新的聚焦 下行通道中的房地產(chǎn)2014博鰲房地產(chǎn)論壇8月6日啟幕

8月6-9日，海南博鰲迎來到房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵時刻的最關(guān)鍵會議——2014博鰲房地產(chǎn)論壇，全行業(yè)目光又將再一次回歸海南、聚焦博鰲。

2014年這半年，最為人關(guān)注的詞或許是“下行”——經(jīng)濟下行與房地產(chǎn)下行。八月已至，而仍處下行通道中的房地產(chǎn)市場，隨著松綁限購政策的城市越來越多，似乎也再次迎來了新的機會。雖然，限購松綁并不代表房價會上升，也不代表房地產(chǎn)市場會立刻反轉(zhuǎn)，但畢竟本輪市場下行仍然迎來了或?qū)⒂|底反彈的關(guān)鍵時刻。也許，接下來的時間里，觀察貨幣政策和房貸利率的變化將是判讀房地產(chǎn)市場變化的關(guān)鍵因素。

在這個微妙時刻，我們關(guān)注和挖掘更加深度的“企業(yè)家、企業(yè)和它所代表的責(zé)任與承擔(dān)”。2014博鰲房地產(chǎn)論壇邀請到迄今為止最為強大的經(jīng)濟學(xué)家與金融嘉賓陣容。既有多次與會以樊綱、陳淮、巴曙松為代表的國內(nèi)著名經(jīng)濟學(xué)家，亦有包括德意志銀行蔡洪平，交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平，中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚，瑞穗證券首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光，銀河證券研究部執(zhí)行總經(jīng)理趙強等在內(nèi)的強大金融專家、學(xué)者陣容。有鑒于此，2014博鰲房地產(chǎn)論壇特別增設(shè)“博鰲經(jīng)濟學(xué)家早餐會”這一全新模式，讓各路經(jīng)濟學(xué)家、金融學(xué)者暢所欲言、各抒己見。從金融到政策、從行業(yè)到市場，為現(xiàn)在把脈，為未來指路。

2014博鰲房地產(chǎn)論壇參會企業(yè)高層將包括有萬科、龍湖、新鴻基、長江實業(yè)、星河灣、世房、金科、奧園、中俊、海航、陽光城、新湖中寶、沿海、佳兆業(yè)、紅星美凱龍、中銳、華發(fā)、格力、恒大、碧桂園、越秀、首開、世紀(jì)金源等海內(nèi)外，港澳臺，國有民營，上市非上市諸多具代表性業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)。

可以說，嘉賓陣容與論壇模式的增強與創(chuàng)新，致力于打造思想交鋒與碰撞的完美平臺，是博鰲房地產(chǎn)論壇之所以成為房地產(chǎn)全行業(yè)頂級思想盛會重要原因之一。同樣，在論壇組織形式方面，除博鰲經(jīng)濟學(xué)家早餐會之外，博鰲電視論壇、博鰲直播間和博鰲晨跑等創(chuàng)新內(nèi)容，也將是本屆論壇新的看點，新的突破。

嘉賓觀點

任志強：“沒準(zhǔn)備的人才會死”

更多時候，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強給外界的印象是激進與強勢。他多次就房地產(chǎn)問題與人展開激辯。不過，激進“任大炮”的外衣包裹下，任志強卻始終保有一顆率直、理性而憂慮的心。在自傳《野心優(yōu)雅》中，任志強自白道：“我太想讓大家知道我也是個有血有肉的人，有辛酸，也有委屈，一張表面嚴(yán)厲的面孔背后，也有‘不可告人的弱點?！?/p>

“干開發(fā)商的活，操總理的心?！边@是地產(chǎn)同仁給任志強的普遍評價，或許這便是任志強作為一位企業(yè)家給自己的定位與擔(dān)當(dāng)。

就今年房地產(chǎn)市場總的發(fā)展趨勢，任志強認(rèn)為沒有發(fā)生變化，“城鎮(zhèn)化沒有發(fā)生變化，人口結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生大的變化，經(jīng)濟持續(xù)增長有變化，雖然現(xiàn)在下行了一個臺階，但是它還是增長的，沒有從正變成負(fù)的”。

對于未來市場走勢，任志強依然保持樂觀態(tài)度：“今年并沒有那么壞，下降18%之后，還有10億多平方米?！?/p>

“沒準(zhǔn)備的人才會死?！比沃緩娨蝗缂韧叵?。

劉曉光：下行只是暫時現(xiàn)象

同為京派開發(fā)商的代表人物與國企領(lǐng)導(dǎo)者，劉曉光與任志強是兩種完全不同類型的企業(yè)家。任志強會告訴我們什么叫下行，而劉曉光卻更愿意剖析問題本身。

“應(yīng)該說中國的房地產(chǎn)今年才開始出現(xiàn)了下行?！彼罹繂栴}的根源：“背后的原因是什么呢？我覺得要分析。”

雖然曾有過“生活每天都像打仗”的感嘆，時年已59歲的劉曉光仍然對未來飽含激情和樂觀?！翱偟膩碇v，經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了下行的趨勢和走向。”承認(rèn)房地產(chǎn)下行的同時，劉曉光卻堅信，這都應(yīng)該是暫時的，大的趨勢一定是不會變的，應(yīng)該是波浪式的往前走。

“我們有責(zé)任和義務(wù)對中國下一步地產(chǎn)發(fā)展做一點影響?！睆恼賳T轉(zhuǎn)型企業(yè)家多年，劉曉光一直對整個國家經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)密切關(guān)注。

在他看來，造成下行的一個原因可能就是連續(xù)8年的宏觀調(diào)控；“基本上市場信號都亂了，想買的買不了，不想買的又沒錢，而且市場不真實”。

以北京為典型，劉曉光指出，北京有100多萬人能買房，卻沒有購房資格；“所以很重要的一個原因可能是由于宏觀調(diào)控，或者是長期調(diào)控的結(jié)果”。

第二個原因是媒體的輿論導(dǎo)向。劉曉光認(rèn)為，媒體炒得太厲害，影響整個市場的心理預(yù)期題，“基本上都是唱衰，而且多數(shù)是一邊倒的聲音，地產(chǎn)商基本上不能發(fā)言了”。

第三個原因就是宏觀經(jīng)濟的影響?！敖?jīng)濟在高速增長的時候，地產(chǎn)是隨著經(jīng)濟往上走的；當(dāng)經(jīng)濟往下行的時候，地產(chǎn)適當(dāng)?shù)叵滦幸彩钦５?。?/p>

這個時候就出現(xiàn)了分化，劉曉光指出，一些城市價值高，地產(chǎn)還繼續(xù)堅挺，一些城市價值低，地產(chǎn)就下來了；同時，哪些地區(qū)過去上了一大批項目，地產(chǎn)就下來了，哪些控制得很嚴(yán)，地產(chǎn)就繼續(xù)維持原來的狀態(tài)。

因此，在劉曉光看來，在這種情況下市場出現(xiàn)了下行，“這應(yīng)該是短期的一個小趨勢，而且出現(xiàn)了一些分化也是正常的”。

黎明楷：“救市”只是回歸市場下的減輕調(diào)控

4月以來多地傳出調(diào)控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購，“救市”再次成為市場討論焦點，而在中原集團主席黎明楷看來，部分城市松綁限購之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場下的減輕調(diào)控。

黎明楷表示，分類調(diào)控的影響優(yōu)于過往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來調(diào)整市場。

對于下半年樓市的走向，黎明楷持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，“今年上半年樓市成交量同比下滑的幅度很大，下半年整體市場的成交量會略為好一點，但價格還是繼續(xù)往下走?！?/p>

黎明楷同時表示，影響未來樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調(diào)控，“政府不會再大手筆救市，未來可能會逐步放松一些錢流進市場，但資金緊的狀態(tài)不會只是幾個月的事情，所以樓市調(diào)整會維持比較長的時間。”

流動性的收緊影響著上半年多地上演的降價潮，黎明楷認(rèn)為，開發(fā)商當(dāng)前的降價行為是爭奪市場購買力與保證現(xiàn)金流的直接表現(xiàn)，另一方面土地市場交投回落也在反映開發(fā)商對后市的保守態(tài)度。

“今年開發(fā)商完成年度銷售目標(biāo)的難度會加大，行業(yè)整體利潤也會下降”，在黎明楷看來，在市場不好時開發(fā)商不一定拘泥于原定指標(biāo)，用降價達到銷售目的的同時要爭取收窄利潤降幅。

“長遠(yuǎn)來講，房地產(chǎn)市場還有十年、二十年的好環(huán)境”，黎明楷認(rèn)為，經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)改造都將是未來房地產(chǎn)市場的利好，但遠(yuǎn)水不救近火，在調(diào)整期中房地產(chǎn)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)洗牌，部分企業(yè)將面臨較大壓力，“政府不一定絕對不救市，但是政府肯定不會所有人都救，只能救競爭力較強的一批?！?/p>