湖南開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地的路徑探索

舒泳飛

隨著我國人多地少的基本國情和快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人地矛盾加劇，城市用地集約利用逐漸成為土地管理工作和土地利用研究的重要內(nèi)容。作為城鎮(zhèn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，開發(fā)區(qū)必須以土地節(jié)約集約利用為出發(fā)點(diǎn)，通過進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級來推進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

近年來，湖南省積極貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，切實(shí)加強(qiáng)開發(fā)區(qū)用地管理，促進(jìn)開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地。從2012年湖南省國土資源廳對全省78個(gè)省級以上開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地情況的評價(jià)結(jié)果看，湖南省開發(fā)區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)基本合理，土地開發(fā)利用效果良好，各開發(fā)區(qū)在發(fā)展過程中探索形成了一系列節(jié)約集約用地經(jīng)驗(yàn)。

嚴(yán)格企業(yè)準(zhǔn)入

為提高園區(qū)土地利用效率，湖南省開發(fā)園區(qū)紛紛制定了相應(yīng)的企業(yè)入園標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行企業(yè)入園前期管理政策。即根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保要求、工業(yè)項(xiàng)目相關(guān)控制指標(biāo)和省市的有關(guān)規(guī)定，量體裁衣制定了適合土地實(shí)際情況的園區(qū)用地有關(guān)政策。對申請入園的項(xiàng)目類型及公司注冊資本進(jìn)行資格審查，由國土、規(guī)劃、工業(yè)園區(qū)管委會等單位進(jìn)行聯(lián)合審查，管委會具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)。積極引進(jìn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保要求，符合“兩型社會”建設(shè)要求，并與城市規(guī)劃相統(tǒng)一的高附加值、土地集約的高新技術(shù)項(xiàng)目。

為進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目招商引資工作，提高土地利用率，響應(yīng)國家土地節(jié)約集約利用政策，湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會制訂了《工業(yè)項(xiàng)目土地供應(yīng)管理辦法》，明確“五個(gè)不簽”原則：投資規(guī)模少于2000萬元、畝均投資強(qiáng)度低于150萬元的不簽；有圈地嫌疑的不簽；年度內(nèi)不能實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投入的不簽；不符合環(huán)保要求的不簽；缺少科技含量的不簽。特別是對入園項(xiàng)目的用地面積、投資強(qiáng)度、容積率等都設(shè)立了剛性“門檻”。此外，該區(qū)嚴(yán)格按照《寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)工業(yè)項(xiàng)目投資合同若干規(guī)定》要求，在項(xiàng)目合同中對項(xiàng)目投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)、建筑密度、使用權(quán)限和容積率、違約處理和退出機(jī)制等作出明確要求，規(guī)范簽約行為，以切實(shí)提高合同履約率和土地利用率。

湘潭市九華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)則緊緊圍繞節(jié)約集約產(chǎn)業(yè)引進(jìn)項(xiàng)目，核定入園項(xiàng)目的投資強(qiáng)度不得低于3000萬元/公頃。目前，該園區(qū)已有汽車及零部件制造企業(yè)32家，電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)24家，先進(jìn)裝備制造企業(yè)34家，而這三大產(chǎn)業(yè)均是節(jié)約集約型產(chǎn)業(yè)。以汽車及零部件制造企業(yè)吉利汽車為例，該項(xiàng)目占地僅49.67公頃，而2011年就累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資43億元，工業(yè)總產(chǎn)值67.35億元，稅收2.72億元，投資強(qiáng)度達(dá)到6039萬元/公頃，產(chǎn)出強(qiáng)度達(dá)到13560萬元/公頃。

而對于不滿足產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求、低于該標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，湖南各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)堅(jiān)決不予引進(jìn)。引進(jìn)企業(yè)后達(dá)不到該標(biāo)準(zhǔn)的，據(jù)實(shí)核減其供地面積，不符合供地目錄和節(jié)約集約用地標(biāo)準(zhǔn)的不予供地。

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚

依據(jù)國家和省政府對開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的要求，湖南各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)制定了差別化和針對性的低價(jià)政策，對符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的建設(shè)項(xiàng)目給予支持，淘汰落后產(chǎn)業(yè)，通過科學(xué)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格杠桿手段，結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)的工藝和經(jīng)營特點(diǎn)，引導(dǎo)其在不同的園區(qū)適當(dāng)集聚，以期通過集聚效應(yīng)，達(dá)到土地集約利用的目的。

寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)深入開展了產(chǎn)業(yè)普查活動，對投產(chǎn)企業(yè)按龍頭型、骨干型、成長性、整改型、淘汰型五級分類標(biāo)準(zhǔn)分別落實(shí)扶植、整改、淘汰等措施，特別是對普查過程中清理出來的限制、低效用地，采取積極手段盤活或收回。首先，扶持雖遭遇經(jīng)營危機(jī)但具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，園區(qū)引導(dǎo)有用地需求的高品質(zhì)中小企業(yè)租賃其空閑廠房，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，擺脫發(fā)展困境。如恒豐實(shí)業(yè)建有標(biāo)準(zhǔn)廠房面積近8萬平方米，在公司面臨關(guān)門停產(chǎn)境地時(shí)，園區(qū)引進(jìn)鑫匯塑膠5家中小企業(yè)租賃其廠房生產(chǎn)，目前恒豐實(shí)業(yè)和五家租賃企業(yè)發(fā)展勢態(tài)良好。其次，對低效土地，園區(qū)促使其向第三方轉(zhuǎn)讓。某機(jī)械項(xiàng)目由于嚴(yán)重違反投資合同約定的相關(guān)條款，在終止該投資合同后，園區(qū)引進(jìn)倍康衛(wèi)生用品項(xiàng)目使用該地塊，有效發(fā)揮了土地效益。

此外，各大園區(qū)還鼓勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)升級，形成園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈。經(jīng)過十多年的發(fā)展，湘潭天易示范區(qū)原有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢——機(jī)電制造和食品加工能力幾近極限，產(chǎn)能基本達(dá)到頂峰，在這種形式下，開發(fā)區(qū)主動為園區(qū)企業(yè)提供便利政策，通過多種方式來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和設(shè)備更新。一方面，積極鼓勵(lì)企業(yè)增加固定資產(chǎn)投入，實(shí)現(xiàn)已有機(jī)器更新?lián)Q代及新工藝、新技術(shù)的使用，使投入強(qiáng)度得到提高，如在企業(yè)設(shè)備更新升級階段，對其稅費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)減免，在其融資過程中，由園區(qū)為其進(jìn)行擔(dān)保，增加其授信額度等。另一方面，為降低企業(yè)物流成本，園區(qū)在交通較為便利的地方建立了物流中心，便于園區(qū)產(chǎn)品及時(shí)參與市場流通。

建設(shè)多層廠房，形成產(chǎn)業(yè)社區(qū)

為了充分利用有限的土地資源，提高投入產(chǎn)出效率，湖南省各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)積極鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)多層廠房，引進(jìn)能在多層標(biāo)準(zhǔn)廠房生產(chǎn)的工業(yè)項(xiàng)目。目前，寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已建成多層標(biāo)準(zhǔn)廠房8棟，共計(jì)1.6萬平方米，可容納高新企業(yè)12家以上。另外，正在建設(shè)的巨星高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園，占地200畝，規(guī)劃建設(shè)多層廠房40多萬平方米。

湘潭九華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)則鼓勵(lì)老廠房改造等設(shè)施向“空中要地”、向“間隙要地”，對企業(yè)在原有用地基礎(chǔ)上建設(shè)3層以上標(biāo)準(zhǔn)廠房的按增資規(guī)模給予分層級財(cái)政獎勵(lì)，充分調(diào)動企業(yè)“增資不增地”的積極性。以目前該園內(nèi)韓國三星電子、全創(chuàng)科技等企業(yè)為例，這些企業(yè)全部按照3層標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行建設(shè)，節(jié)約用地50%以上。

按照《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總面積的百分之七。針對這項(xiàng)規(guī)定，各大開發(fā)區(qū)通過“招、拍、掛“方式在工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)相對集中的地方規(guī)劃建設(shè)生活配套產(chǎn)業(yè)新區(qū)。例如，已建成的三星產(chǎn)業(yè)社區(qū)，占地面積僅2公頃，建設(shè)面積4.5萬平方米，可容納一萬多工人入住，解決了周圍三十多家中小企業(yè)職工入住的問題。既為企業(yè)員工提高了舒適的生活環(huán)境，減輕了企業(yè)非生產(chǎn)性投資壓力，又解決了失地農(nóng)民的就業(yè)問題，也帶動了開發(fā)區(qū)其他行業(yè)的發(fā)展。

另外，一些園區(qū)對被征地農(nóng)民開始推行集中高層或多層住宅安置，將被征地農(nóng)民安置納入城市規(guī)劃，采取公寓式安置模式，將生活安置與生產(chǎn)安置分離，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民安置房與城市住宅并軌。由園區(qū)統(tǒng)一建設(shè)高層住宅安置樓，集約利用生活安置用地，將節(jié)約出來的土地用于其他項(xiàng)目建設(shè)，在提高土地開發(fā)效益的同時(shí)，使土地的價(jià)值得到最大化。

（資料來源：湖南省國土資源廳地產(chǎn)管理處）