國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記的三種模式

余衛(wèi)明

不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)制度的一個(gè)組成部分，與一國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素密切相關(guān)，因此，各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度往往具有自己的特點(diǎn)。從世界范圍看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度歸納起來(lái)大致有三種模式，即權(quán)利登記模式、契據(jù)登記模式和托倫斯登記模式。

權(quán)利登記模式

權(quán)利登記模式，又稱實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。這一模式為德國(guó)、瑞士、瑞典、奧地利、匈牙利等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用。

權(quán)利登記模式因起源于中世紀(jì)的日爾曼，故又稱日爾曼模式。在中世紀(jì)的日爾曼法庭上，法官為確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓的地點(diǎn)和位置，要求當(dāng)事人提供土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)證據(jù)，而這些東西往往記載于土地登記簿中。在此情形下，這種登記簿就具有公信力，其記載的事項(xiàng)也有了設(shè)權(quán)效力，現(xiàn)代意義上的土地登記制度遂由此產(chǎn)生。后來(lái)的《德國(guó)民法典》則將這一不動(dòng)產(chǎn)登記模式以法律形式確立下來(lái)。

與其他登記模式相比，權(quán)利登記模式具有下述特點(diǎn)：一是采用這一模式的國(guó)家大多實(shí)行強(qiáng)制登記制度，如德國(guó)、瑞士、瑞典等。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)亦實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)強(qiáng)制登記制度，例外的情形是建筑物的初始登記與否由權(quán)利人自由決定。二是規(guī)定登記為生效要件。在此模式下，將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)登記，就不產(chǎn)生相應(yīng)的物權(quán)變動(dòng)效力。三是登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。四是登記具有公信力。在此模式下，登記簿上登記之事實(shí)，縱使在實(shí)體法上不成立或無(wú)效，也可以其對(duì)抗善意第三人。五是登記簿的編成采“物之編成主義”，登記簿主要以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示為構(gòu)成內(nèi)容，依土地地籍進(jìn)行編成。六是登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主，只記入不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，而不記入不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)。

契據(jù)登記模式

契據(jù)登記模式，也稱形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。登記的內(nèi)容主要是當(dāng)事人之間所訂立的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的契據(jù)，而不是頒發(fā)權(quán)利證書。法國(guó)、日本、意大利、西班牙、葡萄牙、美國(guó)的部分州以及我國(guó)香港、澳門均采用這種模式。

契據(jù)登記模式起源于法國(guó)，故又稱法蘭西模式。法國(guó)民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)采用的是意思主義，登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件。

與其他登記模式相比，契據(jù)登記模式具有下述特點(diǎn)：一是采用這一模式的國(guó)家除法律有特別規(guī)定外，均為任意登記，亦即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)，當(dāng)事人可申請(qǐng)登記，也可不申請(qǐng)登記。二是登記一般只是對(duì)抗要件，而非生效要件。在契據(jù)登記模式下，當(dāng)事人登記與否都不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，其登記行為主要是產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。三是登記實(shí)行形式審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無(wú)實(shí)質(zhì)審查的權(quán)利。四是登記無(wú)公信力，當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)實(shí)質(zhì)上不成立或無(wú)效時(shí)，不得以其對(duì)抗善意第三人。五是登記簿“采人之編成主義”，即登記簿主要以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成。六是登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)為主，不僅記入不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，而且記入不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)。

托倫斯登記模式

托倫斯登記模式，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。澳大利亞昆士蘭州、英國(guó)、愛爾蘭、新西蘭、美國(guó)夏威夷州與明尼蘇達(dá)州等采用這種模式。

托倫斯登記模式由羅伯特·托倫斯爵士于1858年在澳大利亞創(chuàng)設(shè)。托倫斯原為海關(guān)稅務(wù)員，當(dāng)他來(lái)到南澳大利亞一個(gè)契據(jù)登記機(jī)關(guān)工作的時(shí)候，深感傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的復(fù)雜，于是將借鑒船舶登記中的產(chǎn)權(quán)登記制度引入到不動(dòng)產(chǎn)登記制度中。托倫斯登記的具體做法是：不動(dòng)產(chǎn)在初次登記時(shí)，由登記機(jī)關(guān)按法定程序做成地券；轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，當(dāng)事人先做成讓予證書，再連同地券一起交予登記機(jī)關(guān)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載權(quán)利變動(dòng)，向新權(quán)利人交付新地券，或在原地券上記載該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)。

與其他登記模式相比，托倫斯登記模式與權(quán)利登記模式較為接近，如登記采用實(shí)質(zhì)審查主義、登記具有公信力等。但除此之外仍具有自己的一些特點(diǎn)，這些特點(diǎn)表現(xiàn)在：一是強(qiáng)制登記與任意登記并存，如澳大利亞昆士蘭州、新西蘭、美國(guó)夏威夷州與明尼蘇達(dá)州為強(qiáng)制登記，英國(guó)和愛爾蘭則強(qiáng)制登記和任意登記并存，并通過(guò)立法分別規(guī)定了強(qiáng)制登記和任意登記的范圍；二是交付權(quán)利證書，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之時(shí)，登記人員除將相關(guān)事項(xiàng)記入登記簿外，還會(huì)將相應(yīng)的權(quán)利證書交付給權(quán)利人；三是在登記時(shí)收取的費(fèi)用中提取一部分設(shè)立一項(xiàng)保險(xiǎn)基金，以賠償因錯(cuò)誤登記而導(dǎo)致權(quán)利人所蒙受的損失。

國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記模式的啟示

啟示之一：在立法上，各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一般都以本國(guó)的民事法律為基礎(chǔ)，輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法。不動(dòng)產(chǎn)登記立法在各國(guó)的法律體系中，一般都是在作為私法的民法中加以體現(xiàn)。這一做法表明，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是一項(xiàng)民事法律制度，其意義主要在于權(quán)利公示和保障交易安全。

在我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記體系中，不同類型的不動(dòng)產(chǎn)分由不同的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記，表現(xiàn)在立法上就是行政法中加以體現(xiàn)，如《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等?？上驳氖牵鳛槲覈?guó)民法組成部分的《物權(quán)法》首次明確規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，這就意味著我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已從一項(xiàng)行政管理制度轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)民事法律制度。

啟示之二：各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行房地合一的登記體制并由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)辦理登記。1949年以來(lái)，我國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)登記作為行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)職權(quán)和管理方式，從而形成了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和行政管理機(jī)關(guān)的職能對(duì)應(yīng)關(guān)系，造成了分散登記的格局。這一登記格局的不合理性顯而易見，其弊端至少有以下幾個(gè)方面：一是容易導(dǎo)致物權(quán)登記上的矛盾；二是加重了當(dāng)事人的不合理負(fù)擔(dān)；三是不利于公示查詢；四是增加了政府財(cái)政支出；五是容易造成國(guó)家稅費(fèi)的流失。

但2007年的《物權(quán)法》規(guī)定建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，2013年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議更是為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記列出了時(shí)間表。可見，我們?cè)诮⒔y(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方面已邁出了重要的一步，接下來(lái)要做的就是如何有效落實(shí)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

啟示之三：我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)考慮到我國(guó)的歷史和文化傳統(tǒng)，不應(yīng)拘泥于哪種具體模式。國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記雖然大體上可分為三種模式，但各國(guó)在具體設(shè)計(jì)本國(guó)的登記模式時(shí)，也可能是以其中一種為主，兼采其他模式。

比較而言，我國(guó)目前采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度與托倫斯模式較為相近。如登記機(jī)關(guān)制作并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書，因錯(cuò)誤登記致人損害給予賠償?shù)?。由登記機(jī)關(guān)制作并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書，是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的一貫做法。在因錯(cuò)誤登記致人損害的法律責(zé)任上，我國(guó)《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！碑?dāng)然，在因錯(cuò)誤登記致人損害法律責(zé)任的制度設(shè)計(jì)上，我們可參考托倫斯模式，在登記時(shí)收取的費(fèi)用中提取一部分設(shè)立一項(xiàng)保險(xiǎn)基金，以備因錯(cuò)誤登記而致人損害時(shí)的賠償之用。

（作者系中南大學(xué)法學(xué)院教授）