賈蕾

【摘要】隨著城市軌道交通的迅猛發(fā)展，地鐵線路不斷增加，不得不面對地鐵停車場的土地資源利用問題，地鐵停車場上蓋平臺綜合開發(fā)模式在國內(nèi)逐步推廣，但處于起步階段。本文從上蓋平臺綜合開發(fā)施工過程中遇到的問題進(jìn)行梳理和總結(jié)，希望在其他地鐵停車場上蓋綜合開發(fā)前期規(guī)劃和設(shè)計階段予以參考。

【關(guān)鍵詞】地鐵停車場；上蓋平臺；綜合開發(fā)

隨著城市地鐵的快速發(fā)展，城市地鐵的土地集約化問題日益突出，尤其是地鐵停車場面積過大，以吳中路地鐵停車場為例，東西方向長800多米、南北方向300米，巨大的停車場基地對城市空間分隔作用愈加明顯，造成土地極大浪費。在此情形下，通過對地鐵停車場進(jìn)行綜合開發(fā)，既能解決城市土地資源日益緊缺問題，又能帶動周邊地區(qū)發(fā)展，將成為城市發(fā)展的必然趨勢。

借鑒港鐵在港鐵康城站及將軍澳地鐵停車場上蓋綜合物業(yè)開發(fā)項目的經(jīng)驗，通過統(tǒng)一規(guī)劃、同步設(shè)計、同步開發(fā)，在地鐵停車場上建設(shè)上蓋平臺，并且在平臺上建設(shè)住宅、酒店、商場、寫字樓以及公用配套設(shè)施的綜合開發(fā)模式。既能滿足平臺下地鐵停車場的正常運營，又能對平臺上部空間加以利用。通過與地鐵的無縫連接，提升土地利用效率和土地價值。

而在國內(nèi)地鐵停車場綜合開發(fā)模式還處于摸索階段。在建設(shè)過程中存在一定的問題需要解決。由于項目規(guī)模大、周期長、影響相關(guān)因素眾多，本文僅從施工技術(shù)方面將遇到的問題進(jìn)行梳理和總結(jié)。

一、地鐵停車場及上蓋開發(fā)方案的矛盾

在地鐵停車場和上蓋開發(fā)方案進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃和同時設(shè)計統(tǒng)一建設(shè)，但是由于地鐵建設(shè)期較長，停車場投入使用時，經(jīng)濟(jì)環(huán)境已發(fā)生變化較大，上蓋開發(fā)方案已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)時的市場競爭。重新調(diào)整的定位方案已經(jīng)與現(xiàn)有車場上蓋平臺有了較大的矛盾。

二、地鐵停車場紅線與停車場上蓋綜合開發(fā)用地紅線的矛盾

1.部分區(qū)域地鐵停車場的用地紅線在上蓋綜合開發(fā)用地紅線以內(nèi)。在前期地鐵建設(shè)時很多市政配套管線緊貼地鐵停車場紅線施工，而在上蓋綜合開發(fā)時這些市政管線已經(jīng)進(jìn)入到紅線以內(nèi)。這些市政配套一般非常重要，搬遷成本巨大、影響范圍廣，增加了對上蓋開發(fā)的限制條件。

2.上蓋開發(fā)一部分物業(yè)在平臺上開發(fā)，一部分在地面與停車場相鄰開發(fā)。地面部分與停車場之間的界限沒有約定，在地鐵停車場建設(shè)施工沒有準(zhǔn)確按照圖紙施工，一些停車場管線敷設(shè)占用了較多的可用于商業(yè)開發(fā)的空間，且這些管線的安全重要性高，搬遷成本、周期和風(fēng)險不可控，無法搬遷至合適位置。增加了對上蓋開發(fā)的限制條件。

三、平臺結(jié)構(gòu)荷載與新上蓋開發(fā)方案的矛盾

方案調(diào)整后有多處平臺、樁基荷載不夠，需要進(jìn)行加固改造。改造區(qū)域需要深入平臺下停車場日常運營區(qū)域，該區(qū)域根據(jù)重要程度分為無人區(qū)（地鐵行駛區(qū)域）和公共區(qū)域（工作人員日常通行和活動使用的區(qū)域）。經(jīng)過論證，無人區(qū)是地鐵運營的重要區(qū)域，為確保運營安全，無人區(qū)的結(jié)構(gòu)加固施工均不具備可行性；公共區(qū)域視改造方案和范圍情況，在采取措施后不影響通行和運營的情況下，具備一定的改造可行性。上述情況都增加了對上蓋開發(fā)的限制條件。

四、地鐵停車場與上蓋平臺綜合開發(fā)內(nèi)部紅線的矛盾

1.地鐵停車場管線與商業(yè)開發(fā)之間的矛盾

停車場建設(shè)好投入運營時有很多管線敷設(shè)在地下，按照系統(tǒng)劃分有：觸網(wǎng)高壓電纜、低壓電纜、信號光纜電纜、FAS光纜電纜、通訊光纜電纜、安防監(jiān)控光纜電纜、給排水管道等。無論是因為結(jié)構(gòu)加固地下開挖（如圖1、圖2），還是停車場與商業(yè)開發(fā)臨界處需要確保退界搬遷（如圖3、圖4），都要考慮所需搬遷管線的性質(zhì)和重要程度，已確定結(jié)構(gòu)加固和退界搬遷的方案是否可行。一般的原則是，停車場與地鐵運營直接相關(guān)的管線，如觸網(wǎng)高壓電纜、低壓電纜、信號光纜電纜，不能搬遷；在采取措施情況下不影響運營的其他電纜光纜及給排水管道在確保安全、風(fēng)險可控的前提下具備搬遷可行性。

另外，停車場投入運營時從市政道路進(jìn)入車場的市政光纜電纜、給排水管道等，敷設(shè)路線經(jīng)過上蓋綜合開發(fā)區(qū)域。該類管線一般由市政配套單位負(fù)責(zé)實施，如果沒有經(jīng)過停車場和上蓋平臺綜合開發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃和管理，也會對上蓋平臺開發(fā)施工時產(chǎn)生影響。

所以，從地下空間上考慮應(yīng)在地鐵停車場建設(shè)時應(yīng)考慮與上蓋綜合開發(fā)的地下邊界，互相提供可利用的空間。

2.地鐵停車場設(shè)備用房建設(shè)在了上蓋綜合開發(fā)的區(qū)域

地鐵停車場除了列檢庫、檢修庫、洗車庫、鏇輪庫等主要車間庫房建在大平臺下區(qū)域，還有一些空壓機房、蓄電池間等庫房建在了大平臺的外部（該區(qū)域?qū)儆谏仙w綜合開發(fā)區(qū)域），需要對這些庫房進(jìn)行搬遷，才能確保綜合開發(fā)的土地利用效率。

所以，從地上空間上考慮應(yīng)在地鐵停車場建設(shè)時應(yīng)考慮與上蓋綜合開發(fā)的地上邊界，互相提供可利用的空間。

五、地鐵停車場和上蓋平臺交通路線和出入口的矛盾

經(jīng)過上蓋平臺開發(fā)方案的調(diào)整，平臺上部交通動線發(fā)生較大變化，原有的出入口已經(jīng)不能滿足開發(fā)需要，需要重新改造上下平臺坡道和整個地塊的出入口。另外，上蓋平臺結(jié)構(gòu)的預(yù)留出入通道明顯不足，后期增加的難度非常大，使得有些方案不得不放棄。

所以，應(yīng)在規(guī)劃初期就考慮盡可能多的增加引入上蓋平臺的道路出入口，便于上蓋平臺綜合開發(fā)使用，以不至于使上蓋平臺成為孤島。

六、地鐵停車場和上蓋平臺綜合開發(fā)雨污水排放問題

雨污水排放需要坡度，而巨大的停車場和平臺建設(shè)時勢必影響該區(qū)域的市政雨污水管網(wǎng)系統(tǒng)，而對于上蓋平臺巨大的面積來說雨污水排放更是確保上蓋物業(yè)使用的最根本問題。如果可以在停車場基礎(chǔ)施工時結(jié)合市政管網(wǎng)系統(tǒng)，更多的預(yù)埋通往停車場外部的雨污水管線接口，將對上蓋綜合開發(fā)物業(yè)的排水提供非常便利的條件。

另外，地鐵停車場平臺上雨水系統(tǒng)和上蓋平臺綜合開發(fā)的雨水系統(tǒng)必須進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計，充分考慮開發(fā)過程中和運營期間的檢修和維護(hù)。例如，明確哪些區(qū)域的雨水系統(tǒng)可以共用，哪些區(qū)域的雨水系統(tǒng)需要獨立設(shè)置，對于開發(fā)運營期間仍需使用的雨水系統(tǒng)必須在施工過程中要加以保護(hù)。

七、地鐵停車場與上蓋平臺綜合開發(fā)之間的其他問題

1.地鐵停車場軌道密集區(qū)域無法建設(shè)結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)，導(dǎo)致部分平臺區(qū)域無法封閉，在上蓋綜合開發(fā)施工期和使用期存在一定的安全隱患，完全封閉和改造技術(shù)難度非常大，不具備可行性。

2.地鐵停車場如試車線和牽出線的一部分未在地鐵停車場建設(shè)期間加蓋平臺，也使得在上蓋綜合開發(fā)施工期和使用期存在一定的安全隱患。后期很難完全封閉和改造，完全封閉和改造技術(shù)難度非常大，不具備可行性。

3.地鐵停車場平臺下及平臺上動線和出入口的變化，以及地鐵停車場與上蓋平臺綜合開發(fā)界限的重新確定，必要時還需要調(diào)整停車場圍墻以及安防監(jiān)控報警系統(tǒng)。相應(yīng)的還將調(diào)整地鐵停車場門衛(wèi)保安的布置。

結(jié)語：上海市在大力推廣地鐵停車場上蓋平臺的綜合開發(fā)模式，除了已建的吳中路停車場上蓋、金橋停車場上蓋外，其他后續(xù)建設(shè)的幾個停車場都將推廣這種綜合開發(fā)模式。本文在地鐵停車場上蓋綜合開發(fā)改造的過程中遇到的上述實際問題，在改造過程中花費了巨大的人力、物力和成本，且為不影響地鐵停車場的運營需要相當(dāng)長的時間才完成這些工作，對于將對整體綜合開發(fā)造成很大的損失。希望為后續(xù)此類項目的規(guī)劃、設(shè)計和開發(fā)時提供參考，避免出現(xiàn)同樣問題。