國和歐洲各地做的店鋪，就會發(fā)現(xiàn)我們既有實體店，也有很多展廳，客戶可以來取他們在網(wǎng)上訂購的貨物，也可以隨便逛一逛，看見合適的、或者想要其他顏色和款式，就有銷售人員專門記錄，并上網(wǎng)下訂單，有快遞直接送到客戶家里。

簡單地說，就是線上要和線下結合。線上訂了貨，可以到實體店去取貨，也可以去實體的體驗店，體驗之后的購物效果才會更好?？傊?，你不能視而不見這種線上購物的趨勢，你必須將這個趨勢設計到你的商業(yè)中去。