萬科以變應(yīng)變

在中國地產(chǎn)市場進(jìn)入拐點(diǎn)之際，行業(yè)龍頭萬科地產(chǎn)（000002.SZ）的一系列變革備受矚目。

10月26日的公告顯示，萬科前三季度實(shí)現(xiàn)銷售1490.6億元，同比增長16.0%，凈利潤同比增長4.8%，達(dá)64.6億元。在取得不錯業(yè)績的同時(shí)，公司卻繼續(xù)降低擴(kuò)張速度，大幅減少拿地，前三季度新獲取27個(gè)項(xiàng)目，對應(yīng)建筑面積僅415.2萬平方米。

“對于一家企業(yè)來說，健康比業(yè)績更重要?！比f科總裁郁亮在此前的北京媒體見面會上表示，用業(yè)績的多寡作為標(biāo)桿來衡量一家企業(yè)，屬于青春期的思維方式，而“白銀時(shí)代”的地產(chǎn)就是要告別青春時(shí)代?！鞍足y時(shí)代”是郁亮對眼下和未來房地產(chǎn)行業(yè)的概述，各界公認(rèn)，此前十余年的高速增長期，是房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時(shí)代”。

郁亮稱，今后“要以有無行業(yè)發(fā)展模式的創(chuàng)新，是否帶領(lǐng)行業(yè)跟隨城市發(fā)展，滿足城市需要為標(biāo)準(zhǔn)”衡量地產(chǎn)商。

實(shí)際上，自從萬科將定位轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘信涮追?wù)供應(yīng)商”之后，來自萬科一線公司的商業(yè)模式創(chuàng)新就層出不窮。今年，萬科甚至與百度、騰訊、淘寶等互聯(lián)網(wǎng)公司展開合作，試水房產(chǎn)眾籌和“全民經(jīng)紀(jì)人”等新概念。郁亮公開承諾，今后會把更多資源和權(quán)力下放到一線公司，讓基層來主導(dǎo)創(chuàng)新。

隨著人口結(jié)構(gòu)帶來供需關(guān)系改變、第三產(chǎn)業(yè)比重上升、消費(fèi)需求升級，中國房地產(chǎn)將由過去的快速粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)、差異和精細(xì)化發(fā)展，這使更多的新業(yè)態(tài)和增長點(diǎn)成為可能。

萬科各項(xiàng)新舉措之間的內(nèi)在邏輯是什么？在限貸、限購逐步放松之際，為何要加速去化，強(qiáng)化對現(xiàn)金流的管控？“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的戰(zhàn)略意義何在？轉(zhuǎn)型做商業(yè)是否是在追隨萬達(dá)的腳步？

這些疑問之下暗藏著的，是萬科轉(zhuǎn)型的起承轉(zhuǎn)合?！叭绻蝗ゴ蛟煲粋€(gè)健康和創(chuàng)新的組織，也許距離萬科倒下用不了十年，三年足矣?！庇袅寥绱嘶貞?yīng)為何主動轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為，如果能夠?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，萬科至少可以安穩(wěn)地再活十年。

嚴(yán)控資金鏈

在郁亮看來，行業(yè)轉(zhuǎn)型期保持企業(yè)流動性至關(guān)重要，是談?wù)撈渌麊栴}的起點(diǎn)和前提。近期，不少小型房企資金鏈瀕臨斷裂，中型房企的現(xiàn)金也捉襟見肘，而萬科卻從2013年起主動降低擴(kuò)張速度，大幅縮減拿地。

半年報(bào)顯示，上半年萬科開工面積 962 萬平方米，同比增長5%，而去年增速是96%；上半年開工面積占全年計(jì)劃的43%，去年同期占全年56%。同時(shí)，萬科拿地降幅全行業(yè)第一，前三季度僅增加權(quán)益建筑面積412.5平方米，期末規(guī)劃中項(xiàng)目權(quán)益建筑面積3879.2萬平方米，比2013年底下降13.7%。

一手縮減開支，一手促進(jìn)現(xiàn)金回流。2014年上半年，在全國住宅銷售面積同比下降7.8%的背景下，萬科實(shí)現(xiàn)14.6%的增長，很大原因是堅(jiān)持了以價(jià)促銷的策略，例如所有新項(xiàng)目要求推盤當(dāng)月實(shí)現(xiàn)60%的銷售目標(biāo)，用犧牲利潤的方式，加速資金周轉(zhuǎn)。截至2014年三季度末，萬科持有的貨幣資金487.4億元，遠(yuǎn)高于即將到期的債務(wù)余額，將凈負(fù)債率下降至26.2%。

這一力保資金安全的理念，可以在郁亮最近的講話中找到依據(jù)。他提出“健康”企業(yè)的概念，并舉例稱，2007年全球各大銀行都取得史無前例的好業(yè)績，但當(dāng)2008年金融危機(jī)來到，大量銀行破產(chǎn)清算，這說明了“優(yōu)秀”不等于“健康”。

而對于任何一家想持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)來說，“健康”比“業(yè)績”更加重要。

2014年以來，各個(gè)地方政府爭先恐后取消限購，房地產(chǎn)市場卻反應(yīng)平淡。國慶節(jié)前夜，各大監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)手對房企限貸開閘放水，諸多細(xì)節(jié)寬松度更甚2008年，導(dǎo)致市場一度歡呼雀躍，有開發(fā)商連夜?jié)q價(jià)，但是萬科一直態(tài)度謹(jǐn)慎。

在中報(bào)發(fā)布時(shí)的投資者交流會上，萬科管理層傳遞的信息很明確，往日中國房地產(chǎn)量價(jià)齊升的景象，源于發(fā)展商的過度樂觀和地方政府的超前要求。現(xiàn)在的去庫存階段同樣也是一個(gè)漸進(jìn)的過程，仍然需要以時(shí)間換空間。

此外，在銷售回款之外，融資渠道同樣關(guān)鍵。2014年6月，萬科率先完成搭建A+H海外雙融資平臺，為的就是用低成本募資。

一位香港地產(chǎn)PE的投資人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，一家房企的利息支出主要有三部分，按照目前的市場行情，信托資金（以前利率是10%-11%，現(xiàn)在是比基準(zhǔn)多1個(gè)-1.5個(gè)點(diǎn)）、銀行貸款（基準(zhǔn)上浮利率10%）和海外融資（大概4.5%）。相比之下，海外融資成本最低。而萬科已有17%的資金來自海外融資，這個(gè)比例在今年會提升至20%。

郁亮提出，萬科未來的三大戰(zhàn)線，住宅之外，還包括消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，后兩者萬科是后來者，更需要低成本的融資渠道來建立競爭優(yōu)勢。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略

和充裕流動性相伴的，是萬科的“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”。相比“黃金年代”，房企在“白銀時(shí)代”面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)是未來土地增值分享不到，收益水平下降，而“輕資產(chǎn)”能使得企業(yè)擁有更靈活的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來應(yīng)對危機(jī)。

萬科2014年上半年的投資收益大幅增長237.8%，其中有7億元是處置長期股權(quán)得到，這部分收入主要來源于聯(lián)營合營公司實(shí)現(xiàn)的權(quán)益利潤、股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的收益、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)處置的收益等。

萬科董秘譚華杰公開表示，這類投資收益的提高并非屬于短期的會計(jì)操作，而將會隨著公司“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的進(jìn)一步推廣成為經(jīng)營常態(tài)。而作為“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的一個(gè)體現(xiàn)，目前萬科的小股操盤戰(zhàn)略已經(jīng)在全國推行，全國350多個(gè)項(xiàng)目中已經(jīng)有60余個(gè)項(xiàng)目不控股。

中信建投的研究報(bào)告稱，萬科當(dāng)前的小股操盤戰(zhàn)略類似于日本房企在本世紀(jì)初面對低迷市場時(shí)所采取的“不帶資產(chǎn)運(yùn)營”戰(zhàn)略。

回顧日本最大地產(chǎn)公司三井不動產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，“不帶資產(chǎn)運(yùn)營模式”的吸引力首先是穩(wěn)定的管理費(fèi)，其次是項(xiàng)目收益彈性為操盤方所帶來的額外獎勵，即操盤方享受的利潤比例超過其股權(quán)比重，從而能夠推動公司IRR和ROE提升。

而這些指標(biāo)都是投資人最為看重的，對萬科的公司估值會產(chǎn)生重大影響。

從萬科目前已經(jīng)實(shí)踐的小股操盤項(xiàng)目來看，基本擺脫了過去單一項(xiàng)目收益的模式，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目股權(quán)收益、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、融資渠道收費(fèi)等多元的收入，本質(zhì)上，這是公司管理、品牌、融資等綜合實(shí)力的變現(xiàn)。

“做輕資產(chǎn)的過程中，我們始終把經(jīng)營管理權(quán)握在自己手里?！庇袅翉?qiáng)調(diào)說，這個(gè)過程培養(yǎng)了自己的隊(duì)伍、能力和品牌，并且手中的資源比過去更多。

萬科2014年8月與凱雷合作，成立商業(yè)地產(chǎn)合作平臺，也是“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”下的一個(gè)運(yùn)作。該平臺將收購萬科的九個(gè)商業(yè)物業(yè)并長期持有，未來以資產(chǎn)證券化方式退出。同時(shí)，雙方設(shè)立一家商業(yè)運(yùn)營管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺公司持有的各境內(nèi)商業(yè)物業(yè)招租和運(yùn)營管理。

一位接近凱雷香港地產(chǎn)基金項(xiàng)目的人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，這與小股操盤的方向一致，萬科除了能享受不動產(chǎn)升值之外，還將享受平臺小股的經(jīng)營性收益和物業(yè)經(jīng)營管理收益。成立基金平臺，可以收取基金類別的管理性收費(fèi)，這在國外是比較常見的收入模式。

北京萬科總經(jīng)理毛大慶則在媒體見面會上表示，快速資金周轉(zhuǎn)和做商業(yè)地產(chǎn)并不矛盾，“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”要求把商業(yè)地產(chǎn)通過跟資本市場的結(jié)合的方式運(yùn)轉(zhuǎn)起來，“不占用我太多的資金，我就可以做更多的項(xiàng)目”以及“要做持有性經(jīng)營，最后萬科要培養(yǎng)一個(gè)可以自己管商業(yè)物業(yè)的團(tuán)隊(duì)”。

究竟輕到什么地步？毛大慶說，“輕的有一點(diǎn)像凱德，但是凱德是國企，住宅和商業(yè)兩個(gè)輪子可以各轉(zhuǎn)各的，萬科的這兩個(gè)輪子之間不能完全沒有關(guān)系。”他坦稱，新鴻基用了十年才得出一個(gè)住宅和商業(yè)配比的最佳模式，萬科一年多的時(shí)間內(nèi)沒辦法想得很明白。

“但是只有實(shí)踐輕資產(chǎn)，才可以踏實(shí)地做運(yùn)營，否則企業(yè)背的包袱太重?！?/p>

鼓勵基層創(chuàng)新

輕裝上陣之后，萬科的問題是如何為公司尋找新的增長點(diǎn)。

近期，郁亮頻繁帶隊(duì)前往新興互聯(lián)網(wǎng)公司，以及傳統(tǒng)行業(yè)巨頭如海爾、華為等交流學(xué)習(xí)。他對海爾張瑞敏的經(jīng)營理念極為推崇、對華為的成績大為肯定，稱最想邀請凱文·凱利到萬科講座。他的結(jié)論是，一個(gè)健康的、有正能量的企業(yè)，必然是有學(xué)習(xí)能力的企業(yè)，只有這樣才能不被迅猛發(fā)展的時(shí)代淘汰。

最近半年來，萬科在各個(gè)平臺公司上的創(chuàng)新層出不窮，一直活躍在公眾的視野中。

譬如業(yè)態(tài)上的創(chuàng)新。除了主業(yè)住宅之外，自2010年萬科正式宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)迄今，萬科已經(jīng)在52個(gè)城市中獲取了約600萬平方米的商用物業(yè)，形成四大種類的產(chǎn)品線?！拔覀儾皇侨プ隽硪粋€(gè)萬達(dá)，”毛大慶表示，“不要在腦子里固化萬達(dá)模式和萬科模式”，萬科要在城市轉(zhuǎn)型和配套升級的過程中，去做一切符合城市發(fā)展的事情，例如加入養(yǎng)老和醫(yī)療概念的、并非傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產(chǎn)。

2014年5月，北京萬科與廊坊國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)。此外，還有對藍(lán)領(lǐng)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和社區(qū)配套服務(wù)空間的關(guān)注。

在談及時(shí)下最熱的互聯(lián)網(wǎng)思維時(shí)，郁亮表態(tài)說，“萬科不會去做互聯(lián)網(wǎng)，但是要主動去擁抱互聯(lián)網(wǎng)變化，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)扁平化架構(gòu)、去金字塔和去精英化，用互聯(lián)網(wǎng)的工具、組織和方法做好自己的業(yè)務(wù)?！?/p>

近年來，傳統(tǒng)企業(yè)紛紛牽手互聯(lián)網(wǎng)公司，核心訴求都是利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)捕捉更精準(zhǔn)的信息，進(jìn)而改良自己的服務(wù)和產(chǎn)品。雖然暫時(shí)談不上顛覆，但互聯(lián)網(wǎng)也在切實(shí)改變著房地產(chǎn)行業(yè)。

今年下半年以來，萬科已經(jīng)分別在集團(tuán)層面和區(qū)域?qū)用婧桶⒗?、騰訊、百度、平安、搜房等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)展開合作。其中典型的，是基于百度的LBS系統(tǒng)，打造商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商、商戶和消費(fèi)者商用生態(tài)系統(tǒng)?！斑@是傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)入行業(yè)分水嶺之后，本能的自我更新和自我再生?！泵髴c說。

毛認(rèn)為， “今天大家蜂擁去找互聯(lián)網(wǎng)，就像大家當(dāng)年找新東方一樣。”所有人都意識到要跟大數(shù)據(jù)結(jié)合，不結(jié)合就會失去先機(jī)。但是如果問及今天的信息技術(shù)的結(jié)合，對于傳統(tǒng)行業(yè)會帶來多大的變化、什么樣的變化，“其實(shí)沒有一家說的清楚”。

“但是萬科必須在白銀時(shí)代找到新工具，來應(yīng)對外部環(huán)境和時(shí)代變化?！?/p>

推廣“合伙人”制度

“可以肯定的是，創(chuàng)新一定是在民間，創(chuàng)新一定是靠基層?！泵髴c說，鄧小平給了中國人一個(gè)政策環(huán)境，在這個(gè)環(huán)境下，30年內(nèi)涌現(xiàn)出了小崗村、海爾、聯(lián)想和萬科等優(yōu)秀的企業(yè)，而現(xiàn)在萬科的事業(yè)合伙人制度，就相當(dāng)于這個(gè)政策環(huán)境。

“我們現(xiàn)在做事業(yè)合伙人，不是一個(gè)好玩的或者追時(shí)髦的事情?！庇袅帘硎?，要用這個(gè)政策去鼓勵基層的創(chuàng)新，不讓萬科染上大企業(yè)病，這是萬科30年最大的變化。

從萬科的整體管理架構(gòu)來看，事業(yè)合伙人制度的意義在于，結(jié)合“跟投制度”的實(shí)施，實(shí)際上構(gòu)筑了萬科從短期（跟投制度）、中期（股權(quán)激勵及薪酬激勵）到長期（事業(yè)合伙人制度）的立體激勵機(jī)制。

在項(xiàng)目層面，跟投機(jī)制意味著今后所有新項(xiàng)目，原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟投，包括公司董事、監(jiān)事、高級管理人員，其他員工可自愿參與投資。

截至上半年，公司共跟投29個(gè)項(xiàng)目，18個(gè)項(xiàng)目結(jié)束募集，到位跟投資金為3.369億元，其中一些項(xiàng)目認(rèn)購率超過300%。

在公司層面，成立了事業(yè)合伙人持股計(jì)劃。首批事業(yè)合伙人已將其在經(jīng)濟(jì)利潤獎金集體賬戶中的全部權(quán)益，委托給盈安合伙公司進(jìn)行投資管理。截至2014年6月30日，盈安合伙購買的公司A股股票占公司總股份數(shù)2.06%。目前外資股東和公司事業(yè)合伙人已成萬科A的第二和第三大股東。

對于最終持有多少股份合適，郁亮在投資者問答中明確稱，“跟股票市場有關(guān)系，低迷就進(jìn)取，高揚(yáng)就保守點(diǎn)。總體目標(biāo)是持股多一點(diǎn)。”

關(guān)鍵在于，事業(yè)合伙人制度以及跟投制度僅僅是個(gè)起點(diǎn)。在房地產(chǎn)業(yè)態(tài)冗長的產(chǎn)業(yè)鏈框架中，資金方、土地方、總包、設(shè)計(jì)、營銷等都存在引入合伙人制度的空間，最終實(shí)現(xiàn)的是施工、周轉(zhuǎn)、營銷效率的提升，從而進(jìn)一步減少監(jiān)管成本、時(shí)間成本等等。

郁亮表示，萬科的事業(yè)合伙人，不是法律意義上的合伙人，而是要將公司管理層變成召集人、用股權(quán)紐帶連接管理層和員工，目的是創(chuàng)造一個(gè)自下而上的創(chuàng)新氛圍，為未來業(yè)務(wù)的開拓做出機(jī)制上的準(zhǔn)備。但是具體各項(xiàng)內(nèi)容是做什么、怎么做，萬科仍要進(jìn)一步摸索，郁亮坦陳：“現(xiàn)在遇到的唯一困難是無知，但只要我們以合伙人的心態(tài)對待它，無知也會帶來機(jī)會?！?/p>

在9月底的媒體見面會上，郁亮透露，從明年開始，萬科在全國四個(gè)地方區(qū)域的本部將不再是總部派出的管理機(jī)構(gòu)，而直接變成承擔(dān)經(jīng)營管理責(zé)任的事業(yè)部。他希望市場不要以財(cái)務(wù)數(shù)字去固化萬科，而要以生態(tài)系統(tǒng)的思維來理解公司的戰(zhàn)略。

“數(shù)字化戰(zhàn)略屬于工業(yè)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的戰(zhàn)略應(yīng)該是圖景?！庇袅两忉尩?，房地產(chǎn)行業(yè)已有8萬億元銷售額，未來想要再找一棵大樹來依靠很難，更可能出現(xiàn)的畫面是“一棵大樹，一片灌木和一片草地”。

例如，第五食堂這個(gè)業(yè)務(wù)就“不是大樹，只能是草地”。而在生態(tài)系統(tǒng)中，最好的增長是自然增長，政策在變化，溫室增長的東西經(jīng)不起風(fēng)雨考驗(yàn)。未來誰也沒有勝算，必須找到合適的方式去做。

“穩(wěn)定意味著死亡，混亂之下是生機(jī)勃勃?！庇袅琳f。