中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本管理研究

引言：房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，有效地進行成本管理能夠提升企業(yè)競爭力，這已成為企業(yè)管理至關(guān)重要的組成部分。本文結(jié)合成本管理理論知識，對房地產(chǎn)中小企業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問題進行剖析，并針對這些問題提出合理有效的改進措施，以提高公司的盈利水平。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度

項目建設(shè)成本是在工程建設(shè)項目中，從項目可行性研究、設(shè)計規(guī)劃、施工、工程竣工、驗收、移交使用等工程建設(shè)的全過程中發(fā)生的一切費用。

1.開發(fā)成本的控制

（1）前期環(huán)節(jié)的成本控制。在公司項目開發(fā)前先進行市場調(diào)研，對市場走勢做出分析、判斷，并及時提供反饋房屋市場價格、普遍房屋戶型、消費者喜好等信息給公司管理層作決策參考，結(jié)合自身情況，經(jīng)公司討論制定出工程成本預(yù)算。

（2）施工過程的成本控制。施工過程中注意成本節(jié)約和成本控制。在項目工程施工過程中，將實際發(fā)生的耗費嚴(yán)格控制在成本計劃范圍內(nèi)，做到隨時揭示并做到及時反饋，盡量消除施工中的損失浪費現(xiàn)象。

（3）工程材料及設(shè)備管理。項目開工前，工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備價格清單。工程管理部門對到貨的材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，采購不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。

（4）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制。單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。各部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，將施工成本、工程材料成本、項目監(jiān)理成本等成本進行大體核算。

（5）工程結(jié)算管理。工程部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量，確定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)，計算出工程總成本，工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，有需要可聘請國家有關(guān)部門進行復(fù)審。

2.營銷成本的控制。項目通過公司立項聽證會后，結(jié)合市場制定合理的、經(jīng)濟的營銷方案和相應(yīng)的營銷預(yù)算，并上報公司管理層。

3.財務(wù)成本的控制。嚴(yán)格執(zhí)行公司資金管理制度，全面執(zhí)行資金計劃制度。財務(wù)部門可利用專業(yè)的、科學(xué)的計算方法，為企業(yè)作好經(jīng)營分析，并通過核算，提供分析監(jiān)督財產(chǎn)狀況。

4.稅金的籌劃。在依法納稅的前提下，財務(wù)部門對公司的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。財務(wù)部應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理中工程項目存在問題

1.工程成本偏高，材料浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。材料費用占整個工程造價的比重大，材料費用的使用狀況直接影響到整個工程的盈虧。工程項目中不能嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)料用料制度，不能做到倉庫領(lǐng)料有數(shù)，對于余料無回收；對下料計算不準(zhǔn)確，損耗率超標(biāo)，造成成本過高；監(jiān)督機制不健全，出了問題往往不能責(zé)任到人，造成材料費成本失控。

2.成本結(jié)構(gòu)不合理。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中沒有將成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來，項目沒有分階段進行成本分析，也就沒有分部分項進行成本分析，也沒有將實際成本、預(yù)算成本和計劃成本來進行比較，致使成本管理對項目施工指導(dǎo)意義不大。

三、對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理改進對策

（一）降低工程成本

1.靠現(xiàn)代的管理降低成本。應(yīng)強化成本管理，在產(chǎn)、供、銷等各個環(huán)節(jié)都要加強管理，將生產(chǎn)成本中的原材料、輔助材料、燃料、管理費等各項費用逐步細(xì)化到建筑項目成本中。將成本的靜態(tài)控制轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)控制，形成系統(tǒng)、全員、全方位、全過程的成本控制格局。

2.靠技術(shù)改造降低成本。近些年來，原材料價格飆升、能源相繼提價對成本上升影響很大。技術(shù)改造是成本控制重要的理念，可以采用新技術(shù)、新材料、新工藝，從技術(shù)方面開發(fā)降低生產(chǎn)成本。

3.靠過硬的質(zhì)量降低成本。中小型房地產(chǎn)企業(yè)房屋的質(zhì)量一直存在著比較多的社會爭議問題，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以直接降低生產(chǎn)成本；產(chǎn)品質(zhì)量越高，可以贏得更廣闊的消費群體，增加銷售量，有效降低銷售成本。

（二）加強銷售隊伍的培養(yǎng)

1.加強項目銷售方面管理。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對銷售計劃執(zhí)行的力度。在準(zhǔn)備銷售地產(chǎn)前，具體分析銷售計劃的外部和內(nèi)部因素，處理好銷售計劃中的內(nèi)部問題，從而適應(yīng)外部環(huán)境的變化。

（1）建立合理可行的營銷體系。對房地產(chǎn)市場銷售定位，培養(yǎng)銷售人員相關(guān)銷售知識和技巧，包括了解中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目工程的主要戶型、房產(chǎn)戶型優(yōu)點以及適用人群等。

（2）對每階段銷售量進行實時監(jiān)控。根據(jù)項目建造期數(shù)，合理安排銷售工作；及時分析促銷活動和廣告投入的效果，減少投入損失；有效管理企業(yè)的銷售人員，減少由于數(shù)據(jù)不及時或不準(zhǔn)確的原因給企業(yè)帶來的損失。

（3）對市場房屋價格進行監(jiān)控，充分了解消費者對價格評價反映。依據(jù)真實銷售數(shù)據(jù)，對渠道進行更好的管理，減少由于數(shù)據(jù)不及時或不準(zhǔn)確的原因給企業(yè)帶來的損失。

2.進行適當(dāng)?shù)膯T工培訓(xùn)，提高員工銷售積極性。當(dāng)前房地產(chǎn)市場變化快，營銷人員素質(zhì)需要隨之提高，才能使房地產(chǎn)銷售的有序進行。需要加強培訓(xùn)、積極溝通，將員工的學(xué)習(xí)能力根植入企業(yè)經(jīng)營中，將員工的積極性通入企業(yè)銷售活動中，促進企業(yè)成本優(yōu)化。

（三）工程開發(fā)時制定目標(biāo)成本并有效實行

1.成立成本預(yù)算小組，制定公司的目標(biāo)成本。按照“誰負(fù)責(zé)，誰承擔(dān)”基本原則來傳遞成本信息和考核成本內(nèi)容。

2.建立可控費用跟蹤制度，制定限額。形成一條“成本責(zé)任費用鏈”，從而杜絕不合理支出。

總結(jié)

成本是一項綜合性經(jīng)濟指標(biāo)，成本管理的研究是一項復(fù)雜但十分有意義的工作任務(wù)。針對中小型房地產(chǎn)企業(yè)工程項目，提出工程項目存在的問題并提出改進對策。中小型房地產(chǎn)企業(yè)需要繼續(xù)在降低工程成本、加強銷售隊伍的培養(yǎng)、制定目標(biāo)成本方面繼續(xù)加強管理，才能更好的實現(xiàn)高效的成本管理。

參考文獻

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[4]于福生，黎來芳.成本會計.中國人民大學(xué)出版社.2011.

（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)）

作者簡介

彭亞迪，女，19900828，山西省太原市人，研究生在讀，審計，研究方向社會審計。