房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更的管理原則

石東磊　田春雨　張龍

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如果工程設(shè)計(jì)出現(xiàn)了重大的設(shè)計(jì)變更，將會(huì)使施工階段的成本發(fā)生重大變化。設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目施工階段成本費(fèi)用的變化，經(jīng)常是由設(shè)計(jì)變更造成的。一般設(shè)計(jì)產(chǎn)生重大的變更主要有兩種原因，第一種可能是初期工作做得不夠詳細(xì)，勘察設(shè)計(jì)等方面做的過于粗糙，考慮的因素不夠全面，有很多應(yīng)該考慮的因素沒有考慮到位，設(shè)計(jì)的圖紙不能滿足具體的使用需求，為了可以實(shí)現(xiàn)使用的目標(biāo)，便一定要變更相應(yīng)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，這樣工程施工量將會(huì)變得非常大，從而預(yù)算發(fā)生較大改變。另一方面初期設(shè)計(jì)已經(jīng)很詳細(xì)，但是事后很多事情發(fā)生了變化，有可能是原材料價(jià)格發(fā)生了變化，可能是由于許多事先無法估計(jì)到的因素變化，如果出現(xiàn)這種變化，原材料、設(shè)計(jì)和工期都將帶來很大的變化，而對(duì)投資帶來的影響就是成本將會(huì)加大，所以一般來說，我們要求對(duì)設(shè)計(jì)不能進(jìn)行隨意變更，如果變更，對(duì)房地產(chǎn)商和承包商都將帶來嚴(yán)重的后果，對(duì)成本將會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

設(shè)計(jì)變更，將會(huì)給發(fā)包方和承包方都將帶來很大的損失，一般設(shè)計(jì)如果進(jìn)行變更，首先要變更合同的條款，項(xiàng)目成本合同都會(huì)明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，如果由發(fā)包方進(jìn)行合同的變更，導(dǎo)致承包方經(jīng)濟(jì)損失，由發(fā)包方賠償承包方的損失，這樣一來所產(chǎn)生的承包方損失以及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)支出，是發(fā)包方承擔(dān)的。而依據(jù)實(shí)際情況，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)適當(dāng)同意承包方所協(xié)調(diào)改變的一定價(jià)格。在實(shí)施的整個(gè)過程當(dāng)中，通常均是承包方和發(fā)包方進(jìn)行共同的協(xié)調(diào)，而承包方提出相應(yīng)的變更依據(jù)、具體價(jià)格以及相應(yīng)的意見，交給發(fā)包方進(jìn)行審核最終得到批準(zhǔn)，從而對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整并對(duì)具體的工期進(jìn)行調(diào)整。

1.項(xiàng)目設(shè)計(jì)變吏中應(yīng)該注意的問題

1）控制工程變更的認(rèn)可權(quán)限

在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，監(jiān)理工程師具有最高的管理權(quán)限。監(jiān)理工程師具有材料的審批權(quán)利，材料只有監(jiān)理工程師先認(rèn)可后，才能允許進(jìn)入現(xiàn)場，這樣保證了材料的具體質(zhì)量和水平，保障了整個(gè)樓盤的水平和質(zhì)量。另外監(jiān)理工程擁有認(rèn)可設(shè)計(jì)的相關(guān)權(quán)利，進(jìn)而可以極大地增強(qiáng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而且在施工現(xiàn)場，監(jiān)理工程師可以擁有認(rèn)可施工質(zhì)量的一定權(quán)利，當(dāng)監(jiān)理工程師認(rèn)可之后，這個(gè)工程才能通過驗(yàn)收。如果施工現(xiàn)場的指令比較模糊，工程監(jiān)理可以代表業(yè)主對(duì)相關(guān)的修改指令進(jìn)行發(fā)布。假設(shè)要對(duì)工程進(jìn)行一定的變更，承包商要獲得監(jiān)理工程師開出的書面簽字，這樣才能夠憑借擁有監(jiān)理工程師簽字的書面合同向業(yè)主開展后續(xù)的索賠工作。

2）工程變更不能超過合同規(guī)定的工程范圍

工程變更必須在合同規(guī)定的具體范圍當(dāng)中進(jìn)行相應(yīng)的修改，假設(shè)修改一旦超過了合同規(guī)定的具體范圍，發(fā)包方和承包方應(yīng)該進(jìn)行充分協(xié)商，簽訂新的工程合同。如果超出工程范圍，承包商可以拒絕執(zhí)行發(fā)包商的指令。

3）承包商不能擅自做主進(jìn)行工程變更

無論在什么條件下，承包商對(duì)合同的變更都要經(jīng)過發(fā)包商的允許，承包商不能擅自進(jìn)行決定對(duì)合同執(zhí)行范圍的修改。如果承包商感覺原來的東西有問題，正確的程序是先通知監(jiān)理工程師，小的問題監(jiān)理工程師現(xiàn)場即可決定，如果大的問題，需要發(fā)包商決定后才能進(jìn)行變更，如果一方擅自變更，甲方可以拒絕對(duì)乙方進(jìn)行補(bǔ)償。

4）所有的變更，盡量要在工程完工前完成。

所有的變更，盡量都要在工程完工前完成，因?yàn)楣こ掏旯ず筮M(jìn)行工程變更，就造成很大的浪費(fèi)。另一方面還會(huì)引起不必要的糾紛，影響樓盤的形象，所以，如果需要變更，需要在變更前及時(shí)的雙方進(jìn)行溝通，在工程完工前就完成變更。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、工程量簽證管理原則

在施工階段，把工程造價(jià)控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)，是事中控制的一項(xiàng)重要工作，在執(zhí)行過程中，要明確各種商品的最高單價(jià)，一個(gè)工程涉及工程量的大小。如果單價(jià)或者工程量超出了原來的計(jì)劃，要執(zhí)行嚴(yán)格的簽證流程，即只要超出計(jì)劃的部分，就需要進(jìn)行嚴(yán)格的簽證。在具體實(shí)施過程中，要明確哪些是應(yīng)該簽的，哪些是不可以簽的哪些是合同里規(guī)定的，哪些是新增的，簽過之后對(duì)總體成本的影響是多少。

設(shè)計(jì)變更主要指對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工方法進(jìn)行修改和完善，如果進(jìn)行變更，需要有設(shè)計(jì)單位、發(fā)包商、承包商和現(xiàn)場施工監(jiān)理的共同簽字。在施工過程中，還有很多的零星事物，這些對(duì)工程影響不大、對(duì)成本控制不會(huì)產(chǎn)生重大影響的事情，現(xiàn)場施工監(jiān)理直接簽字確認(rèn)即可。

1）時(shí)間限制原則：如果乙方要對(duì)圖紙和施工計(jì)劃要進(jìn)行變更，必須提前報(bào)送給現(xiàn)場施工監(jiān)理審批，在圖紙變更后，在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成一個(gè)成套的審批過程。如果乙方?jīng)]有提前和施工監(jiān)理打招呼或者審批超時(shí)，甲方對(duì)變更產(chǎn)生的費(fèi)用將不予認(rèn)可，如果乙方上報(bào)后，甲方?jīng)]有給予及時(shí)的簽證，認(rèn)為甲方已經(jīng)認(rèn)可該簽證。

2）先定價(jià)后實(shí)施的原則：在圖紙進(jìn)行變更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必須先向甲方進(jìn)行價(jià)格說明，待甲方同意后，乙方才能進(jìn)貨，不能乙方先進(jìn)貨，再向甲方提出申請(qǐng)。

3）一單一算原則：一個(gè)變更申請(qǐng)只能針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目變更，對(duì)應(yīng)的也只是一份預(yù)算書；針對(duì)技術(shù)核定以及技術(shù)變更而導(dǎo)致的施工費(fèi)用出現(xiàn)的提高或者降低，也一定要對(duì)應(yīng)一份簽訂單。

4）原件結(jié)算原則：由于工程變更所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，乙方一定要提供相關(guān)的原始發(fā)票才可以當(dāng)做結(jié)算的依據(jù)，可以這樣說，原始憑證是進(jìn)行結(jié)算的唯一依據(jù)。

5）針對(duì)于簽證的具體格式，不管是由于任何原因而出現(xiàn)的簽證，一定要對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行確定：簽證的依據(jù)、簽證的原因，人工單位價(jià)格、具體的用工量和工作量，相關(guān)的金額、工程量的數(shù)據(jù)一定要大寫才可以。

6）根據(jù)國家的相關(guān)法規(guī)，雙方應(yīng)該對(duì)簽證的證據(jù)進(jìn)行妥善保管，并對(duì)相關(guān)單據(jù)進(jìn)行連續(xù)編號(hào)，避免有人對(duì)簽證進(jìn)行仿冒和銷毀。

7）發(fā)生的簽證變更根據(jù)不同情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和改變，假設(shè)需要進(jìn)行變更的單項(xiàng)金額沒有超過一千元的話，那么不需要調(diào)整預(yù)算，假設(shè)需要變更的單項(xiàng)金額超過了一千元的話，那么就必須調(diào)整預(yù)算。

8）對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，依據(jù)投標(biāo)報(bào)價(jià)當(dāng)中所規(guī)定的綜合單價(jià)進(jìn)行具體的計(jì)算。（作者單位：長春大學(xué)旅游學(xué)院）