“以房養(yǎng)老”要避免誤區(qū)

隨著中國(guó)人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢(shì)加速，坊間提出不妨“以房養(yǎng)老”。保監(jiān)會(huì)2014年6月23日發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）指出，基于住房反向抵押貸款（簡(jiǎn)稱反向按揭）的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策正式在北京、上海、廣州和武漢四個(gè)城市落地。但近五個(gè)月過去了，這項(xiàng)工作進(jìn)展極為緩慢。

根據(jù)《意見》，反向按揭有諸多正面意義，“盤活老年人房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的積極探索，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金來源，提升老年人養(yǎng)老保障水平”。但各界對(duì)于反向按揭顯然并不買賬。自2004年，國(guó)內(nèi)有不少人大代表、政協(xié)委員呼吁開展基于反向按揭的“以房養(yǎng)老”，2007年后上海也試過“以房養(yǎng)老”，但都無疾而終。

這并不意外。反向按揭在中國(guó)存在不少制度性障礙，對(duì)該產(chǎn)品的需求與供給都不足。如果不能對(duì)癥下藥，僅僅靠政府一時(shí)熱心和幾個(gè)名義上鼓勵(lì)，但沒有實(shí)質(zhì)扶持政策的文件，反向按揭要在中國(guó)起飛，還十分遙遠(yuǎn)。

反向按揭的誤區(qū)

第一，政府可能認(rèn)為，反向按揭依靠金融機(jī)構(gòu)就夠，不需要進(jìn)行輿論熱身和動(dòng)員宣傳。但實(shí)際上社會(huì)各界對(duì)反向按揭的誤解很深，坊間普遍認(rèn)為政府現(xiàn)在推出“以房養(yǎng)老”和“反向按揭”，是為了減輕政府統(tǒng)籌的養(yǎng)老金負(fù)擔(dān)。加上最近傳聞?wù)y(tǒng)籌養(yǎng)老金出現(xiàn)“虧空”，導(dǎo)致公眾需求冷淡，很難推動(dòng)反向按揭。

第二，政府可能認(rèn)為，既然反向按揭是金融創(chuàng)新產(chǎn)品，政府只要給予綠燈，市場(chǎng)自然就能發(fā)動(dòng)起來。為此《意見》只有一些粗略的進(jìn)入限制性條件，既沒有為貸款人提供保險(xiǎn)兜底機(jī)制，也沒有對(duì)老年屋主如何進(jìn)行權(quán)益保障和防止上當(dāng)受騙給予專門法規(guī)保護(hù)，而這些都是市場(chǎng)很難自身調(diào)整出來的。

第三，政府可能高估了對(duì)反向按揭的需求與供給，也沒有選擇最合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。從需求角度看，中國(guó)人有家產(chǎn)傳承的傳統(tǒng)文化，尤其當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然上漲，子女普遍反對(duì)老人將房產(chǎn)拿去反向抵押，強(qiáng)烈希望家產(chǎn)傳后。這導(dǎo)致對(duì)反向按揭的潛在需求不可能太高。從供給角度看，中國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)大，利率風(fēng)險(xiǎn)、老年人房屋產(chǎn)權(quán)難以確權(quán)及70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定等制度性因素，都抑制了銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)提供反向按揭產(chǎn)品的積極性。同時(shí)，中國(guó)銀行本身傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)豐厚，沒有強(qiáng)烈動(dòng)力涉足金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

美國(guó)反向按揭的經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)的反向按揭是當(dāng)前世界范圍內(nèi)規(guī)模最大的和發(fā)展最為成熟的。美國(guó)聯(lián)邦政府從20世紀(jì)70年代就一直大力推進(jìn)反向按揭。目前，在美國(guó)最受歡迎的反向按揭就是由美國(guó)政府發(fā)起的住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭（HECM）。

1998年，美國(guó)住房和城市發(fā)展署的撥款法案使得HECM成為永久性項(xiàng)目。但20世紀(jì)90年代，美國(guó)住宅市場(chǎng)不溫不火，市場(chǎng)利率也較高，反向按揭總體上仍然不為社會(huì)公眾廣泛知曉和接受。21世紀(jì)之后，美國(guó)反向按揭貸款進(jìn)入了一個(gè)大爆炸式發(fā)展階段。2009年的HECM新發(fā)行量達(dá)到了頂峰，為11.4萬份，是2001年的14.7倍。

2007年，從第一款由美國(guó)政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（吉利美）發(fā)行的反向按揭證券開始，標(biāo)志著反向按揭二級(jí)市場(chǎng)形成，流動(dòng)性更好。2009年后，美國(guó)反向按揭市場(chǎng)出現(xiàn)了劇烈萎縮，但美國(guó)聯(lián)邦政府積極應(yīng)對(duì)樓市暴跌給反向抵押帶來的負(fù)面沖擊，沒有讓這個(gè)市場(chǎng)崩潰掉，目前已經(jīng)伴隨美國(guó)樓市復(fù)蘇而重新運(yùn)作起來。

美國(guó)反向按揭雖然發(fā)展了50年，但美國(guó)符合標(biāo)準(zhǔn)的老人仍只有2%參加了反向按揭。這充分說明，即使在美國(guó)這樣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)、金融高度創(chuàng)新的國(guó)家，發(fā)展反向按揭也十分不易。

美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的啟示

通過對(duì)美國(guó)反向按揭發(fā)展歷程進(jìn)行的考察，筆者得出以下幾點(diǎn)思考：

第一，對(duì)于反向按揭，政府定位要明確，態(tài)度要鮮明。反向按揭不是一般意義上的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，而是帶有強(qiáng)烈公益性和外部性的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。而帶有外部性的公共產(chǎn)品，市場(chǎng)供給一定是不足的，短于社會(huì)最優(yōu)供給。在這方面，政府不應(yīng)該羞羞答答，覺得是金融產(chǎn)品，就應(yīng)該讓市場(chǎng)來決定。

美國(guó)反向按揭就是聯(lián)邦政府主導(dǎo)設(shè)計(jì)和推行，沒有交給市場(chǎng)來做。如果沒有聯(lián)邦政府提供的保險(xiǎn)，美國(guó)反向按揭也是寸步難行。從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)政府如果真心想發(fā)展反向按揭，態(tài)度一定要鮮明果斷，要主動(dòng)承擔(dān)引導(dǎo)乃至主導(dǎo)的責(zé)任，從保險(xiǎn)制度和運(yùn)行機(jī)制上給市場(chǎng)充分信心。

第二，對(duì)于反向按揭這樣復(fù)雜的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，一定要有充分的輿論動(dòng)員和知識(shí)普及。畢竟大多數(shù)人的金融知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力有限，老年人尤其在這方面處于弱勢(shì)，反向按揭又涉及到住房這個(gè)基本生活品，特別需要十分慎重。

美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)是，早在1981年美國(guó)政府就專門成立國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心，專職向老年屋主進(jìn)行反向按揭產(chǎn)品知識(shí)的宣傳和教育。2001年，美國(guó)住房和城市發(fā)展署建立了一整套規(guī)范的貸款咨詢程序。這些都是反向按揭起步的必要準(zhǔn)備動(dòng)作。

第三，法規(guī)先行，公平公開，信息透明，監(jiān)管有力，才能樹立社會(huì)和市場(chǎng)對(duì)反向按揭的信心。反向按揭從本質(zhì)上來說還是一項(xiàng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，其能否獲得市場(chǎng)的認(rèn)可并進(jìn)一步推廣需要法律制度加以制約。

美國(guó)反向按揭發(fā)展的歷程，每一步都是先有法律規(guī)范，再推出相應(yīng)的產(chǎn)品或產(chǎn)品革新。如1994年《房屋凈值保護(hù)法》要求有關(guān)貸款人全面地反映貸款所需的成本費(fèi)用。當(dāng)前我國(guó)關(guān)于反向按揭的法律法規(guī)幾乎還沒有，對(duì)貸款人和老年屋主雙方的合法權(quán)益如何保障，都無從談起。這是阻礙反向按揭起步的關(guān)鍵性原因。

第四，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，避免反向按揭行業(yè)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)候，才有反向按揭的生機(jī)。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)居高不下，但波動(dòng)性逐年加大。這種市場(chǎng)環(huán)境下，供需雙方都很難有積極性參加反向按揭，所以時(shí)機(jī)選擇很重要。

第五，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，引導(dǎo)市場(chǎng)主體穩(wěn)健推進(jìn)反向按揭的發(fā)行。但這種市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，應(yīng)該更多體現(xiàn)在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)合理設(shè)置和建立“申報(bào)-公示”制度，減少行政審批，防止尋租行為。初期可以由政府主導(dǎo)或引導(dǎo)設(shè)計(jì)基本統(tǒng)一規(guī)范且簡(jiǎn)單易懂的業(yè)務(wù)模式，同時(shí)為反向按揭提供擔(dān)保，消除老年屋主的疑慮。反向按揭起步后，再考慮靈活性，讓市場(chǎng)主體根據(jù)各城市具體情況，發(fā)行各具特色的反向抵押貸款產(chǎn)品。

作者為上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)