房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險

石東磊　田春雨

風(fēng)險的特點主要是事情的不確定性，由于不確定性引起了各種各樣的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)涉及多方面的因素，使房地產(chǎn)項目的不確定性更大，他的不確定最主要體現(xiàn)在銷售價格和成本兩個方面，有的風(fēng)險導(dǎo)致房地產(chǎn)的售價下降，有的風(fēng)險導(dǎo)致成本增加，不管什么原因，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)最后的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，甚至產(chǎn)生虧損，這就是房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)上主要面臨的風(fēng)險有政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、社會環(huán)境風(fēng)險、開發(fā)時機(jī)、項目定位等風(fēng)險。

1.政策風(fēng)險

國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)主要是經(jīng)濟(jì)增長、充分就業(yè)和物價的穩(wěn)定，國家為了實現(xiàn)這三個目標(biāo)進(jìn)行調(diào)控的主要政策有貨幣政策、財政政策和產(chǎn)業(yè)政策。政策風(fēng)險具有不可預(yù)測性和不可扭轉(zhuǎn)等特征，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)面臨的最大風(fēng)險，而且政策風(fēng)險對全體開發(fā)商都有影響，具有全局性的特征。對政策風(fēng)險的防范，應(yīng)該進(jìn)行全方位的預(yù)測，國家出臺某種政策，都是為了達(dá)成一個目的，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)運行和領(lǐng)導(dǎo)的政治主張，對政策有一定的預(yù)見性，從而對自己的開發(fā)進(jìn)行指導(dǎo)。

政策風(fēng)險有以下幾種類型：

（1）金融政策風(fēng)險

國家通過貨幣政策來調(diào)控貨幣供應(yīng)量，如果貨幣供應(yīng)量較大，現(xiàn)在實行的是比較寬松的貨幣政策，在寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款比較容易，而且財務(wù)費用比較低，利潤比較高。寬松的貨幣政策會促使通貨膨脹，老百姓為了讓自己的資產(chǎn)保值增值一般也會購房。如果現(xiàn)在實行的是緊縮的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量比較小，利率比較高，加大了開發(fā)商的財務(wù)成本，降低了利潤，同時，老百姓認(rèn)為存錢比較合適，不會大量購買固定資產(chǎn)，包括房產(chǎn)。國家一般通過存款準(zhǔn)備金、貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)來調(diào)價貨幣供應(yīng)量。

（2）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險

國家通過政府購買、轉(zhuǎn)移支付等方式來調(diào)控不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)按照集約要素來說，分為資金密集型、人員密集型和技術(shù)密集型。如果國家為了提高就業(yè)率，就要鼓勵人員密集型的產(chǎn)業(yè)，一般都是服務(wù)業(yè)，他們對房屋的需求就比較旺盛，如果是為了保經(jīng)濟(jì)增長，一般都會扶持技術(shù)密集型，使對房屋的需求量下降。

（3）土地政策風(fēng)險

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，具有區(qū)域性和稀缺性等特點，也是房地產(chǎn)開發(fā)最主要的成本，隨著土地招拍掛制度的實行，土地價格持續(xù)攀升，不同的拿地價格直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司的利潤不同。

（4）住房政策風(fēng)險

政府住房政策的變化也會影響對房子的需求，我國改革開發(fā)前，是采取國家分配的方式，98年住房改革后，完全是市場化競爭，在滿足人們住房需求的情況下，也打來了很大的經(jīng)濟(jì)和社會問題，國家的領(lǐng)導(dǎo)層逐步認(rèn)識到這一問題，下一階段將會市場商品房和保障房和廉租房多方面并行來滿足人們的需求。國家保障房和廉租房的推出，會對商品房的需求降低了，而且人們的心理發(fā)生了變化，會以保障房的價格衡量商品房的價值。

（5）稅收政策風(fēng)險

稅收政策是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個重要手段，如果政府想扶持一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一般會降低該行業(yè)的稅收，如果國家想遏制一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，他一般會加大該行業(yè)的稅收。我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要交企業(yè)所得稅、土地稅、增值稅、印花稅等，稅收在房地產(chǎn)價格中占有重要地位。現(xiàn)在關(guān)于稅收，有兩個方面值得關(guān)注，一方面我國將房地產(chǎn)增速從短期行為變成長期行為，在購房時一次性征稅逐步改革成在使用過程中逐步增速，這將使購房成本降低，促進(jìn)房屋的成交。第二個是國家將對持有房屋進(jìn)行征稅，我們國家的房價高居不下，一個主要問題是很多房子是進(jìn)行投資用的，長期空置，照成了很大的浪費。如果持有房屋進(jìn)行征稅，會使空置房屋走向市場，增大供應(yīng)量。將會有效的遏制房價的過快增長。

（6）城市規(guī)劃風(fēng)險

城市的區(qū)域規(guī)劃，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)格局的變化，這幾年，為了拉動經(jīng)濟(jì)，各地政府都搬到一些區(qū)域比較落后的地區(qū)，使當(dāng)?shù)氐姆績r和土地價格快速攀升，如上海的浦東，由一個漁村變成中國房價最貴的區(qū)域。地鐵的開通、大型開發(fā)區(qū)的設(shè)立、休閑場所的建立對房地產(chǎn)是個利好的消息，污染嚴(yán)重的場子如垃圾處理場、化工廠的建設(shè)直接導(dǎo)致該區(qū)域樓房的降價。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

所有行業(yè)的發(fā)展都與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相關(guān)聯(lián)，經(jīng)濟(jì)一般從衰退、蕭條、復(fù)蘇和繁榮等階段，與之對應(yīng)的，各個行業(yè)也曾周期性波動，如果經(jīng)濟(jì)處于蕭條階段，人們對未來持有悲觀情緒，不能加大對房地產(chǎn)的投資，經(jīng)濟(jì)繁榮階段，人們普遍持有樂觀情緒，會加大對房地產(chǎn)項目的購買。

3.社會環(huán)境風(fēng)險

人們由于生活的不同環(huán)境下，社會環(huán)境對人們的購房有深遠(yuǎn)影響，在東北人們喜歡陽面客廳，而南方喜歡陰面客廳，不同地區(qū)的人們和不同年齡段的人們價值取向有很大的變化，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)前要對銷售人群進(jìn)行定位，開發(fā)出適應(yīng)當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的房屋。

4. 開發(fā)時機(jī)風(fēng)險

開發(fā)時機(jī)一個體現(xiàn)在與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合的時機(jī)，如果經(jīng)濟(jì)處于繁榮時期，房價高而且回款迅速，如果處于經(jīng)濟(jì)低迷時期，房地產(chǎn)價格低迷而且銷售速度很忙。第二是開發(fā)商拍的一個較大的地，分幾期進(jìn)行開發(fā)的決策，如果一次性開發(fā)，如果房地產(chǎn)繁榮時期，得不到土地升值的好處，如果分期開發(fā)，房地產(chǎn)進(jìn)入蕭條階段或前期口碑不好，后續(xù)的產(chǎn)品將陷入銷售困境。所以，房地產(chǎn)公司的開發(fā)時機(jī)要對事情綜合分析的情況下，找到合適的開發(fā)時機(jī)。

5.項目定位風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)最重要的就是要針對合適的客戶群，做好項目的定位，一旦定位確定下來，其他的發(fā)展都是圍繞著該定位進(jìn)行。市場調(diào)查、分析和預(yù)測是項目進(jìn)行定位的基礎(chǔ)，所以做好項目的前期市場調(diào)查對企業(yè)非常重要。（作者單位：長春大學(xué)旅游學(xué)院）