廣州欺詐拆遷案

作為廣州城建之始所在地，北京路商業(yè)步行街是廣州最熱鬧的商業(yè)中心區(qū)。不過，與滿目繁華映襯，這條“黃金商業(yè)街”318號冷清而破敗——40多平方米的門面只辟出小小一角販賣飲料，大部分區(qū)域被圍擋圍住，里面堆滿了泥土和雜物。

這個(gè)門面是近年北京路的焦點(diǎn)。2010年7月，318號產(chǎn)權(quán)人朱科倫、朱獻(xiàn)倫、朱惠倫（下稱朱家）將廣州市城市復(fù)建有限公司（下稱復(fù)建公司）與廣州市道路擴(kuò)建工程辦公室（下稱道擴(kuò)辦）告上法庭。朱家認(rèn)為，道擴(kuò)辦以道路擴(kuò)建為名進(jìn)行拆遷，之后復(fù)建公司并未進(jìn)行公共設(shè)施復(fù)建，而是修建成經(jīng)營性的商場。朱家據(jù)此認(rèn)為被欺詐。復(fù)建公司和道擴(kuò)辦則堅(jiān)稱，是朱家誤解了“公共設(shè)施”的定義，表示只要所獲收益最終用于政府城市建設(shè)，便符合公共設(shè)施的要求。

2010年7月27日，廣州市越秀區(qū)法院作出一審判決，認(rèn)為復(fù)建公司和道擴(kuò)辦欺詐屬實(shí)，此案成為廣州首例國企、事業(yè)部門欺詐拆遷案。

但在2011年6月1日的二審中，廣州市中級法院以“建商場也是建公共設(shè)施”為由，改判朱家敗訴。目前，廣東省高級法院接受申訴后裁定，二審判決確有不當(dāng)，要求廣州中院再審。

318號的遭遇并非個(gè)案，此前多位街坊均因拆遷和復(fù)建公司、道擴(kuò)辦有過沖突。復(fù)建公司和道擴(kuò)辦均隸屬于廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（下稱廣州市建委）。成立于2003年的復(fù)建公司為國有獨(dú)資公司，負(fù)責(zé)中山三路、四路舊城改造復(fù)建工作；道擴(kuò)辦早在1977年即成立，主要負(fù)責(zé)廣州城建項(xiàng)目的征地拆遷工作。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，在廣州中山三路、四路舊城改造項(xiàng)目中，動遷工作均是以道擴(kuò)辦為主體，以公共設(shè)施復(fù)建為項(xiàng)目性質(zhì)的名義進(jìn)行拆遷，但建好的項(xiàng)目并非全為公共設(shè)施，其中包括經(jīng)營性的商場。

擴(kuò)路變?yōu)榻ㄉ虉?/h3>

中山三路、四路是廣州老牌的商業(yè)街，對它的復(fù)建改造，是廣州“建設(shè)好城市、經(jīng)營好城市”的一大舉措。在此背景下，2003年，廣州市建設(shè)投資發(fā)展有限公司出資6000萬元創(chuàng)建復(fù)建公司。2011年，復(fù)建公司被劃撥到廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（下稱城投集團(tuán)）。其最初的經(jīng)營范圍為：城市市政道路沿線復(fù)建工程的建設(shè)管理。

實(shí)際上，復(fù)建成立的主要職責(zé)就是對中山三路、四路進(jìn)行復(fù)建改造。成立之初的復(fù)建公司異常低調(diào)，但被寄予厚望。它是廣州為城市建設(shè)籌措資金的舉措之一，更重要的是，它肩負(fù)著廣州“恢復(fù)市容景觀和歷史街區(qū)風(fēng)貌”的重任。中山三路、四路復(fù)建項(xiàng)目的規(guī)劃用地面積18493平方米，復(fù)建面積72841平方米，包括北京路地塊、倉邊路地塊、萬木草堂地塊、大東門地塊，項(xiàng)目總投資估算約7億元。

上述四個(gè)地塊均在中山三路、四路的道路兩側(cè)，距離較近，構(gòu)成一個(gè)巨大的四方形。由于地塊內(nèi)商鋪林立，要想順利拆遷絕非易事。2003年8月5日，復(fù)建公司正式成立之日，廣州市建委即召集市規(guī)劃局、市國土房管局、道擴(kuò)辦等部門開會討論拆遷工作，提及“中山三路、四路復(fù)建工程，難點(diǎn)和重點(diǎn)是征地拆遷工作”。

這次會議商討出兩個(gè)拆遷方案：一是，所有征地拆遷、建設(shè)工程報(bào)建等各項(xiàng)手續(xù)都以道擴(kuò)辦的名義辦理。工程完工并結(jié)算后，才一次性移交復(fù)建公司名下經(jīng)營管理；二是，為徹底理順各種關(guān)系，拆遷等各項(xiàng)手續(xù)以復(fù)建公司名義進(jìn)行。

與會人員普遍認(rèn)為，方案一的拆遷過程會更順利，但日后會遇到資金撥付、財(cái)政審計(jì)及房產(chǎn)轉(zhuǎn)移等一系列政策問題，“較難處理”。會議確定首先采用方案二，“在方案二實(shí)施有困難及手續(xù)辦理耗時(shí)過長的情況下，才采用方案一?！?/p>

不過，九天后，2003年8月14日復(fù)建公司和道擴(kuò)辦達(dá)成合作，采取的是拆遷方案一。在拆遷經(jīng)驗(yàn)豐富的道擴(kuò)辦參與之后，復(fù)建公司的復(fù)建之路開始提速，但進(jìn)展并沒有預(yù)想中的順利。

2003年9月29日，廣州市房管局發(fā)出《廣州市房屋拆遷公告》，要求收回北京路316號-328號房屋的土地使用權(quán)，“以騰出土地興建公共設(shè)施復(fù)建房”，拆遷期限為2004年3月29日。2004年10月12日，廣州市房管局再發(fā)拆遷公告，要求北京路316號-328號于2005年9月30日前拆遷完畢。

2005年3月28日，318號業(yè)主朱家與道擴(kuò)辦簽訂拆遷協(xié)議書。朱家110.02平方米的建筑面積中，住宅65.56平方米，商業(yè)44.46平方米，按照協(xié)議，住宅作價(jià)3215元/平方米，商業(yè)作價(jià)42051元/平方米，簽訂協(xié)議的第二天，朱家領(lǐng)到了拆遷補(bǔ)償款200多萬元。

截至目前，北京路316號-328號房屋中，僅有316號和318號被拆除，320號、322號、324號、326號均得以保留。朱家的代理人甘志輝向《財(cái)經(jīng)》記者介紹，這兩家被拆是因?yàn)闃I(yè)主常年在國外居住，對拆遷的真實(shí)用途不知情，其他住戶因?yàn)橹槎苓w。

320號的經(jīng)歷證實(shí)了甘志輝的說法。2004年3月28日，320號業(yè)主陳德娟和道擴(kuò)辦簽署拆遷協(xié)議。之后陳家得知，房屋被拆并非用來擴(kuò)建馬路，于是沒有領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償，拒絕被拆。為此，復(fù)建公司一度將陳家告上法庭，后在2005年10月18日提出撤訴，陳家房屋得以保留。

直到2010年，朱家才知拆遷的“真實(shí)用途”。當(dāng)年3月29日及4月6日，復(fù)建公司在《廣州日報(bào)》上刊登“北京路復(fù)建商場”的招租廣告，廣告詞稱“搶北京路巨財(cái)！誰是霸主”，注明的地址涵蓋了318號門面。朱家表示，看到招租廣告后立刻覺得被騙了。同年5月21日，他們將復(fù)建公司和道擴(kuò)辦告上法庭。

被干預(yù)的判決

2010年7月14日，越秀區(qū)法院公開審理此案。庭上朱家申請了證人陸蘇、姚平為其作證。陸、姚二人于2004年受道擴(kuò)辦聘請，對北京路段住戶進(jìn)行動遷。兩人在一審中強(qiáng)調(diào)，他們知道門面拆遷后會被用來興建商場，但道擴(kuò)辦要求在上門動員時(shí)稱是道路擴(kuò)建，涉嫌欺詐。復(fù)建公司和道擴(kuò)辦辯稱，拆遷協(xié)議已注明被拆房屋將被用于“公共設(shè)施復(fù)建房”的建設(shè)，而商場屬于公共設(shè)施之列，并不構(gòu)成欺詐。

同年7月27日，一審判決認(rèn)為，復(fù)建公司隱瞞了興建商場的事實(shí)，由道擴(kuò)辦出面以擴(kuò)路的名義，使朱家在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂了協(xié)議，構(gòu)成欺詐。

隨后當(dāng)年10月8日，廣州市建委致函廣州中院，稱對于一審的判決“極為困惑”，強(qiáng)調(diào)“項(xiàng)目的重要性和不可逆轉(zhuǎn)性”，請法院妥善解決拆遷糾紛。緊接著，10月28日，城投集團(tuán)向廣州市中院出具《關(guān)于城建舊城改造項(xiàng)目“公共設(shè)施復(fù)建房”有關(guān)情況的報(bào)告》，其中清楚列明如果朱家勝訴可能導(dǎo)致三個(gè)后果：一是可能引起其他已簽約的住戶效仿，導(dǎo)致項(xiàng)目成本數(shù)倍增加；二是中山三路、四路復(fù)建項(xiàng)目均采取北京路拆遷模式進(jìn)行，可能導(dǎo)致其他多項(xiàng)復(fù)建工程的合法性基礎(chǔ)全無；三是可能導(dǎo)致政府的信用和形象盡失。

同年11月19日，城投集團(tuán)又給時(shí)任廣州市常務(wù)副市長蘇澤群匯報(bào)，如果復(fù)建公司的上訴得不到法院支持，“或引發(fā)眾多不穩(wěn)定因素，后果難以預(yù)測”，建議副市長協(xié)調(diào)市政法委等單位給予關(guān)注和支持。當(dāng)天，蘇澤群對報(bào)告批示稱“同意城投的意見，此事若處理不好，將會引起拆遷戶的大規(guī)模追溯行為，涉及的不僅此一個(gè)項(xiàng)目”，并建議廣州市政法委介入。

兩份報(bào)告注明的聯(lián)系人均為城投集團(tuán)原高管鐘偉明，簽發(fā)人為時(shí)任城投集團(tuán)董事長陶鎮(zhèn)廣。2014年3月13日，鐘偉明在電話中證實(shí)報(bào)告為他所寫，但他已從城投集團(tuán)離職，拒絕透露更多內(nèi)容。截至《財(cái)經(jīng)》發(fā)稿，城投集團(tuán)并未對采訪要求作回應(yīng)。

2010年10月13日，廣州中院開始二審，次年6月1日作出的判決認(rèn)為，參照建設(shè)部批準(zhǔn)實(shí)行的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，“商業(yè)用地”屬于“公共設(shè)施用地”類別中的范圍，判朱家敗訴。

朱家對判決不服。他們認(rèn)為，拆遷前的“擴(kuò)路說”與拆遷協(xié)議中的建設(shè)“公共設(shè)施復(fù)建房”，與“商業(yè)用地”不可混為一談。值得一提的是，“公共設(shè)施復(fù)建房”到底是什么意思，庭審中原告和被告均表示“不清楚”，其定義和性質(zhì)一度成為法庭辯論的焦點(diǎn)。

在法律上，并無“公共設(shè)施復(fù)建房”這一術(shù)語。原廣州東山區(qū)法院（2005年被合并為越秀區(qū)法院）曾專門發(fā)函至廣州市國土資源和房屋管理局，詢問“公共設(shè)施復(fù)建房”的定義和性質(zhì)。得到的復(fù)函稱：公共設(shè)施復(fù)建房“不是一般的商業(yè)開發(fā)，它的經(jīng)營手段及經(jīng)營目的，屬于非營利性的；作為城市基礎(chǔ)設(shè)施，是市民可以共享的，是公益項(xiàng)目”。

朱家認(rèn)為，318號門面被用來興建“北京路復(fù)建商場”，毫無疑問是營利性質(zhì)，算不上公益項(xiàng)目。

審判中代理復(fù)建公司與道擴(kuò)辦的兩位律師，以距離二審時(shí)間已久不愿談案件的法律依據(jù)和事實(shí)案件。廣東廣開律師事務(wù)所律師黃芳強(qiáng)調(diào)，“我只說一點(diǎn)，一審的判決不具有執(zhí)行性，因?yàn)?18號房是要用來作為商場的消防通道的”；廣東卓信律師事務(wù)所律師朱永勝則表示，朱家應(yīng)遵守契約精神，簽了的協(xié)議不能反悔。他強(qiáng)調(diào)，作為國企，復(fù)建公司沒有動力去騙遷。最終，他將案件歸結(jié)為“社會轉(zhuǎn)型期面臨的問題”。

2012年5月16日，朱家向廣東高院申訴。之后，廣東省高院裁定，案件“原判決認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)不足”，指令廣州中院對案件進(jìn)行再審。

復(fù)建模式

在2010年5月21日朱家將復(fù)建公司、道擴(kuò)辦告上法庭前， 5月11日復(fù)建公司即與廣百股份（002187.SZ）達(dá)成合作，后者取得“北京路復(fù)建商場”十年租賃權(quán)，年均租金約4900萬元。廣百股份曾公開稱，要將商場打造為“一站式新女性主題館”。如今的北京路復(fù)建商場是集商業(yè)、餐飲和休閑于一體的大商廈。

根據(jù)中山三路、四路城市設(shè)計(jì)總體規(guī)劃，該復(fù)建工程屬于“公共設(shè)施復(fù)建房”用地項(xiàng)目。早在復(fù)建公司成立之初，廣州方面即有明確要求，其中之一是：復(fù)建項(xiàng)目必須體現(xiàn)嶺南特色。

所謂“嶺南特色”，主要指中山路兩側(cè)的騎樓?！胺孔蛹馨肟眨认伦咝腥恕钡尿T樓是嶺南建筑的一個(gè)重要標(biāo)志，也曾是廣州街景的主格局。不過上世紀(jì)60年代后，廣州新建的商業(yè)街區(qū)已很少修建騎樓了。如何賦予這些 “舊建筑”以“新內(nèi)涵”，復(fù)興騎樓街是廣州市政府著力解決的問題。

除此之外，《南方日報(bào)》曾刊發(fā)長文對復(fù)建公司進(jìn)行介紹，稱其不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)商，不以營利為目的，旨在“為廣州摸索一種全新的舊城復(fù)興模式”。

復(fù)建公司在中山三路、四路復(fù)建項(xiàng)目過程中，同時(shí)涉足公益項(xiàng)目與經(jīng)營性項(xiàng)目。截至目前，公益項(xiàng)目包括拓寬中山路、修繕萬木草堂、對大東門綠化休閑廣場覆綠等，復(fù)建公司曾稱為此投入2000多萬元；經(jīng)營性項(xiàng)目則至少包括北京路復(fù)建商場、倉邊路復(fù)建綜合樓、萬木草堂復(fù)建商場——除大東門地塊外，這涵蓋了中山三路、四路的三個(gè)地塊。這些經(jīng)營性項(xiàng)目以出租的方式獲得收益，僅在2012年，復(fù)建公司的租金收入就達(dá)到7155萬元。

這種舊城改造模式，由道擴(kuò)辦以政府之名出面動遷，以擴(kuò)路之名完成拆遷，接著由復(fù)建公司略對道路拓寬或?qū)v史文物修繕后，再像房地產(chǎn)公司一樣進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。

實(shí)際上，2011年頒布實(shí)施的《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》強(qiáng)調(diào)了房屋征收須出于公共利益的需要。同時(shí)，征收過程與補(bǔ)償方案需要通過公示、聽證、討論、反饋等公眾參與程序，確保有效監(jiān)督。

然而在實(shí)際操作中，政府及拆遷者將公共利益的概念嫁接于商業(yè)項(xiàng)目的情況并不鮮見，這就涉及到怎樣劃分公共利益和商業(yè)利益。

隨著復(fù)建公司于2009年將“房地產(chǎn)開發(fā)”增至經(jīng)營范圍后，已經(jīng)將觸角伸向了中山路之外的區(qū)域。2009年，復(fù)建公司以底價(jià)11.5349億元一口氣拿下廣州金沙洲五宗地塊，折合樓面地價(jià)3034元/平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)金融以及辦公。作為條件，復(fù)建公司需無償投資建設(shè)金沙洲五個(gè)公交站場。

“復(fù)建公司自稱不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)商，其實(shí)沒有不同，要說不同反倒是拿地和拆遷更順利一些。這顯然和廣州市政府設(shè)立復(fù)建公司的初衷相背離?！币晃皇煜?fù)建模式的人士稱。