淺談程序要件與農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證

高曉穎

為加強(qiáng)農(nóng)村土地權(quán)屬管理，依法保護(hù)農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，必須依法進(jìn)行土地登記。我們基層土地所處在土地管理的第一線，農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證是我們主要工作之一。

做好這項(xiàng)工作，進(jìn)一步落實(shí)好國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》精神，加快集體土地使用制度改革，有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定都具有十分重要意義。

如何做好農(nóng)村宅基地發(fā)證工作？一定要從農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證的程序和要件入手，嚴(yán)格按照土地登記程序辦事，嚴(yán)把要件入口關(guān)，建立土地管理程序的合法化、規(guī)范化。

1 用戶申請(qǐng)

1.1 申請(qǐng)人填寫土地登記申請(qǐng)表：填表時(shí)要用鋼筆填寫，字跡清楚，項(xiàng)目填齊無(wú)漏，內(nèi)容真實(shí)可靠，不得涂改，有條件的可利用微機(jī)打印，申請(qǐng)人必須加蓋名章。

1.2 必須提供的相關(guān)要件：（1）申請(qǐng)人身份證、本人的身份證復(fù)印件和公安部門開具的戶籍證明，變更登記的還需要變更雙方的身份證和戶籍證明，雙方要填寫土地變更協(xié)議書并在協(xié)議書上簽字認(rèn)可。（2）土地權(quán)屬來(lái)源資料：包括批準(zhǔn)農(nóng)村建房用地批準(zhǔn)書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、房產(chǎn)證明，地上附著物權(quán)屬證明資料及國(guó)土資源管理部門認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料。屬違法用地的應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后證明文件和補(bǔ)辦用地資料；因歷史原因無(wú)法提供權(quán)屬證明材料的應(yīng)由四鄰認(rèn)可，村民委員會(huì)開具證明材料；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）證明其權(quán)屬來(lái)源。因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等形式取得土地使用權(quán)的變更登記，除提交買賣、交換、贈(zèng)與、繼承協(xié)議書或公證書外還要提交土地證及房產(chǎn)證明文件。

2 地籍調(diào)查

地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量?jī)蓚€(gè)方面，也是我們平常所說(shuō)的外業(yè)調(diào)查工作。

2.1 權(quán)屬調(diào)查主要是針對(duì)土地使用者的申請(qǐng)，對(duì)土地使用者，宗地位置、界址、用途等情況進(jìn)行實(shí)地核實(shí)、調(diào)查、記錄。調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查前，應(yīng)對(duì)宗地權(quán)屬情況（含共同使用情況），土地性質(zhì)和權(quán)屬資料上的土地使用者和申請(qǐng)書的土地使用者直接調(diào)查、核實(shí)，特別是對(duì)權(quán)屬?gòu)?fù)雜或有權(quán)屬爭(zhēng)議的宗地要認(rèn)真研究，以便心中有數(shù)。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要對(duì)照申請(qǐng)書，核對(duì)宗地坐落的名稱、門牌號(hào)碼及土地的實(shí)際用途與申請(qǐng)書是否一致；如申請(qǐng)書上的內(nèi)容與實(shí)地調(diào)查有出入，須注明原因，確認(rèn)無(wú)誤后，填寫《地籍調(diào)查界址確認(rèn)表》，進(jìn)行界址調(diào)查。

2.2 界址調(diào)查是地籍調(diào)查的核心工作，也是土地使用者最關(guān)心的問(wèn)題，因而在調(diào)查中應(yīng)特別注意：（1）如本宗地有相鄰宗地的，必須由本宗地和相鄰宗地的使用者共同到現(xiàn)場(chǎng)指界認(rèn)定，并出具身份證明；（2）戶主不能親自到場(chǎng)指界的，可由委托代理人指界，并出具身份證明和委托書；（3）經(jīng)雙方認(rèn)定的界址，必須由雙方指界人在《地籍調(diào)查界址確認(rèn)表》上簽字蓋章；（4）如戶主不識(shí)字，可由調(diào)查人員代簽，戶主蓋章或按手印。

依據(jù)有關(guān)法律程序?qū)ι暾?qǐng)登記的宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，以核實(shí)宗地的權(quán)屬和確認(rèn)宗地界址的實(shí)地位置并掌握土地利用狀況，再通過(guò)地籍測(cè)繪獲得宗地界址點(diǎn)的平面位置和宗地形狀及其面積的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，從而為土地登記核發(fā)土地使用證做好技術(shù)上的準(zhǔn)備。

3 權(quán)屬審核

根據(jù)我國(guó)地籍管理的科學(xué)化、規(guī)范化的要求，對(duì)農(nóng)村宅基地確權(quán)權(quán)屬審核必須把好三個(gè)關(guān)：一是對(duì)土地登記申請(qǐng)人審核。主要審核土地權(quán)利人有無(wú)權(quán)利能力和有無(wú)行為能力，農(nóng)戶確權(quán)發(fā)證審核要件為法人代表證明書、戶主身份證、戶籍證明、土地登記委托書、代理人和被代理人身份證明等。二是對(duì)宗地自然狀況審核。主要對(duì)用地范圍、用途、等級(jí)進(jìn)行審核，審核要件為地籍界址確認(rèn)表，宗地范圍和宗地面積及土地用途。三是對(duì)土地權(quán)屬狀況審核。主要對(duì)土地權(quán)源來(lái)源、土地權(quán)屬來(lái)源證明（政府批準(zhǔn)使用土地的文件）、土地權(quán)利對(duì)申請(qǐng)登記的土地享有何種權(quán)利的類型（農(nóng)戶一般為集體土地使用權(quán)）。變更登記審核的要件是看雙方是否符合變更登記的條件：一是，是否符合《土地管理法》第六十二條之規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”；二是，雙方是否為同一村的農(nóng)戶；三是，是否有原土地證。

4 注冊(cè)登記

注冊(cè)登記即是一種行政行為，也是一種極為嚴(yán)肅的法律行為。注冊(cè)登記的依據(jù)是經(jīng)過(guò)人民政府批準(zhǔn)登記的《土地使用權(quán)登記審批表》，填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》再依據(jù)《土地登記卡》填寫《集體土地使用證》。按照土地證固定的格式：（1）填寫土地證號(hào)，內(nèi)容有行政區(qū)域簡(jiǎn)稱，頒發(fā)證書年份和順序號(hào)（通常在編的土地證號(hào)為8位數(shù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是二位，村二位，次序號(hào)4位）。（2）填寫頒發(fā)該證人民政府名稱及批準(zhǔn)登記時(shí)間。（3）記事內(nèi)容填寫，內(nèi)容有土地使用者姓名，宗地坐落地址、面積、等級(jí)、用途等。（4）備注欄填寫，內(nèi)容有驗(yàn)證期限，超法定面積多少平方米（如不超法定面積的就無(wú)須填寫），原土地證號(hào)。（5）1∶200四至平面圖的粘貼，并加蓋土地使用證騎縫章。

5 頒發(fā)土地證書

程序?yàn)橥ㄖ?yàn)證—發(fā)證。要件為驗(yàn)證身份無(wú)誤，并由領(lǐng)證人在《土地證書簽收簿》上簽字蓋章后，交清有關(guān)規(guī)費(fèi)，領(lǐng)取土地證書。農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作不僅是基層國(guó)土所一項(xiàng)重要的日常工作；更是對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行跟蹤管理的唯一手段和重要措施。隨著社會(huì)不斷發(fā)展，農(nóng)民法制意識(shí)的不斷提高對(duì)土地使用證重要性認(rèn)識(shí)也不斷加強(qiáng)。因此，作為我們基層土地管理部門的同志一定要加大業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，努力提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，在確權(quán)發(fā)證工作中作到“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”最終達(dá)到以證管地，規(guī)范用地之目的。