北京樓市政策的變與不變

于春美

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。最值得關(guān)注的是，向來(lái)價(jià)格堅(jiān)挺的北京、上海、廣州、深圳幾個(gè)一線城市，7月份不論新房還是二手房?jī)r(jià)格，首次出現(xiàn)了全面下跌。

在上海、廣州、深圳相繼傳出政策可能有所松動(dòng)之際，當(dāng)下市場(chǎng)最為關(guān)注的是，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是否會(huì)隨著市場(chǎng)的下行，出現(xiàn)政策“微調(diào)”？“微調(diào)”的方向會(huì)指向哪里？作為北京特色的自住型商品房在遭遇“棄購(gòu)”之后，是否會(huì)繼續(xù)推進(jìn)？

“北京市市長(zhǎng)王安順此前已表態(tài)，不輕易出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。去年、前年北京為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，面臨很大的壓力，現(xiàn)在調(diào)控效果剛有所顯現(xiàn)，目前正是市場(chǎng)回歸健康和理性的機(jī)會(huì)，仍會(huì)保持政策的穩(wěn)定性。”北京市住建委一位相關(guān)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，目前正密切關(guān)注市場(chǎng)變化，但總的原則是政策不會(huì)松動(dòng)，且信貸、稅收政策都不在地方政府的調(diào)整范疇內(nèi)，可調(diào)的空間也不大。另外，與其他幾個(gè)一線城市相比，北京有其特殊性，奉行“以房管人”，這些都決定了北京不會(huì)輕易放松政策。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲悉，作為平抑市場(chǎng)的一個(gè)利器，北京市的自住型商品房明年還會(huì)繼續(xù)推出，但核心是在供應(yīng)量上，多大供應(yīng)量會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化而定，目前正在研究中。

政策不會(huì)輕易松動(dòng)

在北京市上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，面對(duì)上半年北京市商品住房成交量下滑態(tài)勢(shì)，北京市市長(zhǎng)王安順表態(tài)，“要冷靜觀察，不能因此進(jìn)行干預(yù)，不輕易出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策，甚至采取放松限購(gòu)等措施。否則，會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。下半年，北京要繼續(xù)關(guān)注后期走勢(shì)，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，深化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)和創(chuàng)新市場(chǎng)監(jiān)管，充分發(fā)揮房地產(chǎn)在穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生中的重要作用。”

數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京市新建商品房簽約量減少44.5%，價(jià)格增幅同比連續(xù)8個(gè)月回落；二手房簽約量減少52.6%，價(jià)格環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降。7月份的成交數(shù)據(jù)亦表明，不僅二手房環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降，新房?jī)r(jià)格也首次出現(xiàn)下行。

北京市住建委一位相關(guān)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，目前總的原則是保持原有政策不變。目前正是市場(chǎng)調(diào)整期，現(xiàn)在調(diào)控效果剛有所顯現(xiàn)。另外，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和全國(guó)不一樣之處是人口的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)沒(méi)變，而且人口控制壓力大。一線城市上海、深圳、廣州相繼傳出要“繃不住”的聲音，但一線城市市場(chǎng)也是分類(lèi)的。北京在一線城市中有其特殊性，不能用全國(guó)的框架來(lái)框北京，也不能用北京的框架框全國(guó)。此外，目前北京住房庫(kù)存量為5萬(wàn)套左右，按照往年慣例，正常庫(kù)存量為6萬(wàn)-8萬(wàn)套，目前庫(kù)存水平在合理水平線，不存在庫(kù)存過(guò)高問(wèn)題。

對(duì)于備受關(guān)注的自住房頻遭“棄購(gòu)”問(wèn)題。北京市住建委人士表示，自住房政策是自去年底推出，政策也是邊推進(jìn)邊完善。在推進(jìn)過(guò)程中，確實(shí)存在有購(gòu)房者當(dāng)初認(rèn)為是個(gè)機(jī)會(huì)抱著試試看的心態(tài)參與搖號(hào)，最終棄購(gòu)。目前正在研究相關(guān)政策避免這類(lèi)問(wèn)題發(fā)生。

“明年自住型商品房還是要繼續(xù)推出，但核心是在供應(yīng)量上，多大供應(yīng)量會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化而調(diào)整。按照計(jì)劃，去年自住房供應(yīng)2萬(wàn)套，今年計(jì)劃5萬(wàn)套，明年報(bào)多少自住房計(jì)劃，還要進(jìn)一步研究，基本想法是會(huì)結(jié)合市場(chǎng)變化，可能供應(yīng)會(huì)慢一些。但自住房供應(yīng)的總原則，還是要達(dá)到市場(chǎng)一半左右的供應(yīng)量?！鄙鲜鲎〗ㄎ嚓P(guān)人士表示。

微調(diào)時(shí)有進(jìn)行

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在微信公眾賬號(hào)“京房字”中透露：“從權(quán)威渠道獲悉，下一步北京房地產(chǎn)調(diào)控思路將完善價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，保證商品房市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)定價(jià)基本符合市場(chǎng)實(shí)際的項(xiàng)目加快審批，督促項(xiàng)目盡快銷(xiāo)售。適度放開(kāi)高端項(xiàng)目，加強(qiáng)稅收征管。”

實(shí)際上，2013年下半年，北京市對(duì)價(jià)格較高的高端商品房入市實(shí)行嚴(yán)格審批控制，甚至傳出“4萬(wàn)元以上新盤(pán)不批預(yù)售”的說(shuō)法。但2014年年初至今，對(duì)高端項(xiàng)目的審批控制已有松動(dòng)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅表示，對(duì)高端盤(pán)限價(jià)和控制入市審批，沒(méi)有明文規(guī)定，但在具體執(zhí)行過(guò)程中，是時(shí)時(shí)微調(diào)的，根據(jù)市場(chǎng)情況，有時(shí)審批快些，有時(shí)審批慢些。目前，高端商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售基本取消審批控制，預(yù)售房相比去年下半年也松動(dòng)了不少。

備受市場(chǎng)關(guān)注的還有近期傳出的北京市將調(diào)整普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)。該政策將適時(shí)合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通商品住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二手房流通。

據(jù)了解，目前北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)系2011年12月發(fā)布實(shí)施。除面積外，對(duì)價(jià)格也有詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。按照2011版的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的上限為38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米；四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米、南部地區(qū)為28080元/平方米；五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米、南部地區(qū)為20600元/平方米；六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。

按照規(guī)定，在符合戶型面積上限的情況下，只有同區(qū)位的住房低于上述價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，才能被劃歸普通住宅范圍。如果高于這一價(jià)格，即便是戶型面積符合低于144平方米的要求，也不能被認(rèn)定為普通住宅。但隨著近幾年房?jī)r(jià)上漲，該標(biāo)準(zhǔn)已與實(shí)際房?jī)r(jià)產(chǎn)生差距，六環(huán)之外的很多剛需盤(pán)，按照售價(jià)都不算普宅，很多“被豪宅”了。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲悉，北京市調(diào)整普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的政策，目前初步調(diào)整意見(jiàn)和方案已經(jīng)出來(lái)了，正在走相關(guān)審批流程。

北京市住建委相關(guān)人士解釋說(shuō)，“對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，只是常態(tài)化調(diào)整，并不是放松調(diào)控政策。該標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)3年沒(méi)有調(diào)整了。2008年、2011年分別調(diào)過(guò)，今年也到了調(diào)整期?！?/p>

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，將有利于降低二手房交易稅費(fèi)，加速二手房交易。同時(shí)，一二手房市場(chǎng)具有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，這種效應(yīng)也會(huì)慢慢傳導(dǎo)至一手房市場(chǎng)。