中國(guó)古鎮(zhèn)旅居養(yǎng)老社區(qū)“房屋租賃”つＪ降目尚興悸芳笆凳┞肪斗治

李挺

摘要：基于中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)有存量資源的整合、盤活，尤其是建設(shè)房屋租賃模式的的異地旅居養(yǎng)老服務(wù)體系，是目前中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的可行方式，本文主要探索旅居養(yǎng)老的“租賃模式”的思路、操作模式、范本模型及實(shí)施路徑，期望為這一全新模式做具體探索。

關(guān)鍵詞：古鎮(zhèn)；旅居養(yǎng)老；房屋租賃；產(chǎn)業(yè)基金；示范模本

一、項(xiàng)目背景、業(yè)務(wù)內(nèi)容及相關(guān)要素描述：

未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，得盈利模式者得天下。旅居養(yǎng)老的“住房租賃模式”是指按照務(wù)實(shí)、系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)、有機(jī)結(jié)合等思維方式，將養(yǎng)老區(qū)別于目前流行的居家養(yǎng)老模式和異地購(gòu)房養(yǎng)老的固有傳統(tǒng)模式，依托旅游區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、家庭旅館等現(xiàn)有或閑置房屋資源，由專業(yè)養(yǎng)老策劃或運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、裝修后，統(tǒng)一出租給老年人旅居養(yǎng)老的一種創(chuàng)新養(yǎng)老模式，將養(yǎng)老鑲嵌、嫁接于古鎮(zhèn)現(xiàn)有的文化、居住、社會(huì)和運(yùn)轉(zhuǎn)系統(tǒng)中。我們的業(yè)務(wù)范圍是著眼于我國(guó)國(guó)內(nèi)乃至全球人口日益老齡化并借以形成的龐大老年消費(fèi)市場(chǎng)，為國(guó)內(nèi)外低齡、健康老年人提供低成本、接地氣、符合國(guó)情、操作性強(qiáng)、可復(fù)制推廣的基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)有存量資源整合、盤活，尤其是房屋租賃模式的的異地旅居養(yǎng)老服務(wù)體系。

1、為養(yǎng)老、旅居機(jī)構(gòu)搭建經(jīng)營(yíng)與內(nèi)部協(xié)調(diào)的統(tǒng)一管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋租賃模式的養(yǎng)老、旅居機(jī)構(gòu)的連鎖推廣與經(jīng)營(yíng)管理化，為老年人提供異地旅居養(yǎng)老系統(tǒng)。

2、為低齡、健康老年人提供異地旅居規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅居日程及活動(dòng)組織。選擇自然風(fēng)光秀美，適于旅居的（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）目的地，通過(guò)整合消費(fèi)者鏈條、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、養(yǎng)老院、度假村、家庭旅館等適宜開(kāi)展異地旅居和房屋、設(shè)施租賃的各種資源，構(gòu)造完整的老年人異地旅居服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。依托當(dāng)?shù)乩夏陞f(xié)會(huì)與民政部門，為國(guó)內(nèi)外老年人提供異地旅居養(yǎng)老服務(wù)。完善政企結(jié)合、校企結(jié)合、工學(xué)結(jié)合等模式，推進(jìn)旅游、養(yǎng)老資源整合并發(fā)揮最大效益。

3、逐步實(shí)現(xiàn)以老年異地旅居養(yǎng)老業(yè)務(wù)為核心，對(duì)相關(guān)老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的介入?？蓭?dòng)種植、養(yǎng)殖、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展。

4、特點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)靈活、效應(yīng)連鎖，低成本、低風(fēng)險(xiǎn)，多品種、多層次，周期短、見(jiàn)效快，模式特色、填補(bǔ)空白。

5、價(jià)值：商業(yè)+事業(yè)+政務(wù)+企業(yè)+機(jī)構(gòu)+組織+家庭+個(gè)人=經(jīng)濟(jì)收益高+社會(huì)效應(yīng)廣。

6、戰(zhàn)略聯(lián)盟：整合商+鎮(zhèn)政府+鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)平臺(tái)公司）+物業(yè)服務(wù)商+鎮(zhèn)居民+旅游相關(guān)企業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)業(yè).

7、前景：市場(chǎng)持久、需求龐大、規(guī)模空前、國(guó)家鼓勵(lì)、政府支持、社會(huì)關(guān)注、企業(yè)需要、個(gè)人需求。

二、市場(chǎng)容量與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：

1、老齡社會(huì)的到來(lái)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游進(jìn)一步擴(kuò)展了市場(chǎng)空間。人口老齡化是全球面臨的重要問(wèn)題，直接影響各國(guó)經(jīng)濟(jì)并與每個(gè)人密切相關(guān)。我國(guó)2000年就已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。2015年將達(dá)到兩億。步入老齡后選擇何種養(yǎng)老方式是無(wú)法回避并需要解決的一個(gè)問(wèn)題。

2、現(xiàn)有的居家養(yǎng)老、購(gòu)房養(yǎng)老模式存在各種弊端。全國(guó)不乏大量以養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為名、實(shí)際僅為普通住宅或者高檔住宅增量開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)是圈占風(fēng)景區(qū)土地進(jìn)行單純住宅開(kāi)發(fā)，這造成了對(duì)稀缺自然資源的低效利用。無(wú)論哪種形態(tài)，當(dāng)前養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以增量投資開(kāi)發(fā)住宅為主導(dǎo)，高投入、高消耗、簡(jiǎn)單復(fù)制商業(yè)地產(chǎn)的粗暴盈利模式，漠視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和事業(yè)的社會(huì)功能和文化內(nèi)涵、不考慮中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)剩的基本事實(shí)，只能使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)陷入競(jìng)爭(zhēng)激烈、同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重、復(fù)合功能不足、持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)的怪圈。

3、人口老齡化會(huì)對(duì)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，呼喚新的養(yǎng)老模式。隨著現(xiàn)代化社會(huì)家庭規(guī)模的日益變小，無(wú)論是家庭養(yǎng)老還是社會(huì)養(yǎng)老，采取單一的模式不是最佳的選擇，并且既不現(xiàn)實(shí)也不可能。建立起多元、多層次的供養(yǎng)體系和模式，是未來(lái)社會(huì)所遇到的最主要問(wèn)題之一。隨著人們生活水平的提高，養(yǎng)老方式已從過(guò)去的居家養(yǎng)老、社區(qū)照料、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等逐步向旅游養(yǎng)生養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式養(yǎng)生養(yǎng)老等多元化方向發(fā)展。南“飛”過(guò)冬，北“漂”避暑，養(yǎng)生養(yǎng)老的同時(shí)還能旅游度假——如今，這種異地養(yǎng)生養(yǎng)老的新模式逐漸被越來(lái)越多的老年人所接受。

4、中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）的自然文化資源和閑置房源豐富，有較大的選擇余地，為推行旅居養(yǎng)老的模式創(chuàng)造了基本條件。時(shí)下各地開(kāi)展美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，其中不乏各種環(huán)境優(yōu)美、文化深厚的民俗特色型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落），生態(tài)環(huán)境型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）、文化古村型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）、農(nóng)事體驗(yàn)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）、休閑功能型等鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）。且這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）現(xiàn)有大量閑置空置、房屋資源，可以大力選擇推行旅居養(yǎng)老的“租賃模式”，如在成都市幾千個(gè)村落里選擇100個(gè)左右的村莊，以一個(gè)村莊接待5千計(jì)，就可以達(dá)到50萬(wàn)人次，至少有5億元的營(yíng)業(yè)收入。

3、在我國(guó)的老年人中興起的“休閑養(yǎng)老”熱，氣候環(huán)境和消費(fèi)水平是養(yǎng)老關(guān)注的重要因素。而親近自然，回歸自然的鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老休閑在其中扮演著非常重要的角色。中國(guó)古鎮(zhèn)——田園風(fēng)光般的美麗和寧?kù)o，眾多的農(nóng)家點(diǎn)綴廣闊綠野上，開(kāi)闊的鄉(xiāng)間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息，獨(dú)具風(fēng)味的古鎮(zhèn)民俗，構(gòu)成和諧的生活畫卷。廣大城市市民要“走出小天地，走進(jìn)大自然”；同時(shí)，價(jià)格低廉是老年人選擇養(yǎng)老的重要考量因素。目前市場(chǎng)提供的養(yǎng)老產(chǎn)品主要為購(gòu)房養(yǎng)老而顯得極為為昂貴。很多老年人可能需要把一生積蓄拿來(lái)買房。而古鎮(zhèn)旅居養(yǎng)老花費(fèi)少、投資低，卻享受了高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，正適應(yīng)了老年人養(yǎng)老旅居市場(chǎng)的需求。

4、旅居養(yǎng)老模式可以拓寬農(nóng)村就業(yè)渠道，增加農(nóng)民收入；彰顯鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)優(yōu)勢(shì)，助力旅游崛起：在這里老人可以呼吸到最鮮新的空氣，飲用到最純凈的自來(lái)水，品嘗到最時(shí)鮮的蔬果，感受到最純樸的民風(fēng)；放大美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的成果，使老齡群體老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，構(gòu)建和諧社會(huì)。

總之，旅居養(yǎng)老模式是一種創(chuàng)新養(yǎng)老模式，可服務(wù)改善民生。旅居養(yǎng)老模式是一種易推廣、投入少、有市場(chǎng)、效益好、可借鑒、能連鎖復(fù)制的旅游養(yǎng)老產(chǎn)品。在做好示范基地后，擴(kuò)大規(guī)模，提升品質(zhì)，打響品牌，就可以占領(lǐng)市場(chǎng)，創(chuàng)造收益市場(chǎng)。助推旅居養(yǎng)老旅游業(yè)做大做強(qiáng)，成為當(dāng)?shù)刳s超發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，由于異地旅居養(yǎng)老目前在全球范圍內(nèi)都缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作，得益于專業(yè)機(jī)構(gòu)的參與和資源合作，作為先入者在階段時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目不存在直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)與優(yōu)勢(shì)地位。

三、商業(yè)模型：

旅居養(yǎng)老租賃模式的本質(zhì)特征是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)以客戶細(xì)分為支撐的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和以及戰(zhàn)略聯(lián)盟為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略擴(kuò)張，注重精確制導(dǎo)與客戶通吃。

通過(guò)同時(shí)向養(yǎng)老旅居機(jī)構(gòu)和老年群體提供銷售與購(gòu)買服務(wù)，可分別從以下方面獲取經(jīng)營(yíng)收入。

1、通過(guò)向老年人提供異地旅居服務(wù)體系，收取一定比例的服務(wù)費(fèi)用，這將是本項(xiàng)目收入的主要來(lái)源。

2、由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)派生出的各種醫(yī)、食、住、行、娛、游、保、體、教、就、配、購(gòu)、咨、葬等各門類行業(yè)收益或間接收入。

3、本項(xiàng)目體現(xiàn)的是企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作能力和運(yùn)營(yíng)方的資產(chǎn)管理能力，通過(guò)后期強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)和管理能力實(shí)現(xiàn)物業(yè)的長(zhǎng)期回報(bào)，實(shí)現(xiàn)的是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)溢價(jià)和項(xiàng)目持續(xù)性經(jīng)營(yíng)溢價(jià)及養(yǎng)老市場(chǎng)價(jià)值創(chuàng)造。運(yùn)營(yíng)方通過(guò)品牌的深度植入、專業(yè)化的項(xiàng)目運(yùn)作、短平快的運(yùn)作節(jié)奏、嚴(yán)格的成本控制、高效的資金流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高效運(yùn)營(yíng)管理。

四、融資安排及方式：

天使投資或創(chuàng)業(yè)投資人民幣3000萬(wàn)元，主要投入方向?yàn)椋?/p>

1、第一批1-2個(gè)旅居目的地的老年旅居社區(qū)改造建設(shè)、旅居項(xiàng)目籌備規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)營(yíng)銷。

2、信息系統(tǒng)的研發(fā)與完善優(yōu)化。

此外，可研究包裝本項(xiàng)目，爭(zhēng)取創(chuàng)建“中國(guó)旅居養(yǎng)老示范基地”，爭(zhēng)取項(xiàng)目資金的補(bǔ)助，由有關(guān)部門向財(cái)政爭(zhēng)取床位的補(bǔ)助資金。

五、利用產(chǎn)業(yè)基金模式介入入中國(guó)（古鎮(zhèn)）旅居養(yǎng)老項(xiàng)目建

設(shè)的方案設(shè)計(jì)簡(jiǎn)介

（一）基金設(shè)立

1、旅居養(yǎng)老基金管理公司：

發(fā)起方出資比例：不超過(guò)30%

2、旅居養(yǎng)老發(fā)展基金：

募集規(guī)模：30億人民幣，分三期募集，每期10億元人民幣

基金形式：有限合伙，承諾制出資

投資方向：主要以資金服務(wù)商模式與各級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作，參與旅居養(yǎng)老項(xiàng)目合作

投資收益：年回報(bào)約12%左右

投資期限：2+1年

（二）投資結(jié)構(gòu)

1、母基金層面：母基金管理公司和母基金均由發(fā)起方全資或部分參與；

2、子基金層面：

——母基金管理公司發(fā)起成立子基金管理公司，母基金出資占比不超過(guò)30%；

——母基金作為子基金基石投資者發(fā)起，母基金出資占比不超過(guò)總出資額的15%；

——子基金管理公司建立完善的基金管理體系，嚴(yán)格把關(guān)投前、投中、投后的風(fēng)險(xiǎn)管理，確保投資人利益；收取基金管理費(fèi)以及超額收益；并建立市場(chǎng)化薪酬獎(jiǎng)勵(lì)體制。

——子基金出資人建立投資決策委員會(huì)，對(duì)子基金管理公司提出的投資建議做最終決策；

——子基金可按照投資人風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，建立不同投資比例的優(yōu)先、劣后分級(jí)機(jī)制，確保不同投資人的投資意愿和風(fēng)險(xiǎn)控制得到最大滿足。

3、項(xiàng)目層面

——由當(dāng)?shù)乜h鄉(xiāng)政府平臺(tái)公司、母基金和子基金管理公司按照49：49：2的比例同出資成立項(xiàng)目公司，作為旅居養(yǎng)老項(xiàng)目的業(yè)主方。

——地方縣鄉(xiāng)政府通過(guò)會(huì)議紀(jì)要形式出具工作函，將旅居養(yǎng)老最終受益權(quán)鎖定到項(xiàng)目公司。

——項(xiàng)目公司作為借款方接收來(lái)自子基金的委托貸款，同時(shí)抵押100%股權(quán)給貸款方。

（三）決策機(jī)制

基本同于基金的通行決策機(jī)制

（四）風(fēng)險(xiǎn)控制

1、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：劣后級(jí)LP為優(yōu)先級(jí)LP出資提供風(fēng)險(xiǎn)保障；

2、基金控股項(xiàng)目公司：嚴(yán)格監(jiān)管項(xiàng)目公司的資金流向、印章和重大合同等。

3、縣鄉(xiāng)政府出具書面承諾：當(dāng)?shù)乜h鄉(xiāng)政府及主管部門書面承諾項(xiàng)目收益第一時(shí)間支付基金的本金及收益，并提供縣鄉(xiāng)政府所屬平臺(tái)公司的連帶擔(dān)保責(zé)任；

4、確定收益的可靠性：政府同潛在投資商簽訂招商引資協(xié)議，鎖定項(xiàng)目未來(lái)的保底收入，反復(fù)測(cè)算項(xiàng)目的投資成本及收益。

5、基金項(xiàng)目均位于四川旅游有較大知名度的古鎮(zhèn)，投入古鎮(zhèn)建設(shè)的費(fèi)用較少，更多的是對(duì)原有古鎮(zhèn)資源的整合費(fèi)用、古鎮(zhèn)養(yǎng)老基地的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和客戶市場(chǎng)的營(yíng)銷費(fèi)用，這些投入成本是可見(jiàn)、可控的軟投入，且花費(fèi)較小。一旦本項(xiàng)目成立并復(fù)制、連鎖，將取得巨大的品牌效用、市場(chǎng)效用，則投資者將獲得各種市場(chǎng)衍生出來(lái)的收益。且項(xiàng)目發(fā)起方安排LP資金劣后退出，隱含有限保本義務(wù)。

（五）募集對(duì)象和投資方向

募集對(duì)象：

——希望獲得固定收益回報(bào)為主的投資機(jī)構(gòu)；

——希望獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定回報(bào)的投資機(jī)構(gòu)；

——希望嚴(yán)格控制投資風(fēng)險(xiǎn)的投資機(jī)構(gòu)

——希望參與政府合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)構(gòu)

——可投資金額較大的投資機(jī)構(gòu)

具體包括：有意進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老事業(yè)，且認(rèn)可古鎮(zhèn)旅居養(yǎng)老模式策劃書的的房地產(chǎn)商、物業(yè)公司、旅游公司、餐飲服務(wù)公司、酒店公司、醫(yī)療公司等各類戰(zhàn)略投資人或財(cái)務(wù)投資人。

募集資金可參與方向：

基金管理公司份額（可募集300萬(wàn)至3000萬(wàn)級(jí)別）

基金劣后級(jí)份額：（可募集600萬(wàn)至2億元級(jí)別）

基金優(yōu)先級(jí)份額：（可募資300萬(wàn)或以上）

六、示范基地運(yùn)營(yíng)策劃

（一）成立運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)：成立老年旅居服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱“服務(wù)中心”）為運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

（二）選址：xx鎮(zhèn)，借助當(dāng)?shù)?000多間特色農(nóng)房，依托當(dāng)?shù)刈匀恍沱惖木皡^(qū)。

（三）協(xié)作和支持：

1、爭(zhēng)取中國(guó)老年學(xué)學(xué)會(huì)和中國(guó)老年保健協(xié)會(huì)等權(quán)威機(jī)構(gòu)的支持與參與。

2、取得當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府的大力支持。

3、初期依靠團(tuán)隊(duì)的自有資金與技術(shù)，著手老年旅居服務(wù)中心平臺(tái)的基礎(chǔ)建設(shè)和項(xiàng)目推介，其中包括部分日常運(yùn)營(yíng)內(nèi)容與老年養(yǎng)老旅居機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)、管理內(nèi)部協(xié)調(diào)系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)。

4、可與國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)積極洽談旅居社區(qū)建設(shè)與客源合作。

（四）運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一管理要素：實(shí)行在服務(wù)中心協(xié)調(diào)下的全統(tǒng)一管理、規(guī)范發(fā)展，包括：統(tǒng)一進(jìn)行對(duì)外宣傳營(yíng)銷；統(tǒng)一接團(tuán)安排游客；統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一收費(fèi)結(jié)算。

1、統(tǒng)一宣傳營(yíng)銷。對(duì)外宣傳營(yíng)銷工作全由服務(wù)中心統(tǒng)一組織實(shí)施，由服務(wù)中心統(tǒng)一制作宣傳資料、開(kāi)展對(duì)外營(yíng)銷。服務(wù)中心充分利用鄉(xiāng)野自然、空氣清新的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，積極參加全國(guó)各種旅游交易會(huì)和各種旅游推介活動(dòng)。在具體做法上，主要是把客源市場(chǎng)瞄準(zhǔn)大中城市，加大與全國(guó)大中城市團(tuán)隊(duì)客源市場(chǎng)的對(duì)接，每年到全國(guó)各地旅行社走訪，向全國(guó)各地老年體協(xié)推介，積極與全國(guó)知名旅行社建立長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系。

2、統(tǒng)一接團(tuán)安排游客。xx鎮(zhèn)就像一個(gè)客房數(shù)量多、接待能力強(qiáng)的大型賓館，而服務(wù)中心就如賓館的總臺(tái)，承擔(dān)著接受游客預(yù)訂、統(tǒng)一分配房間的職能。服務(wù)中心掌握著全鎮(zhèn)農(nóng)家樂(lè)和房屋經(jīng)營(yíng)戶的名稱、業(yè)主、房型、床位餐位數(shù)量，并對(duì)每戶信息情況進(jìn)行編號(hào)。服務(wù)中心接受旅行社和游客的統(tǒng)一預(yù)訂。來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)游客由服務(wù)中心按照編號(hào)先后按順序分配到每一有房經(jīng)營(yíng)戶，對(duì)有游客投訴的經(jīng)營(yíng)戶，用不安排游客到他家住宿消費(fèi)予以懲罰，確保服務(wù)質(zhì)

3、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。樹(shù)立“服務(wù)就是品牌”的理念，制定接待服務(wù)規(guī)范、清潔衛(wèi)生規(guī)范、安全保衛(wèi)規(guī)范、旅游安全制度、監(jiān)督投訴獎(jiǎng)懲辦法等一系列管理制度。制定醫(yī)、食、住、行等各種規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)營(yíng)戶如果不執(zhí)行或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就要接受服務(wù)中心的管理和監(jiān)督。

4、統(tǒng)一收費(fèi)結(jié)帳。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由服務(wù)中心統(tǒng)一制定，如可定價(jià)為50元/人天（包括吃住，節(jié)假日統(tǒng)一加價(jià)5元），餐飲標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一定為八菜一湯（每桌可加送一菜）；游客費(fèi)用統(tǒng)一由服務(wù)中心收取，客人離村鎮(zhèn)前，由“服務(wù)中心”統(tǒng)一向組團(tuán)單位或租戶開(kāi)具發(fā)票結(jié)算帳目，再由服務(wù)中心與各房主經(jīng)營(yíng)戶統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)中心按比例提取管理費(fèi)用。（作者單位：四川省社科院）