從物權(quán)法角度看不動產(chǎn)登記

孫憲忠

從法學(xué)的角度來看，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)法律事實這個問題的另一個側(cè)面。

許多人都知道，不動產(chǎn)登記制度是民法方面的制度，是跟物權(quán)相關(guān)聯(lián)的制度。那么不動產(chǎn)登記跟物權(quán)到底是什么關(guān)系，到底有哪些關(guān)系？從物權(quán)法的角度來說，不動產(chǎn)登記到底要登記些什么呢？

一體兩面的不動產(chǎn)登記法與物權(quán)法

首先，我們看看物權(quán)法跟不動產(chǎn)登記法之間的差別，也就是物權(quán)法上的登記和不動產(chǎn)登記條例之間的差別。事實上從法學(xué)的角度來看，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)法律事實這個問題的另一個側(cè)面，簡單地講就是這樣的道理。

現(xiàn)在大家都看到，國務(wù)院發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》上寫得很清楚，就是說登記條例編制的法律根據(jù)是《中華人民共和國物權(quán)法》。物權(quán)法又是怎么看待不動產(chǎn)登記的呢？可以看一下物權(quán)法第二章第九條的第一句話：“物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅，依據(jù)法律行為所發(fā)生的物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅都要進(jìn)行登記，不登記則不生效?！?/p>

這個話的意思是什么？就是比如說張三要把他的房屋賣給李四，房屋的所有權(quán)要轉(zhuǎn)移到李四的手里。房屋是具體可以看到的，可是所有權(quán)是看不到的。但恰恰從法律的角度來看，我們買的就是所有權(quán)。所以從法律人看問題跟現(xiàn)實人看問題最大的不同，法律人就是要追根到底認(rèn)識到房屋上的權(quán)力到底是什么，而剛才在這里講到，張三也要把房屋所有權(quán)交付給李四，這就是法律上最為重大的一個事情。要移轉(zhuǎn)所有權(quán)，那怎樣才能夠?qū)崿F(xiàn)所有權(quán)的公平、有效的轉(zhuǎn)移？我們老祖宗從漢朝的時候就把這個問題解決了——通過移轉(zhuǎn)地契或者是房契，到現(xiàn)在地契房契發(fā)展轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)登記制度，其實脈絡(luò)是一樣的。

這個問題看起來簡單，其實意義重大。因為房子是誰的，將來誰就有權(quán)力承擔(dān)更多的后果，享受更多的利益。尤其是在當(dāng)今房價變化波動比較大的時候，確定房子是誰的，這很重要。不過這個時候大家會看到一個結(jié)論，就是法院看這個登記是看什么？是看是不是已經(jīng)登記了以后的這個事實狀態(tài)。已經(jīng)登記了就發(fā)生一個權(quán)力的認(rèn)可，沒有登記就不認(rèn)可你這個權(quán)力。

不動產(chǎn)，從物權(quán)法上的登記來看，是一個法律事實的狀態(tài)。但在登記簿上，也就是從不動產(chǎn)登記法這個角度來講，則是從登記的受理到記載、管理這樣的一個過程。也就是說，從不動產(chǎn)登記法的角度來講，登記是一個流程、一個過程，或者說是一個程序。指的是“由誰來提出登記的申請，由誰來受理這個申請，由誰來納入這個登記，用什么方法登記，用什么語言來登記，然后登記不當(dāng)有什么法律上的責(zé)任”這樣一個登記的程序。是兩個不同的問題，但這兩個問題恰恰是一張紙的兩個面，是密切聯(lián)系不能分割的。

登記簿上記什么？

從物權(quán)法的角度看，哪些權(quán)利可以納入登記呢？許多人認(rèn)為，登記就是記載物權(quán)，這話總體上來講是對的，但從細(xì)節(jié)上來看，也還有一些需要補(bǔ)充的。

從登記簿的登記情況看，首先我們要證明不動產(chǎn)的物權(quán)的現(xiàn)實存在，登記簿至少有這么三個部分。第一個部分是要表示不動產(chǎn)的自然狀況。你的土地到底是一個什么地？比如是耕作地還是建筑地。從法律上講，耕地和建筑地法律性質(zhì)就不一樣。如果是耕作地，那你這個地方到底是旱地還是水田，是不是菜園，是不是果園，這個大致上也要登記一下。如果是一個工業(yè)用地的話，到底是礦藏，還是工廠，大體上也都要登記一下。然后還要記載他的面積。按照托倫斯登記制的方法，你得知道這個東西在什么地方，土地在哪里，上面要有編碼，編號和法律上有一個連接。比如你這個房子，你在湖南省長沙市什么區(qū)什么路，最好就給你通過編碼編號等記載下來。這是登記簿上的第一個部分。

第二個部分登記的是所有權(quán)，或者基礎(chǔ)性的權(quán)利。為什么要用這個概念呢？大家知道所有權(quán)是一個基礎(chǔ)性的權(quán)利。民法上，我們所說的權(quán)利、物權(quán)，都是設(shè)置在所有權(quán)基礎(chǔ)之上的，土地所有權(quán)上有建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)上面，還可以設(shè)置其他的建設(shè)用地使用權(quán)，還可以設(shè)置抵押權(quán)，物權(quán)法136條就是這樣規(guī)定的。在你這個地的所有權(quán)上面，他會設(shè)建設(shè)用地使用權(quán)。但是一棟30層的樓，可能中間會有四五個所有權(quán)人，他就需要有這么一個權(quán)利的結(jié)構(gòu)。這個情況就叫做權(quán)利的枝行結(jié)構(gòu)：像樹枝一樣清晰的東西。

另外，不動產(chǎn)登記簿所記載的第三個部分，就是要設(shè)置權(quán)利的負(fù)擔(dān)，或者權(quán)利的限制，我們擁有這個權(quán)利，這個權(quán)利應(yīng)該有什么限制，包括當(dāng)時民法上的限制，包括工法上的限制，都要設(shè)置在里面。民法上的限制，我們現(xiàn)在的物權(quán)法規(guī)定異議抗辯、預(yù)告登記，都是法律上的限制條款。

異議抗辯在物權(quán)法十九條有這個規(guī)定：在確認(rèn)一個人有沒有房地產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)利的時候，我們看不動產(chǎn)登記簿。可是如果這個房子登記有了錯誤怎么辦？比如本來是張三的權(quán)利，上面寫的李四，或者本來是張三跟他老婆的權(quán)利，是夫妻共有的財產(chǎn)，結(jié)果你只是寫上了張三一個人?，F(xiàn)在張三要把這個房子處理了，那他老婆的權(quán)利就受到損害了。他老婆這個時候發(fā)現(xiàn)了，她就可以向我們登記機(jī)關(guān)提出一個異議抗辯性質(zhì)的登記暫時把這個權(quán)利提出一個反對意見，把這個意見先登記下來，讓張三不能隨意地去處置這個財產(chǎn)。就是這樣的一個做法，這就是對權(quán)利的限制。

所以一個完善的不動產(chǎn)登記簿應(yīng)該有這三個部分。這三個部分里面，能夠納入登記的，大家一看就明白了，除了物權(quán)之外，還可能會有其他的。跟物權(quán)有關(guān)的權(quán)利，或者一些法律關(guān)系也是可以都納入登記的，不是說只有物權(quán)才能納入登記。

另外登記簿上的記載，也并非所有的物權(quán)都要納入登記。比如在世界上所有的國家都認(rèn)為，絕對的公共場所是不必要納入登記的。像羅馬法時候就確認(rèn)，像公有的海洋海域就不必要納入登記。海邊的浴場，那個時候法律就認(rèn)為這是大家都可以用的。比如山東有一塊浴場，我湖南人到那里可不可以去游泳？當(dāng)?shù)氐恼刹豢梢哉f，這個浴場只能是我們山東人用，湖南人不能用？可不可以排斥呢？從羅馬法制規(guī)定就不許可。羅馬法認(rèn)為這個是絕對的公用物。名義上可以政府管理，但是政府不能排斥老百姓用，湖南人能去，我北京人也可以去，這是絕對的公用物。公有財產(chǎn)之中的，除了這種絕對的公用物之外，還有公有私物、公法法人公有財產(chǎn)和公法法人私有財產(chǎn)。

登記與權(quán)利生效的關(guān)系

第三個問題，不動產(chǎn)登記跟物權(quán)公示的效果之間關(guān)系的問題，這個概念可能大家不太熟。比如剛才所舉例子中提到，張三把房子賣給李四，中間要有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，通過國家的背書，使他實行權(quán)利順利的轉(zhuǎn)移，這叫做公示。權(quán)利是抽象的，通過這個方法把它公開地展示出來。

所有的物權(quán)發(fā)生的這種變動，都需要集中公示。但是公示到底給物權(quán)變動帶來了什么樣的效果？依照我們的法律規(guī)定，其實并非只有物權(quán)法的第九條有相關(guān)規(guī)定，而是共計有三種不同類型的情況。

第一種情況，如物權(quán)法第九條規(guī)定的情形，也就是所謂“不登記不生效”的類型。一個權(quán)利的變動必須要進(jìn)行登記，要是不登記這個權(quán)利的變動是不生效的。比如說設(shè)置的抵押權(quán)，就是要看是否完成了登記，登記完成了就生效，登記沒完成就不生效，這是第一種情況。類似的像這種交易性的權(quán)利都是這個規(guī)則。涉及市場交易的權(quán)利，都要實行不登記不生效的規(guī)則。

第二種類型就是不登記也能生效的這種規(guī)則。不登記也能生效，但是要發(fā)生交易，還必須再登記這樣的情況。

不登記也能生效的情形，最典型的情形，就是我們的農(nóng)村農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定的情形。物權(quán)法第二十七條規(guī)定，這種權(quán)利的承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定，要開村民大會，要在村民大會決議的基礎(chǔ)上來定承包合同。承包合同訂立了，承包經(jīng)營權(quán)就生效了，這種情況就沒有辦理登記，但是需要開村民大會。按照十八屆三中全會的決議，農(nóng)村的權(quán)利還要進(jìn)入市場，類似于土地承包經(jīng)營權(quán)，宅基地權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等等要進(jìn)入市場的話，首先要辦理登記。辦理登記以后才能市場化，不辦理登記之前不能市場化，這是我們以后要掌握的一個規(guī)則。

第三種類型是登記機(jī)關(guān)只能被動地接受，依據(jù)法院的判決等所發(fā)生的物權(quán)的變動來進(jìn)行登記的情況。比如我們依據(jù)法院判決，張三和李四是兩口子，張三和李四共同擁有這個房產(chǎn)，他們原來登記上寫的是張三李四是共有人。結(jié)果張三和李四兩口子離婚了，離婚以后法院判決，說這個房子哪一部分是歸張三，哪一部分是歸李四。類似于這樣的情況，如果說要納入登記的話，登記機(jī)關(guān)是沒有權(quán)力置疑、也沒有權(quán)力審查的，只能是被動地給他做登記就行了。因為他的權(quán)利變動，不是以我們登記的時候生效的，而是法院判決書生效的時候生效的，它不是當(dāng)事人決定的，是法院決定的。與之類似的還有征地等種種情況。