淺論房產(chǎn)檔案管理的重要性

[摘要]近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了較快的發(fā)展，房產(chǎn)檔案的數(shù)量越來越大、利用頻率不斷增長，對房產(chǎn)檔案管理的要求也越來越高。面對這種形勢，我們要充分認(rèn)識到房產(chǎn)檔案的重要性，加強對房產(chǎn)檔案的管理，讓房產(chǎn)檔案更好地為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)檔案；重要性；房地產(chǎn)

[中圖分類號]F274[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）12-0124-02

1前言

房產(chǎn)檔案是房產(chǎn)管理部門在房屋權(quán)屬管理中形成的歷史數(shù)據(jù)和記錄，是發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要依據(jù)。隨著房地產(chǎn)發(fā)展速度加快、規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)交易類型也日趨復(fù)雜化，這個過程中形成了大量的房產(chǎn)檔案資料，包括房產(chǎn)位置、房屋權(quán)屬、房屋狀況以及房屋建設(shè)年代等，這些紛繁蕪雜的檔案資料給檔案管理帶來了巨大的壓力和挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的房產(chǎn)檔案管理方法已經(jīng)滯后于時代發(fā)展的需要，科學(xué)化、規(guī)范化、信息化成為房產(chǎn)檔案管理的主潮流，在這種情形下，重新審視房產(chǎn)檔案的重要性，對于全社會提高對房產(chǎn)檔案管理的認(rèn)識，提高檔案管理的有效性和規(guī)范性具有重要意義。

2房產(chǎn)檔案管理的重要性

21房產(chǎn)檔案管理為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理提供幫助

產(chǎn)權(quán)信息是房產(chǎn)檔案信息中的重要部分，也是房產(chǎn)依法獲得、交易或者滅失的有效法律依據(jù)。目前，隨著房產(chǎn)交易類型的多樣化以及歷史遺留問題，很多房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生了很大的變化，尤其是業(yè)主對房屋進(jìn)行改建、拆除等行為的發(fā)生，使得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系出現(xiàn)了變更，有的原來是一本產(chǎn)權(quán)證，由于各種原因變成多本產(chǎn)權(quán)證。有的原來是多本產(chǎn)權(quán)證，后來歸為一本產(chǎn)權(quán)證。另外，隨著國家房產(chǎn)調(diào)控政策的變化，業(yè)主頻繁地對房產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行變更，這些都帶來了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的頻繁變化。房屋變更登記的主要依據(jù)就是權(quán)屬檔案，這是房產(chǎn)的第一手信息，也是最原始、最準(zhǔn)確的信息，變更登記必須在原來房產(chǎn)信息的基礎(chǔ)進(jìn)行審查、核對、制圖、登記等，如果沒有檔案產(chǎn)權(quán)信息做依據(jù)，就要重新花費巨大精力來對房產(chǎn)信息進(jìn)行調(diào)查和審查，不僅降低工作效率，也會出現(xiàn)一些虛假的詐騙行為。

22房產(chǎn)檔案是國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要依據(jù)

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，一直承擔(dān)著拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)的投資已經(jīng)占到全國固定資產(chǎn)投資的15%左右，與20多個產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系，共涉及上下游50多個行業(yè)。一直以來，國家在大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也在警惕房地產(chǎn)行業(yè)存在的風(fēng)險問題。最近幾年，房價增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入增長速度，房價增長過快，房地產(chǎn)泡沫在一定程度上廣泛存在。為此，國家陸續(xù)出臺了諸多調(diào)控措施，來擠壓泡沫、降低房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險，營造一個理性的、健康的房地產(chǎn)市場。政策的具體實施需要有大量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)作為依據(jù)，而房產(chǎn)檔案中記錄了大量的房屋原始信息，不僅包括房產(chǎn)權(quán)屬信息，也包括房屋交易價格、房屋面積、房屋抵押狀況、房屋租賃情況，這些信息都是原始的、真實的信息，對這些信息進(jìn)行整理、加工和分析，就能從整體上掌握區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，例如，對房地產(chǎn)開發(fā)中的自有資本和貸款數(shù)額進(jìn)行分析，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金結(jié)構(gòu)是否處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)；對房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房交易額進(jìn)行分析，可以看出目前房地產(chǎn)市場整體利潤率是否合理；對房產(chǎn)價格增長幅度與當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鲩L幅度進(jìn)行分析，計算出房價收入比，從中可以分析出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在多大泡沫。總之，通過對房產(chǎn)檔案信息的分析，可以對房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確的判斷，有利于政府職能部門有針對性地制定相關(guān)政策。

23房產(chǎn)檔案是司法鑒定的有力依據(jù)

隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展日益繁榮，與房產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為日益增多，房屋交易、繼承、贈予等行為日益頻繁，這是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的正?，F(xiàn)象，但其中也存在一些不規(guī)范的現(xiàn)象，部分業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證向銀行私自抵押，騙取錢財。有的房產(chǎn)中介或者個人利用代辦產(chǎn)權(quán)的機會將房產(chǎn)歸為個人名下。有的房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)操作，為了解決資金瓶頸，將已經(jīng)出售的房屋再向銀行進(jìn)行抵押。司法機關(guān)在處理這些問題時，需要對房產(chǎn)進(jìn)行查封或者評估等，查封是法院為了防止日后關(guān)于房產(chǎn)的判決不能有效執(zhí)行所采取的財產(chǎn)保全措施，這就需要查閱房產(chǎn)檔案資料予以確定，房產(chǎn)檔案管理部門積極配合司法機關(guān)的工作，為其提供原始的、真實的房產(chǎn)檔案信息。在收到法院協(xié)助執(zhí)行通知后，也要及時對該房產(chǎn)信息進(jìn)行封存，最大限度的保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。另外，房地產(chǎn)抵押行為也日益頻繁，其中糾紛問題也越來越多，糾紛主要圍繞著房產(chǎn)的面積、價格以及權(quán)屬等，為了避免當(dāng)事人將已經(jīng)被查封或者交易的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，在進(jìn)行抵押登記前必須認(rèn)真核實房產(chǎn)檔案信息，根據(jù)有效信息確認(rèn)房產(chǎn)權(quán)屬以及對房產(chǎn)價格進(jìn)行評估認(rèn)定。在房產(chǎn)抵押行為未終止時，房產(chǎn)檔案部門也要負(fù)起責(zé)任，不能出具任何產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的證明，保護(hù)抵押權(quán)人的利益。

24房產(chǎn)檔案是城市建設(shè)發(fā)展的有力保障

城鎮(zhèn)化是轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施。目前中國城鎮(zhèn)化比率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，城市建設(shè)與發(fā)展是未來中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要途徑，城市建設(shè)是個復(fù)雜的系統(tǒng)問題，涉及方方面面，與土地、環(huán)保、消防、房產(chǎn)、交通、水電等都密切相關(guān)，因此，城市建設(shè)的前提是做好城市規(guī)劃和布局。其中住房規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要組成部分，住房規(guī)劃要合理就要對區(qū)域內(nèi)房屋建設(shè)情況有個清晰的了解，例如，房屋總面積多少，房屋總數(shù)量多少，房屋平均價值多少等，這些資料的獲取都需要查閱房產(chǎn)檔案。另外，城市化建設(shè)過程中大多需要舊城改造，對舊城改造可以改變老城市基礎(chǔ)設(shè)施落后、規(guī)劃不合理、土地利用效率低下等諸多問題，對舊城改造就需要對一些舊房、危房進(jìn)行先期維護(hù)或重建，這就需要對區(qū)域內(nèi)所有房屋進(jìn)行調(diào)查和鑒定，這就需要大量的房產(chǎn)信息，例如，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、面積、權(quán)屬等信息，房產(chǎn)檔案部門可以提供真實的相關(guān)信息。拆遷問題也是城市建設(shè)中一個重要話題，尤其是最近幾年，關(guān)于房產(chǎn)拆遷引發(fā)的沖突愈演愈烈，拆遷問題處理不好就會對房產(chǎn)所有人權(quán)益帶來損害，甚至?xí)ぐl(fā)社會矛盾，引發(fā)群體性事件，為了保證房屋拆遷工作的有序、規(guī)范地進(jìn)行，就要對拆遷房屋相關(guān)信息非常熟悉，被拆遷房屋權(quán)屬問題、是否抵押、是否屬于違章建筑、是否被查封等。只有信息準(zhǔn)確無誤，才能最大限度地減少拆遷過程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛，拆遷部門要到房產(chǎn)檔案管理部門調(diào)閱相關(guān)資料，才能獲得準(zhǔn)確的真實資料。

25房產(chǎn)檔案為房產(chǎn)交易提供服務(wù)

依照我國現(xiàn)行的法律和法規(guī)，房地產(chǎn)歸屬的合法而有效力的證據(jù)是房地產(chǎn)證書和房地產(chǎn)檔案。隨著二手房交易量的增多，房地產(chǎn)的主人可以利用房地產(chǎn)的檔案證明自身對房地產(chǎn)擁有合法的擁有、使用和支配的權(quán)力。正常情況下，為防止不必要的風(fēng)險，買房人可以根據(jù)房屋權(quán)屬證書進(jìn)行交易，但如果出現(xiàn)房屋所有人的房產(chǎn)被司法機關(guān)查封、房屋因拆遷被凍結(jié)、不法分子涂改或偽造房產(chǎn)權(quán)屬證書從事欺詐活動等情況，買房人僅僅依據(jù)賣方所持的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行交易，就要承擔(dān)一定的風(fēng)險。因此，買房人可到檔案管理部門查詢檔案原始記錄，了解房屋權(quán)屬狀況，核實權(quán)屬證書的真?zhèn)?，根?jù)檔案管理部門提供的房屋原始記錄，核對無誤后再進(jìn)行買賣交易。

3結(jié)論

綜上所述，隨著城市的建設(shè)的發(fā)展，房產(chǎn)檔案的重要性日益凸顯。作為房產(chǎn)檔案管理部門要充分認(rèn)識到房產(chǎn)檔案管理的重要性，在實際工作中不斷探索和開發(fā)檔案信息資源，探索檔案管理的手段和方法，切實提高房產(chǎn)檔案管理水平，滿足社會各界對房產(chǎn)檔案的需要。

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[作者簡介]宋麗梅（1975—），女，山東萊陽人，科長，職館員。研究方向：檔案類。