城中村改造中拆遷房屋補(bǔ)償問題研究

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

“城中村”房屋拆遷補(bǔ)償問題是城市建設(shè)和改造的難點和重點之一。城市房屋拆遷是城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進(jìn)舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻(xiàn)。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權(quán)益。

一、 現(xiàn)有“城中村”房屋拆遷補(bǔ)償中的問題

（1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不明確，補(bǔ)償范圍小。

根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》（下簡稱《拆遷條例》）的規(guī)定，現(xiàn)有補(bǔ)償范圍為房屋所有權(quán)、附屬物所有權(quán)和收益權(quán)。雖然修訂后的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，按被拆遷房屋的區(qū)位、用途進(jìn)行補(bǔ)償已隱含了地價補(bǔ)償，但畢竟其還是以房價形式出現(xiàn)，法律上沒有把地價明確列入補(bǔ)償范圍，單純的土地?zé)o法補(bǔ)償，實踐中區(qū)位因素包含的地價因素也沒有完全補(bǔ)償，以致出現(xiàn)補(bǔ)償價和建成房價的巨大反差，有的地方甚至出現(xiàn)拆十平方米，還買不到一平方房的現(xiàn)象。

（2）拆遷補(bǔ)償方式存在缺陷。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》 規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

貨幣補(bǔ)償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補(bǔ)償，補(bǔ)償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當(dāng)時的房地產(chǎn)市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴(yán)重問題，一是估價不合理，《條例》 只是原則性地規(guī)定補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機(jī)構(gòu)評估不公正。在實際拆遷中，評估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定，而評估機(jī)構(gòu)往往與委托人有利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人以實物形態(tài)即房屋補(bǔ)償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價差。在實踐中，該補(bǔ)償方式被拆遷人不是需另外支付一筆錢來得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。而且，安置房的質(zhì)量難以保障，由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場競爭，為降低成本和牟取利益，建設(shè)單位在發(fā)包工程時往往將工程發(fā)包給不具備資質(zhì)的建筑企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)，而建筑商還要保證自己的利潤，從而導(dǎo)致房屋的質(zhì)量難以保證。

（3）補(bǔ)償費用不到位，過程不民主。在補(bǔ)償費的下放過程中，政府為了方便都是直接發(fā)給村集體，再由村集體發(fā)放給村民的。村集體的代表——村干部往往為了自己的利益而無視廣大村民的利益，為自己謀取私利。這樣村民就感覺“城中村”改造就是以犧牲老百姓的利益，而給村干部們創(chuàng)造牟利機(jī)會的政府主導(dǎo)行為。

（4）村民抵制。由于大多村民受教育程度也普遍較低難，以通過互聯(lián)網(wǎng)、報紙、新聞發(fā)布會等去了解政府“城中村”改造過程中的安置補(bǔ)償政策。那么，他們在申請或取得安置補(bǔ)償?shù)臅r候，無法用合理有力的證據(jù)去維護(hù)自己的利益，因此導(dǎo)致自身利益損失的村民不在少數(shù)。拆遷后的他們將被轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口、被納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，面臨找工作、生存等的壓力。加上大部分人的文化素質(zhì)不高，基本都沒有一技之長，難以融入城市，這是村民抵制拆遷，拒絕補(bǔ)償?shù)闹饕蛑弧?/p>

針對以上問題，本文提出以下幾點對策建議：

3.1 完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前主要有4種觀點：一是土地補(bǔ)償論，二是財產(chǎn)和權(quán)利補(bǔ)償論，三是人本論，四是市場論。但是無論是哪種理論都離不開保障被征地農(nóng)民利益這一原則。在實際補(bǔ)償過程中，若土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)統(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。在制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，可以考慮征地區(qū)片綜合地價的做法。

（2）完善征地補(bǔ)償方式

從各地的實踐來看，征地補(bǔ)償?shù)姆绞街饕?種：一是由企業(yè)和政府對農(nóng)民實行長期補(bǔ)償?？梢允褂媒蛔饨鸬霓k法，即每年交給農(nóng)民一定的補(bǔ)償費；二是把一次性或多次性補(bǔ)償款存入銀行，農(nóng)民用逐年取得的利息來解決最低生活保障以及醫(yī)療和養(yǎng)老保障；三是用補(bǔ)償款入股分紅。即把補(bǔ)償款投入到投資者的企業(yè)中去，為失地農(nóng)民提供最低生活保障或其他保障；四是就土地本身做文章，如可以允許土地入市，使農(nóng)民獲得一定的收入；五是國家收取的出讓金，返回一部分給農(nóng)民。各地可以根據(jù)實際情況選擇補(bǔ)償方式，也可以幾種方式綜合運用，關(guān)鍵是看被征地農(nóng)民的意愿，這一點是最重要的。

（3） 妥善解決失地農(nóng)民的安置問題

失地農(nóng)民的最根本的利益是保證其主體地位問題，要充分考慮失地農(nóng)民經(jīng)濟(jì)主體地位再造的成本和代價因素，把失地農(nóng)民的當(dāng)前利益與長遠(yuǎn)利益結(jié)合起來，綜合考慮多種因素并結(jié)合不同年齡段的失地農(nóng)民的情況，以財產(chǎn)權(quán)利補(bǔ)償為基礎(chǔ)、體現(xiàn)價值規(guī)律要求和以人為本理念，采取靈活多樣的補(bǔ)償安置辦法：第一，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置。第二，重新?lián)駱I(yè)安置。第三，入股分紅安置。第四，異地移民安置。

（4） 規(guī)范征地工作程序

城中村改造過程中，征地工作程序應(yīng)包括以下3個主要環(huán)節(jié)：第一，告知征地情況；第二，確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果；第三，組織征地聽證。在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。

（5） 加強(qiáng)征地實施的監(jiān)管

對征地實施進(jìn)行監(jiān)管，是保證征地行為和征地過程的公平合理的重要條件。第一，公開征地批準(zhǔn)事項。第二，支付征地補(bǔ)償安置費用。第三，征地批后監(jiān)督檢查。如果因征地確實導(dǎo)致被征地農(nóng)民原有生活水平下降的，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)積極會同政府有關(guān)部門，切實采取有效措施，多渠道解決好被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活，維護(hù)社會穩(wěn)定。

（5）完善司法制度

必須不斷完善相關(guān)司法救濟(jì)制度，“無救濟(jì)則無權(quán)利”，一套健全和有效的救濟(jì)程序，對保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益作用巨大。大力推行房屋拆遷補(bǔ)償款聽證制度建設(shè)，充分吸取民意，努力創(chuàng)造渠道使農(nóng)民擁有維權(quán)渠道，正真是農(nóng)民在拆遷中保障合法權(quán)益。

作者簡介：

趙小飛（1986—），男，山西朔州市人，山西財經(jīng)大學(xué)研究生在讀，土地資源管理專業(yè)，研究方向：保障性住房。